摘要

在不动产登记实务中，登记机构在《他项权证》上记载的债权数额往往与当事人在抵押合同约定的抵押权实现范围不一致，此时应依据何种标准确定抵押权的实现范围，司法实务界尚未形成共识，裁判结果也是莫衷一是。笔者结合现行法律法规规定以及司法实务，对此冲突的解决路径予以探讨，以期引起业界同仁的关注和讨论，推动不动产登记工作的规范化。

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引 言

我国实行物权法定主义，对于不动产物权包括抵押权的设立均应严格符合《物权法》规定的条件。根据《物权法》第一百八十七条对不动产抵押权设立的要求，抵押权自登记时设立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称“担保法司法解释”）第六十一条规定：

“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。” 

因此，对不动产抵押是否设立及其设立的具体内容应以登记记载的内容为准。

实务中，登记机构在办理抵押登记时，对《他项权证》上须登记的抵押权事项，系以担保人与抵押权人签订的抵押合同为基础。其中，对于必要记载事项“债权数额”的认定，在不动产一般抵押登记中，理论上一直存在系对抵押合同中约定的抵押权实现范围抑或是仅对被担保的主债权数额予以登记的不同认识，尤其是在被担保的主债权范围与抵押权优先受偿范围不一致时，如一味断然片面地以《他项权证》上记载的金额为准作为抵押权人的优先受偿限额，势必会对抵押权人的利益造成重大不利影响。而审判实践中，对此问题的判决结果更是莫衷一是。为此，如何认定债权数额的登记效力，如何理解和适用《担保法司法解释》第六十一条的规定就成为解决此问题的关键。本文试就此予以分析，为不动产一般抵押登记中《他项权证》记载的债权数额与抵押权实现范围的冲突提供相应解决路径，以求教于业界同仁。

一、相关概念的厘清

产生上述“债权数额”认定困境问题的根本原因系由于登记机构不规范的登记行为，其在权利记载登记的过程中并未对“主债权本金数额”、“被担保主债权数额”与“抵押权实现范围”作有效区分，将三者随意混淆适用。

根据《物权法》第一百八十五条之规定，抵押合同一般包括以下条款：

1、被担保债权的种类和数额；2、债务人履行债务的期限；3、抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；4、担保的范围。

《担保法》第三十九条也同样予以规定：

“抵押合同应当包括以下内容：1、被担保的主债权种类、数额；2、债务人履行债务的期限；3、抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；4、抵押担保的范围；5、当事人认为需要约定的其他事项。”

从上述条文可见，被担保主债权数额与担保的范围各自具备特定的含义，本身属于不同的范畴。

根据《物权法》第一百七十三条的规定：

“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。”

由此可知，抵押权的担保范围与被担保的主债权金额构成包含与被包含的关系，除当事人特别约定之外，抵押权的实现范围一般均应超过被担保的主债权金额。

对于主债权本金数额与被担保的主债权金额，在一般抵押登记中，基于抵押合同的从属性，登记机构在认定主债权本金数额时，除非当事人在抵押合同中约定担保债权金额小于主债权本金数额，一般而言，两者系指同一概念。基于此，本文的论述限定于主债权本金数额与被担保的主债权金额一致的情形，也即本文所述被担保的主债权金额的确定以其主债权本金数额为准。

二、现行法律规定的“冲突”及其解决路径

在明确了主债权本金数额与抵押权人优先受偿范围并非属于同一涵义的基础上，如何理解《他项权证》上记载的“债权数额”登记效力，能否以登记机构实际载明数额作为抵押权人的优先受偿范围，如不以其作为认定抵押权实现的限额，是否会与现行担保法司法解释中对已明确的以登记记载内容为准的法律规定构成冲突？应如何理解担保法司法解释的规定？下文笔者将以此为基础予以详细阐述：

（一）不动产登记机构对他项权证记载内容的要求

根据住建部《房屋登记簿管理试行办法》（已失效）第九条第三款规定：

“房屋他项权利的内容，应当记载抵押权人、抵押人和债务人、被担保主债权的数额、担保范围、债务履行期限、房屋他项权证书号、补换证情况等事项。”

同时，根据《不动产登记簿使用和填写说明》中对抵押权登记信息的规定，其明确要求在一般抵押登记中需要记载的是被担保的主债权金额，并未对担保范围纳入必须记载事项。无独有偶，《房屋登记办法》第四十四条也对须记载于登记簿的信息予以规定为

“1、抵押当事人、债务人的姓名或者名称；2、被担保债权的数额；3、登记时间。”

由此可见，对于《他项权证》的事项记载，原则上被担保的主债权数额与担保范围应当分项载明，但在登记实务操作中，因目前大部分的《房屋他项权证》格式式样中并未对“担保范围”设置专项登记内容，基于登记机构的登记局限性，如果不予考虑债权数额登记行为的现实性，而直接按照《物权法》规定的“登记簿是不动产物权归属和内容的依据”并以此确定为抵押权人的优先受偿范围，将严重违背当事人的真实意思表示，必然会对当事人的实体权益造成重大不利影响。而且，需要注意的是，对于抵押权人的担保范围，其仅具有对主债权及其附随债权在种类确定上的意义，并不对各项债权的发生金额即时形成当然约束力，在部分事项诸如利息、违约金、损害赔偿金等附随债权尚未实际发生或者必然发生的前提下，如果直接要求抵押权人在设立抵押权时一并予以明确有关数额，与登记事实不符，也不具备实际操作的可行性。鉴于此，目前对于《他项权证》上记载的“债权数额”，应以被担保的主债权数额作为认定标准。

（二）与《担保法司法解释》第六十一条规定之“冲突”及其解决路径

基于前述，鉴于《他项权证》上记载的“债权数额”与抵押担保合同约定的“担保范围”并非同一事项，同时考虑到登记机构的操作实务，如法院按照抵押合同双方当事人约定的抵押权实现范围据以确定抵押物的最终优先受偿权内容，实际上并不会对最高人民法院基于公示公信原则于《担保法司法解释》第六十一条所确立的“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准”之规定形成法律冲突。只有在有关记载不一致的内容属于同一概念的情形下，才应适用以登记记载内容为准之规定。而且，在无其他有效证据证实抵押权人对《他项权证》上记载的内容，系属其对优先受偿范围同意进行限缩调整的情形下，如仅归因于不动产登记机构不规范的登记管理行为，即可导致抵押权人的优先受偿权实现范围任意受限，此种认定行为，从结果上来看，构成了对意思自治原则的不当约束，严重违背了抵押合同双方当事人就抵押权实现范围达成的真实意思表示。此外，此种认定行为也极易架空《物权法》所明文规定的允许当事人自行约定抵押权优先受偿范围的目的，并在事实上导致抵押人因此减轻了担保责任并从中攫取不当利益，与诚实信用的要求相互背离。

浙江省高级人民法院于其2013年发布的《关于审理实现担保物权案件若干问题的解答》中也支持了上述观点，其在对“申请人对变价后所得款项在×××的范围内优先受偿”所规定的“范围”是指担保合同中约定的范围，还是抵押登记或出质登记中载明的范围”的问题的解答中指出了：

“《物权法》第一百七十三条规定：‘担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。’但实践中，有的登记部门操作不够规范，在办理房地产抵押登记、股权出质登记等担保物权时，会发生登记范围与合同约定不一致的情况，如合同中约定担保范围包括主债权、利息、违约金、实现担保物权的费用等，但在相关登记证明或他项权证上却载明担保范围仅为本金。结合上述《物权法》对担保范围的规定，倾向于认为，在合同各方意思表示真实、一致且内容合法的情形下，不能因不规范的行政行为而影响当事人实体权益的实现。在主债权本金已经合法登记的情况下，登记效力应及于合理的利息、违约金等其他费用，申请人可在据以登记的担保合同约定的范围内依法享有优先受偿权。”

三、结语

综上所述，对于抵押权人优先受偿数额的确定，不宜亦不应以《他项权证》上记载金额为限。为从根源上解决抵押权受偿范围与《他项权证》上记载金额不一致的问题，建议由不动产登记机构统一颁布有关规范性文件，明确《他项权证》上记载的“债权数额”仅系对被担保主债权数额的记载。同时，为进一步规范登记行为，推进登记簿事项的完善，建议一并明确须在《他项权证》附记栏上记载“担保范围详见合同”的规定，减少由此引发的法律纠纷。

注：本文系转载，仅供普法学习。