出卖人对签约过户存在显著认识缺陷，买受人未善意明确告知，法院认定出卖人对《房屋买卖合同》构成重大误解？
---赵某与张某房屋买卖合同纠纷案法律解析

【关键词】
重大误解显失公平 房款明显低于市价 房屋买卖合同撤销 认识缺陷 善意告知、解释 房屋所有权转移登记 权利义务明显不对等

【要点提示】
法院认为原告是文盲，不具备签约过户等社会经验或认识，对签约过户这一专业行为，明显不具备理解能力，被告应负有较一般交易行为更高的善意告知解释义务。现有证据，不能证明被告对原告进行明确告知、解释，导致原告作出意思表示时对签名行为的法律效果等重要事项上存在认识上的显著缺陷，以至于原告未能知晓房屋所有权己发生转让，原告对《房屋买卖合同》构成重大误解。

【当事人信息】
原告：赵某（出卖人）
被告：张某（买受人）

【案情简介】
原告婚后育有二子一女，分别为之子张某洲、之女张某梅及被告。
2001年12月11日，张某洲代理原告与某房地产经纪有限公司签署《购房代理合同》，约定原告以243000元的价格认购北京市朝阳区西八间房北站某号房屋（以下简称涉案房屋）。同日，原告支付了购房款243000元。2002年4月10日，涉案房屋登记在原告名下。
2003年3月5日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《房屋买卖合同》，约定原告将涉案房屋出售给被告，总成交价为17万元。当日，涉案房屋所有权从原告名下转移登记至被告名下，被告取得涉案房屋的产权证书。
2014年11月，原告办理机顶盒需要房产证，找不到，张某洲带原告去房管局补办，查询发现涉案房屋的所有权已登记至被告名下。
原告遂起诉请求：1、撤销原、被告于2003年3月5日签署的《房屋买卖合同》；2、判令被告将涉案房屋过户回原告名下。

【法院判决】
撤销原告赵某与被告张某于二零零三年三月五日签订的《房屋买卖合同》。

【案件解析】
出卖人对签约过户存在显著认识缺陷，买受人未善意明确告知，法院认定出卖人对《房屋买卖合同》构成重大误解？
法院审理查明，原告是文盲、文化水平较低的老人。被告在2003年3月5日与原告签订《房屋买卖合同》及办理涉案房屋所有权转移登记时，欺骗原告说带原告出去玩，并说此前原告购买涉案房屋时还有一些手续没有完成，办手续不需要交纳任何费用（注：此时距离原告购买涉案房屋不到一年，的确还有一些后续手续没有办完），但实际上被告是将原告带至房管局办理房屋过户手续。被告未向原告告知原告在《房屋买卖合同》中签字即是表示原告将涉案房屋出售给被告。张某洲、张某梅亦出庭证实，涉案房屋是原告的唯一住房，两人均不知道涉案房屋的所有权已转移登记至被告名下，家里从没有说过分家的事情；涉案房屋开始是原告住，后来被告说需要原告接送被告的孩子，故被告一家搬来与原告同住，但这期间，被告经常对原告不管不顾，经常将原告锁在门外。法院亦依据原告方申请调取了原被告家庭纠纷而形成的《“110”接警单》、《询问笔录》。
法院认为，原告是文盲、文化水平较低的老人，不具备签约过户等社会经验或认识，被告带其至房管局办理房屋过户手续时，原告对签约过户这一专业行为，明显不具备理解能力，因此，被告应负有较一般交易行为更高的善意告知解释义务，以使原告明确、充分知晓签约过户行为的意思及所产生的法律后果。在被告无明确告知、解释的情况，原告不具备当然知情的条件，故原告在签约过户过程中的行为亦不属于应当知情。根据本案现有证据，不能证明被告对原告进行明确告知、解释，导致原告作出意思表示时对签名行为的法律效果等重要事项上存在认识上的显著缺陷，以至于原告未能知晓房屋所有权己发生转让，导致原告无法取得正常出售涉案房屋所应获得的市场对价，给原告造成很大损失，因此原告对《房屋买卖合同》构成重大误解。

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
(一)因重大误解订立的;
(二)在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

注：本文系转载，仅供普法学习。