【争议焦点】

　　在房产纠纷案件中，当事人如何准确认定房屋交付的时间?

　　【律师点评】

　　在本案中，双方当事人争议的焦点问题在于如何认定房屋交付的时间?本案一、二审法院对此问题均有不同的认识和理解，导致所作出的判决内容存在很大的差异。至于如何认定房屋的交付时间，应从以下几个方面的内容进行认识和理解。

　　1.如何认定房屋交付的内容

　　根据《民法通则》第72条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”根据法律的规定，物权的转移可以由当事人进行约定，但是房屋权属的转移应当以登记过户为准。房屋的所有权包括占有、使用、收益及处分，所以房屋的交付就可以分为物的实际交付与权利交付。通常情况下，房屋的实际交付使买受人获得占有、使用、收益的权能，而权利交付则使买受人取得所有的权能。当事人可以对实际交付及权利交付的期限进行约定，并设置违约条款。如在本案中，双方约定2005年12月8日交付房屋，就是对房屋实际交付的约定，而2005年10月24日双方在房地产交易中心办理产权过户手续，就是对房屋权利的交付。据此，本案中房屋权利交付已经完成，双方并无争议，争议的焦点在于房屋实际交付的时间。在本案中，双方当事人对于房屋实际交付方式、实际交付时间的认识有不同，也正是本案一审、二审法院判决结果不同的原因，亦是正确认定当事人是否有违约行为、何方构成违约、违约责任应如何承担的关键。

　　2.在本案中，被告是否完成房屋的交付

　　物的交付存在多种方式，主要包括现实交付、拟制交付、简单交付以及占有改定。现实交付，即物的转让人将实物现实的、直接的支配力转让给受让人;拟制交付，是指将提单等物权凭证交付对方;简单交付，是指受让人于合同签订前已经占有标的物，合同签订即完成交付;占有改定，是指物权转至受让人所有，但由于双方协议仍由原所有人继续占有，受让人以此间接占有标的物，代替现实的交付。本案的案情符合占有改定的情况。因为2005年10月24日，双方在房地产交易中心办理产权过户手续，物权已经转至原告吴某名下。而双方约定2005年12月6日交接房屋，此即双方对房屋实际交付时间的约定。正常情况下，到这一天被告北京宏大地产公司应腾空房屋交给原告吴某，原告吴某应当清点物品、接受房屋，双方完成房屋的实际交付。虽然12月6日约定的交房日期到来时被告北京宏大地产公司并未腾空房屋，但此前一天原告曾向被告北京宏大地产公司出具名为《购房补充协议》的承诺书一份，表示将房屋续借给被告北京宏大地产公司使用，并不追究被告北京宏大地产公司违约责任。这一承诺书可以视为双方的合意，表示原告吴某已经于12月5日自被告北京宏大地产公司处取得了房屋的使用、占用权，并将该权利再次让渡给被告北京宏大地产公司，由被告北京宏大地产公司继续使用该房屋。该房屋虽未现实交付，但符合占有改定的情形，可以认定该房屋于2005年12月5日已完成物的交付，被告北京宏大地产公司的交付义务已履行完毕。因此，被告北京宏大地产公司不应承担逾期交房的违约责任。

　　3.在本案中，对被告继续使用该房屋应如何处理

　　2005年12月5日后，双方之间的买卖合同交付关系已转为借用关系，由于双方没有约定借用期限，参照《合同法》对未约定期限的租赁合同的规定，原告吴某有权随时终止出借，收回房屋。而其起诉要求被告北京宏大地产公司迁出，可视为其要求终止出借、收回房屋的意思表示，故法院应依法判决被告北京宏大地产公司迁出。至于原告吴某将该房屋出借给被告北京宏大地产公司时双方未约定使用费，此前就只能认为是无偿的，但由于原告曾于2005年12月8日要求收回房屋，可房屋至诉讼时仍在被告北京宏大地产公司控制下，故被告北京宏大地产公司应当支付自原告要求收回房屋之次日起至实际迁出日止的房屋使用费，该使用费的数额可参照周边同等房屋的租金确定。鉴于房屋使用费纠纷与本案不属同一法律关系，且二审中也不适宜直接进行使用费评估，故二审法院对使用费问题明示不在本案中处理，告知原告吴某可以与被告北京宏大地产公司自行商定费用或另行起诉追索，亦是符合我国现行相关法律规定的。

　　综上所述，在本案中，原告本来有充足的理由要求被告承担逾期交房的违约责任，但其给被告出具的《购房补充协议》，却为自己的维权之路设置了障碍。本案中，可以清晰的看到原告的过失主要表现在：

　　(1)给被告出具《购房补充协议》，承诺将其房屋继续交付给被告使用，亦未约定是否有偿使用，并承诺放弃追究被告的违约责任。本案中，原告本来可以根据购房合同的约定要求被告承担逾期交房的违约责任，而且原告的诉求符合法律规定，必定得到法院的支持，但其出具的一份《购房补充协议》放弃追究被告违约责任的承诺却将自己合法的权益予以放弃，导致其在诉讼中主张违约责任却无法得到法院的支持和保护。在此提醒购房者，在与开发商交往中，一定要坚守自己的原则，当开发商出现违约行为后，坚持要求开发商承担违约责任，切莫被开发商的花言巧语所蒙蔽，导致自己最后吃“闭门羹”。

　　(2)原告在与被告签订购房合同时，未对房屋内的装修标准、房屋内的设备在合同中做出明确约定，导致被告将房屋内的品牌空调予以调换，而原告在提出异议之时，没有合同的约定、依据，更没有相关的证据证实被告将房屋内的品牌空调予以调换的事实，最终让原告有言难辩、合法权益无法得到法律的支持和保护。在此提醒购房者，在与开发商签订购房合同时，一定要将房屋内的装修标准做出明确的约定，包括对装修的建材、墙面的涂料、门、窗的型号、材质等做出明确的约定;对于房屋内的附属设备，包括空调、取暖器等，均应将上述的附属设备的规格、品牌、型号等相关内容做出明确的约定。购房者在验收房屋时，可以根据合同的约定对上述的约定事项逐一的查验和核实，一旦发现开发商交付的房屋不符合购房合同中约定的事项，便可拒绝收房，并有权要求开发商更换不合格建材、承担逾期交房的违约责任。

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