4、租用非商业用房屋作商铺

房屋用途在规划许可证、房地产证上“用途”栏可以查阅得知。有些承租人或转租人只看现

场，不看证件，盲目签订租赁合同，结果不能依法办理营业执照，已交款项也无法退回。避

免这类陷阱的措施是。

(1)查阅规划许可证、预售许可证、房地产证，只能租用商业用途的房屋作商铺。

(2)学校用房、部队用房等机关、事业单位用房往往不能作商业用房使用，此类作为商铺房屋租赁合同无效。

(3)要求业主出具房屋商业用途的书面证明，以便办理营业执照。

典型案例5租用学校房屋经商无法办理营业执照

2001年7月，林某与某海员学校签订租赁合同，约定学校将校内临街约700平方米的房屋租给林某作商铺，每月租金5万元。经学校同意，林某投资10万元将该房屋面街的围墙拆了，并重新间隔装修该房为许多单间铺位，再将该铺位转租。许多人转承租人交了押金及首月租金，但根据某市规划局1975年发给该校的规划许可证上载明该房的用途为教育，非商业用途，所以转承租人无法办理营业执照，该学校也不同意出具该房为商业用房的证明。后来，林某伪造该校公章，出具该房为商业用房的证明，以协助转承租户办理营业执照。该校得知后报警，林某被公安部门拘留。该校向法院起诉，要求林某交回房屋，恢复原状。

案例分析

本案中，学校用房系使用国家划拨土地使用权，属于非商业用房。学校与林某以及林某与转承租户签订的租赁合同因违反《城市规划法》而无效，林某应交回房屋，恢复原状，对林某及学校的损失，应由林某负主要责任，学校负次要责任;对转承租户的损失，应由林某负主要责任，转承租户负次要责任。此外，林某伪造公章，已构成伪造事业单位印章罪，应依《刑法》第280条处罚。

5、转租人携款逃匿

现时有很多人从发展商处承租大量商铺后再转租，做“二房东”，玩空手道。他们从转承租人处收款后并不交给出租人，出租人因为收不到租金，就终止合同，收回商铺，结果转承

租人钱铺两空。怎样避免这种陷阱呢

(1)尽量避免与“二房东”签订租赁合同，争取与业主签订租赁合同。

(2)如与“二房东”签约，争取将其中应付给“一房东”的租金直接付给业主，同时与业主约定，如第三人(转承租人)已交付租金，不得终止合同。

(3)如“二房东”拖欠租金，争取让业主解除与“二房东”之间租约，并与“一房东”直接签约。

典型案例6

2001年3月，约300租户与卢某等设立的某公司签订时代广场租赁合同，约定租赁期三年，每户交两个月租金2万元，押金1?5万元。该广场集中经营服装批发零售。租户交款入住后约半年，该广场的业主某房产有限公司向法院起诉，准备收回商铺。原来，卢某等开设的某公司收取押金、租金后并没有交给真正的业主，而是拖欠租金，不久携款逃到国外，总金额超过2000余万元，某房产有限公司依照租赁合同要求收回商铺，后来在法院主持调解，政府出面?旋下，双方达成协议，承租方每户补交4个月租金，业主少收2个月租金，重新签订租赁合同。每铺承租户最终亏了5?5万元(押金及4个月租金)

案例分析

本案中卢某公司与房产有限公司、租户签订的租赁合同都有效。卢某公司欠租，房产有限公司可以按照租赁合同规定收回商铺。因此，承租人最好与业主而不是“二房东”签订租赁合同。

6、物业管理公司侵占电费导致停电

物业管理公司代收电费后，没有交给供电局，供电局就停止供电。这时，物业管理公司是代理人，承租人是委托人，承租人只能追究物业管理公司的法律责任。避免这类陷阱的措施是。

(1)尽量约定向供电局直接交费。

(2)物业管理公司代收电费时，要求其提交上月由供电局出具的发票或收据，换回由物业管理公司出具的收据，否则停止代交电费。

典型案例7侵占电费，供电局停电

2002年5月，某市某商业广场共欠某供电局电费2500余万元，欠滞纳金2500余万元。几百个承租商户都每月照交电费，但物业管理公司收费后并未交给供电局。后来，供电局将物业管理公司诉至法院，法院判决该公司支付电费及滞纳金共5000余万元。该公司不履行该判决，法院强制执行，但无所获，最后供电局停止供电，给承租商户造成巨大损失。过了很长一段时间，当地政府被迫出面协调，才恢复供电。

案例分析

本案中供电局与物业管理公司签订的供电合同合法有效，用电方违约后，供电方可以收取滞纳金，并停止供电。

8、市政建设造成商铺由旺变冷

市政规划、市政建设层出不穷，从未间断。但许多市政建设造成商铺由旺变冷，如修地铁封路;修高架桥，桥梁、桥墩挡住了阳光，挡走了人流。避免类似陷阱，可采取下列措施：

(1)事前通过各种渠道了解市政规划信息，避免租用类似商铺。

(2)在租赁合同中约定不可抗力免责条款，规定：承租方在出现下列情形之一，无法继续经营时，有权终止合同，并不视为违约：

出现战争、地震、台风、洪涝、城市暴动、恐怖袭击或其他不可抗力;

政府征地拆迁;

商铺前50米、左右两边各200米内正修路、改路、扩路、建高架桥、建天桥、建地铁或出现其他市政建设行为。

典型案例8市政建设导致商铺门可罗雀

徐某经营地毯销售及装修生意，生意非常火红。1998年9月，她在某市南岸路家庭装饰广场租了一间铺面经营地毯零售、批发及装修业务，业务也蒸蒸日上。这时，她又在对面的另一间更大的装修材料市场租了一间档铺，每月租金8000元，租期两年，按金6万元。不料，从1999年5月起，南岸路要建立交桥，结果，她两个铺面相对的中间道路即南岸路天天塞车，施工机器不停轰鸣，以致客流锐减，徐某生意一落千丈，每月亏损(含铺面租金)约1万元，累计已达10万元人民币。徐某与其他商铺租户曾经同业主商量，要求退租，但对方以租期未满为由拒绝。因此，她仍需承受不断扩大的亏损。

案例分析

租赁铺面经商，风险相对较大。地段乃铺面生意之命脉，地段由好变差，生意也就由盈转亏。因此，有经验的人士在签订铺面租赁合同时，往往会在合同中设定因该地段修路建桥则终止合同等不抗力条款。否则，租赁合同签订后必须履行，即使承租人生意很谈，仍须照交租金。

注：本文系转载，仅供普法学习。