【案情简介】

　　2005年10月22日，原告吴某与被告北京宏大地产公司签订了《北京市商品房买卖合同》，该合同约定：(1)被告北京宏大地产公司将北京市朝阳区增光小区开发的“山水国际公寓”18号楼A2003室房屋出售给原告，房屋出售总价款为20万元;原告应于合同签订之日起3日内向被告交付定金2万元，若原告在上述约定的时间内未能支付定金，被告有权终止合同，没收原告交付的定金，并有权将原告预定的房屋另行出售给第三人;(2)被告北京宏大地产公司应于2005年12月6日前腾空房屋并通知原告验收房屋，原告应在收到通知之日起2日内对房屋及装饰、设备情况进行查验，查验后双方签订房屋交接书，被告应将房屋交付给原告居住使用。如被告北京宏大地产公司未按合同约定的期限交付房屋，每逾期1日应支付已收房款0.5%的违约金;(3)原告应于2005年10月22日向被告北京宏大地产公司支付全部房款10%，即2万元，11月6日前支付4万元，在北京市房地产交易中心出具相关房屋交易文件、收据后15日内再支付余款14万元;原告未按上述约定的时间支付购房款，应向被告北京宏大地产公司支付逾期未付款0.5%的违约金;(4)被告将房屋内的装修及空调等设备、煤气及电话等设施也一并转让给原告，房屋维修基金按正常程序由原告缴纳;(5)原告在支付最后一笔购房款时，被告应将原告交付的2万元定金予以返还或经被告同意抵作购房款冲抵。

　　购房合同签订当日，原告向被告支付定金2万元，并支付第一期购房款2万元，之后又向被告支付购房款4万元。2005年10月24日，双方在北京市房地产交易中心办理产权过户手续。11月21日，原告向被告支付房款12万元。2005年12月5日，被告北京宏大地产公司未能将出售的房屋腾空交付给原告。双方在协商的基础上，原告吴某向被告出具一份《购房补充协议》，其承诺表示愿意继续将房屋续借给被告北京宏大地产公司使用，并不追究被告北京宏大地产公司违约责任。

　　2005年12月8日，被告北京宏大地产公司通知原告吴某前往房屋所在地验房并办理人住手续。原告在验收房屋时，当场提出房屋内原先安装的品牌空调已被调换为档次较低的空调，遂要求被告北京宏大地产公司支付空调押金2000元、延迟2日逾期交房违约金1800元。但原告的上述要求遭到被告的拒绝，被告亦拒绝在房屋交接单上签字确认，并拒绝交付房屋。

　　原告吴某认为，2005年10月22日，其与被告北京宏大地产公司签订了《北京市商品房买卖合同》一份，约定被告北京宏大地产公司将其在本市开发的房屋出售给自己，被告应于2005年12月6日前腾出房屋通知自己，自己应在收到通知之日起2日内对房屋及装饰、设备情况进行查验，查验后双方签订房屋交接书，被告北京宏大地产公司交付房屋。如双方未按合同约定的期限交付房屋，每逾期1日应支付已收房款0.5%的违约金。但被告北京宏大地产公司至今未交付房屋，且取走屋内重要物件，故要求被告北京宏大地产公司交付系争房屋并恢复原状，并承担已交房款18万元按每日0.5%计算的违约金，计算天数应截至到被告交付房屋之日止。

　　鉴于此，双方在继续协商的基础上无法达成共识，遂于2006年1月15日依法向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，要求被告支付空调押金2000元或更换原先安装的品牌空调以及逾期交付房屋的违约金。

　　被告北京宏大地产公司认为，本公司逾期交付房屋属实，但本公司逾期交房已得到原告的谅解，而且原告以书面形式表示愿意继续将系争的房屋交由本公司使用，并不追究本公司的违约责任。据此，原告吴某现要求本公司承担逾期交房的违约责任是没有法律事实和法律依据的。更何况，原告吴某未支付剩余房款2万元，其逾期交付房款的行为构成违约，理应承担违约责任。另外，本公司为原告垫付的房屋维修基金237元、煤气初装费800元、有线电视初装费240元应由原告承担，原告应将上述费用支付给本公司。故被告向受诉法院提出反诉，要求原告吴某支付购房余款2万元及违约金1200元、垫付费用1277元。

　　【法院判决】

　　北京市朝阳区人民法院经审理认为，被告北京宏大地产公司与原告签订的二手房买卖合同未约定原告可以保存一定比例的房款作为交房的保证，故原告未按合同约定的期限支付房款构成违约，依法应承担违约责任。按《维修基金管理办法》的相关规定，转让住宅的，受让人应向转让人支付基金中业主缴纳部分，故原告应支付维修基金237元。被告北京宏大地产公司未按合同约定交付房屋，应承担延期交房的违约责任。但因原告同意被告北京宏大地产公司继续使用该房屋，并不追究其违约责任，但未确定具体的日期，故本院根据公平原则，认定房屋具备交房条件的2005年12月8日为应当交房日，故被告北京宏大地产公司承担违约金应自该日的次日起计算。因合同中对于房屋附属设施、装饰装修标准无详尽约定，故原告吴某要求被告北京宏大地产公司恢复房屋装饰装修原状的诉讼请求无相应的证据证实，本院不予支持。

　　据此，北京市朝阳区人民法院依照《合同法》第60条、第107条、第114条第1款、第139条、第159条、第160条、《北京市居住物业管理条例》第40条之规定，判决如下：

　　一、被告北京宏大地产公司与原告吴某签订的《北京市商品房买卖合同》继续履行;

　　二、原告吴某应于判决生效之日起10日内支付被告北京宏大地产公司购房余款2万元及违约金1200元;

　　三、原告吴某应于判决生效之日起10日内，支付被告北京宏大地产公司维修基金237元、煤气初装费800元、有线电视初装费240元;

　　四、被告北京宏大地产公司应于判决生效之日起10日内，将系争房屋交付原告吴某占有使用;

　　五、被告北京宏大地产公司应于判决生效之日起10日内，支付原告吴某逾期交房违约金(以18万元为基数，按每天0.5%计算，自2005年12月9日至实际交房时止);

　　六、原告吴某要求被告北京宏大地产公司恢复房屋原状的诉讼请求不予支持。

　　被告北京宏大地产公司不服一审法院作出的判决，遂向北京市第二中级人民法院提起上诉，其认为，本公司在合同确定的交房日后继续占用、使用该房屋是经原告吴某同意的，故其并未逾期交房，不应承担违约责任。故原审法院作出的判决认定事实不清，审理程序不合法，请求二审法院依法撤销原审判决第四、第五项，以维护本公司的合法权益。

　　被上诉人吴某认为，其未按时交付购房余款2万元是经被告北京宏大地产公司主动提出来的，而且自己有2万元的购房定金在上诉人处，当初上诉人亦同意将2万元购房定金用于抵作购房款。更何况，本案系争房屋的产权已经转移到本人名下，但被告北京宏大地产公司至今未按购房合同的约定实际交付房屋，其行为违反购房合同的约定，理应承担违约责任。故请求二审法院维持原判。

　　二审法院经审理查明，原审法院认定的事实无误。另查明，被告北京宏大地产公司至今未将房屋的钥匙交付给原告吴某。

　　北京市第二中级人民法院经审理认为，双方当事人签订的《北京市商品房买卖合同》系真实的意思表示，双方均应按照合同约定全面履行义务。房屋的交付包含权利交付及实物交付。现双方已办理过户手续，房地产登记部门已变更产权登记，房屋权利交付已经完成，原告昊小惠已取得房屋所有权。2005年12月5日，原告吴某出具承诺书将房屋续借给被告的行为，表示其已经从被告北京宏大地产公司处取得了房屋的使用占有权，并将该权利再次让渡给被告北京宏大地产公司，故该房屋虽未现实交付，但符合占有改定的情形，可以认定该房屋于2005年12月5日已实际交付，被告北京宏大地产公司的交付义务已履行完毕，故其不应承担买卖合同逾期交房的违约责任。故被告北京宏大地产公司关于一审法院第五项违约金的上诉请求本院予以支持。由于原告吴某的承诺书无续借期限，故其有权随时终止出借，收回房屋，故原审法院判令被告北京宏大地产公司迁出该房屋并无不当，应予以维持。此外，原告吴某将该房屋出借给被告北京宏大地产公司，虽承诺书中未约定使用费，但被告北京宏大地产公司至今未交出钥匙，房屋仍在被告北京宏大地产公司控制下，故被告北京宏大地产公司应当支付自原告吴某要求收回房屋日之次日起至实际迁出日止的房屋使用费，该使用费的数额可参照周边同等房屋的租金确定。鉴于房屋使用费纠纷与本案不属同一法律关系，故在本案中不予处理，原告吴某可以与被告北京宏大地产公司商定费用或另行起诉追索。

　　据此，二审法院依据《民事诉讼法》第153条第1款第(二)项、第(三)项之规定，判决如下：

　　一、撤销原审判决的第五项;

　　二、维持原审判决的其他内容。

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