随着房地产市场的繁荣发展，催生了大量房地产买卖及房屋租赁的纠纷发生，为了适应浙江省房地产市场的新情况，浙江省住房和城乡建设厅、浙江省工商行政管理局于2017年12月25日发布《浙江省二手房买卖合同示范文本》、《浙江省住房租赁合同示范文本》。
 
以上两个示范合同的内容基本涵盖了房产买卖、租赁的基本要素，示范文本中的权利义务设置基本平等、相应的违约责任也较为清晰。这两份示范合同的推广使用，将有利于增强交易透明度，维护交易双方切身利益，引导存量房买卖行为和租赁行为向更为规范、合理的方向发展。
 
本文主要针对《浙江省二手房买卖合同示范文本》的基本内容进行评析，《浙江省二手房买卖合同示范文本》共有十条，分别对房屋状况、交易价格、款项交割、房屋交付、过户登记、违约责任等内容进行了约定，基本涵盖了交易的各个环节。
 
一、交易主体明确界定
 
《浙江省二手房买卖合同示范文本》在出卖人、买受人处明确备注当主体为多人时，可以进行相应增加，这个看似很“多余”甚至是“啰嗦”的约定究竟有无必要？笔者曾经处理过一起苏州市二手房买卖纠纷案件，在该案件中，由于《苏州市存量房买卖合同》的标准合同文本中出卖人和买受人分别都仅只有一栏可供交易主体填写己方的信息，但实际的交易却是发生在两对夫妻之间，这就使得双方在涉案合同中的交易主体信息处均只填写了夫妻中一人的基本信息，纠纷发生后双方就真实交易主体问题争议不断，最后不得不通过大量的佐证来予以确认。可见，“交易主体”看似是个小问题，但在实务中仍然不得不予以重视。因此，鉴于交易主体的非专业性，示范文本应当尽可能的从文本设置的角度为使用者提供便利，从这一点看，浙江省发布的示范文本从细节上就体现出了合同的严谨，这乍一看有些“多余”的约定实际上为明确真实的交易主体奠定了重要的基础，为后期合同的解除、备案的注销等问题也提供了便利。
 
另外，在当事人信息栏中还将联系地址明确为约定为将来法律文书的送达地址，也有利于在诉讼时确定送达地址，避免因送达地址不明确而产生的“送达难问题”，进而影响诉讼效率。
 
二、交易条件的承诺
 
近年来，二手房交易中无权处分、侵害优先购买权、一房二售等影响交易进行的情况频繁发生，针对这种现象，《浙江省二手房买卖合同示范文本》中还进一步细化了出卖人对于房屋权利状况的告知及承诺义务。
 
一方面，将房屋存在共同共有、优先购买人或第三方主张权利等可能会影响到房屋交易过户的情形在合同中进行明确约定，保护了善意购房者的权益，有利于解决交易双方信息不对称的问题。另一方面，由出卖人对于上述内容作出承诺，并约定了相应的违约责任，有利于督促出卖人按约履行合同义务，也有利于在将来发生争议时能够明确责任主体，尽快解决纠纷。
 
三、细化具体交易环节
 
1、风险高发事项
 
二手房交易中因为对于付款方式、税费承担、房屋交付、交易过户等环节的约定不详引起的纠纷比比皆是。《浙江省二手房买卖合同示范文本》针对上述纠纷高发的环节进行了详细的设置：如针对交易中较为常见的贷款支付方式，《浙江省二手房买卖合同示范文本》第三条明确约定了具体贷款的申办时间，并引导交易双方对于未能按期发放贷款时处理方式进行约定等，有效的填补了交易双方对贷款未能按时发放的后续应对的约定空白。再如对房屋交付的环节，不但明确了具体的时间，而且明确了房屋转移占有的具体标志等。
 
2、其他争议事项
 
因二手房交易对交易主体的居住、生活影响较大，涉及的事项众多，除上述风险高发事项外，还有许多容易发生争议的事项，如户口、抵押、租赁以及与房屋使用相关的费用问题，《浙江省二手房买卖合同示范文本》对此也分别进行了约定。尤其是关于租赁的约定，经常容易被忽视，但可能造成的影响却很大，笔者曾处理过一宗案件，交易时双方没有在购房合同中对租赁状况进行约定，在买受人继受房屋后，才发现房屋上存在长期租赁，由于“买卖不破租赁”的限制，导致买受人无法在短期内实现对所购房屋的居住和使用，给买受人的权益行使造成了严重的障碍。
 
《浙江省二手房买卖合同示范文本》对交易中可能出现的情况采用了“有穷列举+空白兜底”的设置方式，例如在第六条中，前五款分别对房屋交付、抵押、租赁、风险转移等进行约定，每一款中又设置了可能出现的不同情况供当事人自行选择，同时还设置了第六款的空白兜底条款，以便当事人之间进行特别约定。这种条款的设置再一次体现了文本的人性化与严谨性，给当事人和行政机关都提供了不同程度的便利。并且当事人通过在填写合同时对合同文本进行的详细阅读，不仅能够熟悉交易流程，根据合同内容决定是否交易并选择适合自身的交易方式；还能够让当事人对房屋基本概况、交易涉及的第三方等信息有更进一步的了解，客观上增加了交易的透明度，有利于预防欺诈行为在交易活动中的发生。
 
四、违约责任的合理设置
 
违约责任是合同中核心要素之一，一方面通过其惩罚性的特点督促交易双方按约履行合同，另一方面通过其补偿性的功能在违约情形发生后弥补守约方的损失。但在实践中，没有法律背景的交易双方拟定的合同中往往忽略对违约责任的设置，或者约定的不具有可操作性，使得违约责任的功能往往被架空了，《浙江省二手房买卖合同示范文本》从以下两个角度完善了违约责任条款的设置：
 
1、针对性列举
 
《浙江省二手房买卖合同示范文本》不仅在内容上对买方、卖方的违约责任进行了明确约定，而且将各方可能发生的违约情况进行了细化并列举到合同之中，有效避免了类似争议的出现。比如合同明确举出了因出卖人原因导致逾期交房的违约责任、因买受人原因导致逾期付款的违约责任等，并引导交易主体对未按约定迁出户口的违约责任和未能按时配合办理产权转移登记等违约责任进行约定。并且根据交易特点和核心风险点，在交易双方之间合理地分配违约责任。
 
2、追责的可操作性
 
除针对违约情形进行详细地列举外，《浙江省二手房买卖合同示范文本》对从违约责任的触发条件、权利行使、违约金比例、合同解除后果等进行了约定，有利于促进交易双方更准确地对自己的行为作出预期判断，也有利于争议发生时双方能够依据合同约定维护自己的合法权益。
 
五、结语
 
总体上《浙江省二手房买卖合同示范文本》约定的内容详实、结构完整，对于房产交易中频发的风险环节均有涉及，对双方权利义务约定较为衡平，对于违约责任的设置也有较强的可操作性，其出台有利于对交易双方的行为提供明确的指引，一定程度上有利于规范、引导房地产交易行为朝着合法、合规、合理的方向发展。

但每一宗交易都具有其特殊性，示范文本仅仅针对的是房产交易中的普遍现场进行的约定，在具体交易时，交易各方也无需拘泥于示范文本，在示范文本的基础上根据交易的特点进行针对性地调整和补充，方可形成一份为您“私人订制”的交易文本。

注：本文系转载，仅供普法学习。