【裁判要旨】
买卖双方以逃避国家房地产交易税收为目的而达成的更名条款无效后，如不影响双方合同交易目的的实现，且其他条款的继续履行无损公共利益，则该条款无效并不导致合同其他条款无效。从维护诚实信用原则和鼓励交易的合同法精神出发，应支持双方根据合同目的，并依照合同其他有效条款继续履行。
 
【案情】
原告（二审上诉人）：车顺康。
原告（二审上诉人）：何春芳。
被告（二审被上诉人）： 屠根美。
车顺康、何春芳系夫妻关系，2009年5 月30 日，经扬州市邗江区汊河汇源职业介绍中心（以下简称汇源职介中心）介绍，屠根美作为甲方与乙方车顺康、何春芳签订了房地产买卖契约，屠根美将其所有的座落于扬州市银河新苑10 幢504 室的拆迁安置房，以265000 元的价格卖给车顺康、何春芳。双方约定：“2009 年5 月23 号由乙方交给甲方壹万元定金。于5 月30 日乙方交给甲方首付款壹拾万元正。更名手续办好后乙方再付给甲方壹拾万零伍仟元正。2009 年过春节前再付壹万元，剩下余款（肆万元正）待房产证下来一并付清。更名手续由乙方自己办理（陆月贰拾号之前），否则由乙方自己负责。中介费在贰拾号之前付清（贰仟陆佰伍拾元正）。”车顺康于2009 年5月23 日向屠根美交付购房定金1万元，同年6 月6 日交付首付款10 万元。其后，屠根美将房屋及车库的钥匙各一把交给车顺康、何春芳，车顺康、何春芳于同年7月开始入住使用。因办理拆迁安置协议更名不符合政策规定，相关机构未予办理更名手续，车顺康、何春芳与屠根美因继续履行合同发生纠纷。后屠根美获得该套房屋的房屋所有权证和土地使用权证。
车顺康于2010 年1 月24 日通知屠根美在3 日内协助办理房产过户手续，并声明手续办好后会将购房余款155000 元交给屠根美，屠根美未予理睬。2010 年7月5 日，屠根美以23万元的价格将讼争房屋转让给孙志龙，并办理了产权变更登记手续，后经两原告诉讼，法院于2011 年3月17日判决确认屠根美与孙志龙签订的房地产买卖契约无效。2011 年1月5日，屠根美将11万元购房款退还给两原告，两原告将该款交存至汊河派出所。
2011 年4月6日，车顺康、何春芳诉至扬州市邗江区人民法院，要求屠根美继续履行房屋买卖契约、协助办理产权变更登记手续并赔偿房租损失。
 
【审判】
江苏省扬州市邗江区人民法院经审理认为，原、被告在房屋买卖合同中约定“更名手续办好后，乙方再付给甲方壹拾万零伍仟元正”，既是对买方付款条件的约定，也是对买方付款期限的约定。因合同已经约定“更名手续由乙方自己办理（陆月贰拾号之前），否则由乙方自己负责”，也即该条件的成就系买方单方义务，故买方无权以条件不成就为由拒绝付款，两原告应当按约及时付款。即使双方关于更名的约定无效，也并不必然导致价款给付义务的履行期限不明。根据合同前后条款来看，买方应当在2009年6 月20日后及时给付卖方第二期价款105000 元，并且至迟在2009 年春节前付清第二期价款105000 元和第三期价款1 万元，然后在取得房屋产权后再付清余款。即使关于合同更名的约定无效，并且导致价款给付义务的履行期限约定不明，因合同双方各自负有义务，且两原告承认屠根美已经将房屋交付使用，故两原告在屠根美取得房屋权属证书后只能请求与屠根美同时履行义务，无权要求屠根美先行履行配合过户义务。但现有证据表明，无论是在2010年7月5日屠根美将该房转卖他人之前，还是迄今为止，两原告均未能付清上述购房余款，且在2010 年1 月24 日要求被告先行履行更名过户义务，故应认定两原告未能按约及时履行付款义务。而被告屠根美订立合同的目的显然不仅包括出售房屋获得价款，而且包括出售房屋后及时获得价款。因此，两原告作为买方，其行为属于迟延履行债务的情形，且致使卖方屠根美不能实现合同目的，卖方屠根美有权要求解除合同。2011年1 月5 日，两原告收取屠根美退还的购房款这节事实，表明在此时被告已经要求与两原告解除合同。现被告在答辩过程中再次请求人民法院解除与两原告之间的房屋买卖合同，可视为解除通知已到达两原告，故法院对被告解除合同的抗辩予以采信，并据此确认原、被告之间的房地产买卖契约予以解除。因此，原、被告之间的房地产买卖契约无须再行履行，两原告要求被告继续履行房屋买卖契约、协助办理房产过户手续并赔偿其房租损失的诉讼请求，法院不予支持。双方因该纠纷造成的实际损失，可另行依法主张。据此，判决：驳回原告车顺康、何春芳的诉讼请求。
宣判后，车顺康、何春芳不服一审判决，提起上诉。
二审法院查明，除确认一审法院认定的事实外，另查明：二审期间，法院经向车顺康、何春芳进行法律释明，车顺康、何春芳同意承担办理该房屋变更登记的相关费用，并补偿屠根美损失4 万元。
江苏省扬州市中级人民法院经审理认为，车顺康、何春芳与屠根美所签订的房地产买卖契约符合法律规定，依法应确认有效，但双方订立的更名条款因违反国家房地产交易税收规定，依法应确认无效，且双方均负有过错。在双方更名约定无效的情况下，双方可以用办理房屋产权变更登记手续的方式，保证合同继续履行。此时，双方对先付二期购房款105000 元还是先协助办理房屋产权变更登记手续的争议，应当协商解决，协商不一致时，可以按同时履行各自义务的方式履行，保证双方合同目的的实现。而且，比较双方签订的合同与屠根美与孙志龙签订的合同所约定购房价款的金额，履行双方之间的合同，更加有利于实现屠根美出卖房屋而取得购房价款的合同目的。继续履行双方之间的合同，也符合相关法律规定的尽量促成合同履行的基本原则。屠根美以合同目的不能实现为由，要求解除合同的理由依法不能成立。车顺康、何春芳要求继续履行合同及要求屠根美协助办理房屋产权变更登记手续的请求，符合法律规定，法院予以支持。双方在合同约定和履行过程中均存在过错，根据法律规定，双方应当各自承担相应的责任，故车顺康、何春芳要求屠根美赔偿损失的请求，依法不予支持。鉴于二审期间，车顺康、何春芳同意承担办理房屋变更登记的相关费用，补偿屠根美损失4 万元，其意思表示有利于合同的继续履行和平衡双方当事人利益，本院依法予以准许。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律和实体处理有误，本院予以纠正。
据此，判决：一、撤销扬州市邗江区人民法院（2011）扬邗民初字第0559 号民事判决；二、车顺康、何春芳与屠根美所签订房地产买卖契约继续履行，即屠根美于本判决送达之日起7 日内将位于扬州市邗江区汊河街道银河新苑10 幢504 室的房屋及其车库交付给车顺康、何春芳，并协助办理该房屋产权变更登记手续，其相关费用由车顺康、何春芳负担；车顺康、何春芳于本判决送达之日起7 日内给付屠根美购房价款225000元；购房余款4 万元及补偿损失4 万元，共计8 万元，由车顺康、何春芳于取得房屋产权证后一次性给付屠根美；三、驳回车顺康、何春芳的其他诉讼请求。
 
【评析】
本案争议焦点有：更名条款无效后的合同效力，更名条款无效后合同应如何履行以及合同是否具备解除条件。
一、更名条款无效不等同于合同无效
合同法第一条规定：“为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。”因此，制定合同法的主要目的在于保护权利，鼓励交易，维护交易的稳定性，最大限度地增进社会财富。从该立法目的来看，司法实践中应充分认识到鼓励交易是合同法的重要精神，要谨慎地认定合同无效，人民法院审理合同纠纷案件不应产生阻碍合法交易的后果。此外，从司法解释不断对合同法第五十二条第（五）项强制性规定范围增加限定来看，维护交易安全的审判理念日渐受到推崇，更要求我们在审判实践中谨慎地认定合同无效。合同法第五十六条中规定合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。因此，人民法院认定合同其他部分是否仍然有效的关键是判断合同无效的部分是否影响合同其他部分的效力。笔者认为，可以从合同其他部分的有效条件和合同无效认定两个方面来进行。
1. 合同其他部分的有效条件（即合同其他部分有效时需具备的条件），主要指合同其他部分的内容是否是双方订立合同的主要目的和真实意思表示，是否违反法律法规的强制性规定。从法院已查明的事实可以看出，该房地产买卖契约系双方当事人真实的意思表示，双方签订合同的主要目的是为了拆迁安置房的交易，而更名条款的约定只是为了降低部分交易成本，而非双方签订合同的主要目的。由此可见，虽然更名条款因逃避国家房地产交易税收而无效，但不影响双方交易拆迁安置房的合同目的实现，双方交易拆迁安置房的其他约定仍属双方真实意思表示，且并不违反法律法规强制性规定，应当认定合同除更名条款外的其他部分仍然有效。
2. 否定合同效力本质上是国家公权力出于维护公共利益之需要对私人自由施加的干预与限制，寻求公共利益与个体利益的平衡点是认定合同其他部分是否无效的关键。因此，是否认定合同无效必须指通过比例原则对公共利益与个体利益进行衡量和比较，并考量认定合同其他部分无效的适合性、必要性和均衡性。
适合性，即在已经认定部分条款无效的情况下，如果认定合同其他部分无效对维护社会公共利益的实现无所助益，就不应认定合同其他部分无效。本案中，认定逃避税收的更名条款无效后，车顺康、何春芳愿意承担房屋产权变更登记的相关税费，如在此情况下认定合同其他部分无效将对维护社会公共利益的实现无所助益，是不适合的。
必要性，即在已经通过认定部分条款无效对公共利益提供保护的情况下，公共利益仍因合同其他条款而受到损害，并且除否定合同其他条款效力外，再无其他有效手段和途径保护公共利益，此时应当认定合同无效。本案中，认定逃避税收的更名条款无效后，依法纳税这项关乎公共利益实现的义务履行具有替代方式，即可以通过车顺康、何春芳自愿缴纳房屋产权变更登记的相关税费来实现，而且合同其他部分的继续履行也无损公共利益，因此没有必要认定合同无效。
均衡性，即在已经认定部分条款无效的情况下，通过判定合同其他部分无效来维护公共利益的法律效果是否与当事人不法行为所应承受的不利后果相当，实质为公共利益与合同自由之间的利益权衡。本案中，因认定逃避税收的更名条款无效后，车顺康、何春芳已承诺承担房屋产权变更登记的相关税费，其他合同部分的继续履行亦无损公共利益，也就没有进行均衡性考量的需要了。
综上，在更名条款无效的情况下，合同其他部分为双方当事人的真实意思表示，继续履行合同其他部分并不损害社会公共利益，合同其他部分不具备无效的适合性、必要性和均衡性，也不违反法律行政法规的强制性规定，应当认定本案房地产买卖契约合法有效。
二、在更名条款无效情况下合同继续履行
根据合同法第六十条的规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，在更名条款无效的情况下，合同目的的实现必须以屠根美协助车顺康、何春芳办理房屋产权变更登记手续为前提。因此，屠根美应当遵循诚实信用原则，根据双方当事人交易拆迁安置房的合同目的和交易习惯，协助车顺康、何春芳办理房屋产权变更登记手续。
此外，合同约定第二期购房价款105000元的支付时间是在更名手续办好后，那么，在更名条款无效情况下，屠根美应当遵循诚实信用原则履行协助办理房产登记义务在前，而车顺康、何春芳支付第二期购房价款在后。根据合同法第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此，在房屋交易目的因屠根美没有协助办理房屋产权变更登记手续而无法实现的情况下，车顺康、何春芳有权拒绝支付第二期购房价款。
三、该合同不具备解除的充分条件
根据合同法第六章合同的权利义务终止的相关规定，解除权有约定解除和法定解除，本案中，屠根美主张解除合同的依据和一审法院认定合同具备解除条件的依据，都是合同法第九十四条法定解除第（四）项当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，进而认为买方车顺康、何春芳迟延履行付款，致使卖方屠根美不能实现收获合同价款的合同目的，故卖方屠根美有权要求解除合同。本案在更名条款无效的情况下，双方可以用办理房屋产权变更登记手续的方式，保证合同继续履行，以实现合同目的。并且，屠根美应当遵循诚实信用原则履行协助办理房屋产权变更登记义务在前，而车顺康、何春芳履行支付第二期购房价款在后。根据合同法先履行义务条款的规定，在卖方屠根美违背诚实信用原则不愿意协助办理登记手续的情况下，车顺康、何春芳拒绝支付第二期购房价款是其正当权利的行使，不属于合同法第九十四条规定的迟延履行债务的行为，故屠根美不能据此享有解除合同的权利，其通知车顺康、何春芳解除合同的行为应为无效。
 
案号：（2011）扬邗民初字第0559 号（2012）扬民终字第0058 号

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