獬推事按：《民法总则》已于2017年10月1日开始实施，如何正确适用总则条文规定是当前实务审判中面临的重要问题。房屋买卖类纠纷案件往往涉及多个部门法，在《民法总则》颁布实施前时常通过《民法通则》进行审理，但随着《物权法》等法律的出台以及《民法总则》的实施，该类案件纠纷的适用已发生了较大改变。本期小灶，上海市第一中级人民法院民二庭杨斯空法官将针对《民法总则》中“民事法律行为”及“代理”两个章节中涉及房屋买卖类的重点条文进行梳理，并对应审判实践中的常见或疑难案件类型，就其适用及解释进行探索。本期推荐阅读时间10分钟。
图解：《民法总则》重点条文在房产案件中的应用
杨斯空
上海市第一中级人民法院民二庭法官
有关条文在房屋买卖类纠纷中的实践应用
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民
法总则已于2017年10月1日开始施行，如何在裁判中对相关条文进行解释和适用，已摆在每一个民事法官面前。本文主要对《民法总则》中“民事法律行为”及“代理”两个章节中涉及房屋买卖类的重点条文进行梳理，并对应审判实践中的常见或疑难案件类型，就其适用及解释进行探索。
一、民事法律行为——民事法律行为的效力
重点条文（一）
第一百四十六条 虚伪意思表示及隐藏行为的效力
行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
条文解读
在《民法总则》之前，并无法律明确规范关于虚伪意思表示行为的效力，本条第一款明确行为人与相对人通谋的意思表示所实施的法律行为无效，第二款则对隐藏法律行为的效力做了授权性的规定，即依据该行为性质所对应调整的法律规定进行确定。
具体适用
1
二手房买卖中的“阴阳价款”
二手房买卖中，当事人为避税，往往在正式备案的房地产买卖合同中做低房价，即为“阳合同”；同时另行签订协议对房屋真实交易价格进行约定，并以装修补偿款的名义支付真实交易价格与备案合同价格的差价，此称为“阴合同”。阴阳合同中，双方在备案合同中约定的房屋价款即为通谋的虚伪表示而无效，但不影响买卖合同整体的效力，双方应以在阴合同中约定的价款为准履行。
2
套取银行贷款的房屋买卖合同
此类纠纷中，房屋出卖人与购买人均无买卖房屋的真实意思表示，其内心的效果意思是通过房屋买卖的形式套取信贷机构的贷款，而非取得房屋所有权或获取购房款，故双方的行为因通谋的虚伪意思表示而使房屋买卖合同无效。需注意的是，审理该类纠纷时，应充分保护银行等信贷机构的利益，程序上通知其参加诉讼，实体上确定涤除抵押权及偿还贷款的义务主体，再判令恢复原状。
3
名为合作房地产开发，实为房屋买卖合同
此类纠纷的处理，主要可参见《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条至第27条。《民法总则》的规定对此类纠纷的处理更增添了法律依据。具体对应本条，当事人之间合作开发房地产合同是虚伪意思表示，隐藏行为则根据双方的实际行为可认定为土地使用权转让合同、房屋买卖合同、借款合同或房屋租赁合同。
重点条文（二）
第一百五十三条 违反强制性规定及公序良俗的法律行为效力
违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
条文解读
关于法律行为因违反法律、行政法规强制性规定而无效的规定，《民法通则》及《合同法》均有类似规定，《民法通则》第58条规定违反法律或者社会公共利益的无效；《合同法》则在第52条规定违反法律、行政法规的强制性规定以及损害社会公共利益的合同无效。本条第一款便是对这一共识作出的明确回应，其但书规定“该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”应理解为对合同法司法解释中关于效力性强制性规定的说明。
本条第二款明确了违反公序良俗的法律行为无效，公序良俗是公共秩序和善良习俗的简称，属于不确定概念，以往对于公序良俗仅在《民法通则》及《合同法》中做了原则性的规定，而本款则明确了违反公序良俗的法律行为无效。至于公序良俗的行为类型，需要法官在处理具体案件对待决事实进行判定。
具体适用
经济适用房的买卖：与动迁安置房不同，经济适用住房是政府提供政策优惠，按照有关标准建设，面向城镇中低收入住房困难家庭提供的具有保障性质的政策性住房。鉴于该类房屋的特殊属性，国家及地方政府对此类房屋的建设、申请、使用、交易均有着较为严格的管理制度。故实践中的主流观点是当事人在未向政府申请回购的情况下，擅自转让经济适用房的，该转让行为无效。然对于可依据的法律规范，因经济适用房的相关限制交易规定属于地方法规政策，不能适用《合同法》关于违反法律、行政法规强制性规定无效的规定，而本条关于违背公序良俗的法律行为无效的规定，正好弥补了法律漏洞。公序良俗在此类纠纷中可解读为当事人违反了国家关于经适房的管理秩序和经济秩序，违背了保障房的公共利益属性。
重点条文（三）
第一百五十四条 恶意串通的法律行为无效
行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
条文解读
关于恶意串通的法律行为效力，《民法通则》以及《合同法》均规定为无效，在具体情形的适用方面，《合同法》的代理制度和《侵权责任法》相关条文也已提供了具体规则。但民事活动中，恶意串通具有多种复杂形式，本条的出台，可就无具体规则的恶意串通行为进行漏洞填补。
具体适用
涉嫌“套路贷”的房屋买卖合同纠纷：此类案件的通常表现形式为出卖人出具授权他人售房的公证委托书，或就借贷关系出具公证债权文书、设立房屋抵押权证，并签订房屋买卖合同作为形式上的保障手段，但往往权利人并没有出售房屋或以之抵债的真实意愿。随着高利贷需求的增多，“套路贷”操作的形式也层出不穷，法官应主动对涉嫌“套路贷”案件进行是否存在恶意串通情形的审查，谨慎认定合同效力。
当然，也并非所有涉及民间借贷并以房屋买卖合同作为债务担保手段的民事法律行为均属无效，此类非典型担保可以有条件的认定为让与担保或代物清偿协议而认可其效力，具体裁判思路可参见拙文《“以房抵债”的买卖合同有效吗？》
注：本文系转载，仅供普法学习。
