商铺承租人八大租赁纠纷和陷阱的预防与处理
1、与业主以外的第三人签订租赁合同
承租人不是与业主签订租赁合同，而是与业主以外的第三人签订租赁合同，这样，侵犯了业主的物业所有权，租赁合同无效，承租人不仅无法承租商铺，反而应对业主的租金损失负次要责任。预防这类陷阱的措施如下：
(1)出租人是发展商的，要求其提交营业执照、国有土地使用权证、规划许可证、开工许可证、预售许可证、房地产证的原件及复印件，如属复印件，可去主管部门(如房管局)查证证件真伪(如预售许可证)，经证实其为业主，可与其签订租赁合同(即使没有房地产证也可以)。营业执照上的企业名称、预售许可证上的企业名称、租赁合同上的出租人名称及合同盖章上的名称应四者相同。
(2)出租人是公民尚无房地产证，要求其提交身份证、商铺买卖合同、抵押借款合同，已有
房地产证，还应提交房地产证，身份证人的姓名、商铺买卖合同的买方姓名、房地产证上产权人的姓名、租赁合同上出租人姓名及签名应全部相同。
(3)出租人是承租人转租，除提交上述证件证明产权人(出租人)资格，还须提交出租人同意转租的声明或合同。
典型案例1与业主以外的第三人签约
1996年5月，冯某将其在某市解放南路的一间铺面出租给邓某。双方签订了租赁合同，约定冯某将该铺面出租给邓某作商用(经营五金电子)，邓某每月支付1200元租金给冯某，租期为10年，租金在租赁期维持不变。另邓某先交8000元押金。
1996年8月，黄某委托代理人陈某告知邓某，冯某并非真正的业主，现正在法院起诉冯某。冯某辩称，自己是合法继承人，有权出租。原来，该铺面及另外两间铺面是黄某祖父(华侨)于1939年购买的，1952年土改确权时仍登记在黄某祖父名下。黄某祖父晚年曾雇请保姆林某，后同其登记结婚，并将上述解放南路的铺面交其管理。林某死前，曾立遗嘱将该铺面赠与给侄儿冯某，并办理了赠与合同公证。而且50年来，冯某一直在管理该铺面并取得收益。邓某得知上述情况后，于同年8月在冯某要求下，双方重签租赁合同，其中除重复前份合同的内容外，增加了下列内容：在法院判决以前，邓某不得将房屋租金交给黄某，只能交给冯某;若以后冯某败诉，一切责任由冯某承担，与邓某无关。但这份合同未提交房管局租赁所登记。黄某代理人陈某系一名律师，他向邓某发出律师函，指出冯某无房产证，且房屋正在争讼期间，不应把租金交给冯某，应交给黄某，因为黄某有房产证，他同时向解放南路房管站发函，要求不要给冯某与邓某的租赁合同登记。邓某以冯某系合法继承人，且一直在管理该房为由，拒绝了陈某的要求。1999年7月，法院经审查查明：黄某祖父生前同其保姆结婚时，以其保姆不要房屋为条件，且已立遗嘱将该屋让黄某父亲及侨居国外的叔叔继承。1995年，黄某父亲及叔父均办理赠与手续，将该铺面赠与给黄某，黄某据此办理了房地产证，该证的“产权来源”栏注明系“由黄某父亲及叔父赠与”，因此，冯某之姨林某无权将该铺面赠与给冯某。最后法院判决该铺面属于黄某所有。1999年7月，黄某代理人陈某要求邓某补交三年租金，如要续租，每月租金须交6000元人民币。他还根据《××省华侨房屋出租管理条例》规定，要求邓某以每月6000元租金的两倍即12000元月补交前三年非法承租的租金共42万余元。邓某因此咨询一些律师。有人说，判决无溯及力，不合理。但邓某的法律顾问建议双方最好和解。因为，该铺面早在1995年已登记在黄某名下，邓某不审查真正的产权人而承租，显属不当。此外，明知产权有争议而承租并将租金交给争议的一方，也违反有关法律规定。总之，邓某在此事中有过错，有过错就要承担相应的法律责任。当然，主要过错在于冯某，冯某应负主要责任。同时，《××省华侨房屋出租管理条例》规定，非法承租、延期承租的，可按租金的1～2倍计算应付租金。陈某按最高额计算，且要邓某承担全部责任，亦属讹诈。最后，在律师调解下，双方继续维持租赁关系，并重新签订了租赁合同，租金为每月5000元人民币，租期二年，并提交某市房地产管理局租赁管理所登记。另外，邓某支付给黄某25万元人民币作为过错赔偿，黄某亦放弃对邓某的追诉权，并转而向冯某追诉。一场纠纷终于圆满解决。
案例分析
本案中，1995年黄某已取得争议铺面的产权证，1996年邓某却与第三人冯某(已控制该铺钥匙，且出价低)签订租赁合同，并且黄某告知邓某冯某不是产权人，邓某仍继续履约，所以邓某与冯某签订的租赁合同无效，冯某应负主要责任，邓某应负次要责任，按责任大小分担黄某的租金损失。因此，承租人应与业主签约。
2、出租人不交付商铺
承租人已交付订金或部分押金、租金，出租人一直未交付商铺，这种情形多发生在商业广场的铺位租赁中。预防这类陷阱的措施是：
(1)考察出租人的资信、商铺建设进展。
(2)争取先进入使用后交押金、租金。
(3)在租赁合同约定，延迟交付商铺，每天支付若干滞纳金，延迟10～20天的，承租人有权终止合同，收回全部押金及租金，并且出租人应支付违约金人民币元。在此基础上，超期即起诉出租人。
典型案例2不交商铺
“招商赢巨奖，奔驰开回家。凡在规定时间内交足商铺押金及首期三个月租金的商户，不但有巨大的商机，而且还能在入住前有机会获得巨额大奖”——这些就是坐落在××市××大街××号的××时尚广场于2001年9月至10月初，在各宣传画册和有关媒体上所作的诱人广告词。带着将奔驰车开回家的梦想，100多人于2001年10月9日与某投资管理有限公司签订了格式化的《××时尚广场商铺租赁合同》，并向这家公司交纳了1?5万元的押金和3个月的租金，合同约定2001年11月28日开始入××时尚广场。眼巴巴看着11月28日到期了，不仅连巨额大奖的影子都看不见，而且入住时间也一再拖延。已经交了钱的承租人只能心急如焚地等着。后经调查得知，某投资管理有限公司是由张某、于某、杨某三个人组建的有限责任公司，2001年9月20日经××工商局登记成立，经营范围是投资咨询、房地产咨询、经济信息咨询等。之后，从某置业有限公司承租了恒基中心121平方米的房产权，租赁期限为6年。与此同时，公司开始对××时尚广场铺天盖地地大作招商广告。
在此期间，该公司并没有生产资料、生活消费品市场、商业设施租赁等相应经营范围，也没有《市场登记许可证》。2001年10月以来，擅自伪造、私自刻制××服装服饰市场的公章，对外发布广告、茶话会通知、交纳租金和管理费的通知书。直到2002年3月29日，才到××区工商局办理了经营范围的增加内容。但还是没有办理《市场登记许可证》。
直到5月23日，才办理了××时尚广场的《市场登记许可证》，但是，该公司从始至终一直没有××时尚广场的《市场登记许可证》。
案例分析
本案中，出租人某投资管理有限公司没有办理《市场登记许可证》，承租人不应与其签订商铺租赁合同。如果双方签订的租赁合同有效，出租人不交付商铺，可以依据《合同法》第94条第(三)项的规定经催告后在合理期限内仍不交铺的，承租人可以解除合同，收回
已付款。
3、租赁拆迁房
租用拆迁房是指产权人隐瞒房屋即将拆迁的事实，将拆迁房出租给承租人的陷阱。这是近年来较普遍的一种房产欺诈。因为面临旧城改造、道路拓宽的高潮时期，很多沿街铺面、房屋、酒楼都将拆迁。有些业主为了在拆迁前捞一把，违背诚信原则，将已列入拆迁计划的房屋出租，并且不告知承租人。承租人在不知情的情况下，往往花费巨额资金进行铺面装修，花
费大量时间办理证照手续，结果中途而废，其损失可想而知。
怎样避免租赁拆迁房呢
(1)一般来说，拆迁主管部门在按照城市规划决定拆迁某地段的房屋时，均会在当地主要报纸上登出通告，同时在沿线墙面上用毛笔写上“拆”字，并写上“入若干米”，即沿墙脚往里拆迁若干米。承租者可以从此处知道房屋是否拆迁，但有些酒楼为了美观和招徕顾客，并未被写上“拆”字，同时许多主管部门并未在墙体上写“拆”字。这时只有向主管部门(建委)或房管局查询才能得知真相。总之，承租前，承租者应观察墙体是否有“拆”字，并向有关政府主管部门调查，得知真相后再决定是否承租及承租多长时间。此外，可留意报纸、新闻及通告，或观察狭窄杂乱的旧街，通常会发现墙面上写着“拆”字。
(2)在租赁合同约定，如果在租赁合同签订前政府已限令拆迁该商铺的，承租人有权终止合同，收回押金，出租人支付给承租人违约金元，不可抗力条款中有关国家征地拆迁造成合同终止，双方互不承担责任的规定不适用上述情形。
典型案例3
柳某是××市国际投资公司(以下简称国投公司)的职员，代表××国际投资公司同××市环市东路一间酒楼的业主××昌华房产有限公司(以下简称昌华公司)签订了房屋租赁合同，承租该酒楼，准备开展酒楼业务。合同规定：每月租金为12万元，装修由承租方负责，租赁期为8年。此外，还详细规定了双方的权利和义务。双方将租赁合同提交登记。1997年10月，柳某重新装修酒楼，共花了120万元人民币，同年11月开张。谁知仅营业一个月，就接到有关主管部门限令拆迁的通知。原来早在两年前，有关主管部门已限令拆迁该酒楼，现在已到了实施阶段。柳某十分气愤，感到被业主欺诈，因为合同有效期为八年，而房屋在两年内将拆迁，但业主却隐瞒房屋将拆迁的重要事实，这分明是欺诈行为。承租方国投公司因此向法院起诉，要求业主昌华公司赔偿装修的损失。法院认为，租赁合同因欺诈而无效，主要责任在昌华公司，国投公司审查不严，也有一定的责任。最后调解昌华公司补偿国投公司70万元人民币结案。
案例分析
本案中，出租方昌华公司明知酒楼已被要求拆迁，仍签订8年的租赁合同，有欺诈故意，按照《合同法》第54条第二款的规定，承租方国投公司可请求法院撤销该合同，并要求出租方退还所收款项，赔偿损失。房屋是否拆迁，在房管局租赁管理所不能审查出来，因为此时业主仍有房地产证，所以租赁合同登记无法保证不承租拆迁房。正确的方法是到主管部门查询。
典型案例4明知是拆迁房仍然承租，后果自负
深圳市深华旅社于1990年9月21日承租了中国粮油进出口公司湖南分公司(以下简称湖南分公司)坐落在深圳市嘉宾路东段19号店铺一间。租期至1991年春节前止，到期后，被告深化旅社未经出租人(湖南分公司)的同意，擅自将该店铺转租给原告。原、被告双方在明知湖南分公司同意的租期已满和讼争涉及店铺于1991将拆除的情况下，于同年4月23日签订了“租赁合同”。合同规定，原告租赁期限至该店铺拆迁为止。原告每月缴付租金5500元，店内的天花板、货柜归原告所有，空调机一台、电话机一部由被告自行拆迁。合同签订后，原告付给被告装修费人民币3万元，2个月租金1?1万元，共计4?1万元。被告收取了该款，并开具给原告收条一张。同年4月30日，原告接到深圳市建设局需要拆除该店铺的通知。尔后，原告曾多次找被告协商退款，均未果。时至1991年7月间，该店铺已被拆除。为此，双方产生纠纷，经调解，未能达成协议。法院经审理认为，被告在未征得原出租人的同意，擅自将他人租期已满的店铺转租给原告，是无效的民事行为。原、被告双方所签订的合同属无效合同。对此，被告应负主要的民事责任，被告所收取原告的款项应予返还给原告。原告在明知该店铺需要拆迁及未经原出租人的同意，仍与被告承租，对此造成损失原告亦有一定责任。原告所取得被告的货柜及存放在该店铺的空调机一台应予返还给被告。至于原、被告各自提出的因装修等造成的经济损失，由各自承担。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项、第六十一条第一款，第一百零六条第二款规定，判决如下：
(1)被告深圳市深华旅行社所收取原告的人民币4?1万元，应自本判决生效之日起10天内返还给原告。逾期付款，则按中国人民银行同期贷款利率计罚滞纳金。
(2)原告方华强所取得被告的货柜及被告存放在该店铺的空调机一台，应于本判决生效之日起10天内返还给被告。
(3)本案受理费人民币1650元。由原告负担650元，被告负担1000元。
案例分析
《中华人民共和国民法通则》规定，无效的民事行为，从行为开始就没有法律约束力。被告在未征得原出租人的同意，擅自将租期已满的他人店铺转租给原告，是无效民事行为，不具有法律效力，原、被告双方所签订的合同属无效合同。对此，被告应负主要的民事责任。但原告明知店铺需要拆迁及未经原出租人的同意，仍向被告承租，也有一定责任。《中华人民共和国民法通则》第61条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案原被告都有一定过错，都应负一定责任。一审法院判决被告返还收取原告的装修费及租金4?6万元是正确的，原告将被告店铺内的货柜及空调机返还给被告是合理的。
注：本文系转载，仅供普法学习。
