一式多份的房屋买卖合同只有中介一方的合同上有三方签字，买卖行为是否有效？

 
一、导读
一式多份的合同，只有一方手上的合同有完整的各方签字，该合同是否有效？

二、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
两被告邓月金、李安东系夫妻关系，303号房为两被告共同共有。2015年9月7日，原告郭金枝（“买方”）、被告（“卖方”）、第三人南宁恒创房屋经纪有限公司（“经纪方”）签订《房屋买卖合同》，约定由被告向原告出售303号房，第三人提供中介服务，房屋成交价为53.8万元。
合同第八条约定：“卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕并保证交易过户完成时买方不需对上述事项负责；卖方在签署本合同后须将该物业之权属证明原件、不动产发票、契税、完税证证明等相关资料原件交由经纪方保管直至交易完成当日”。合同第九条约定：“基于买卖合同双方独家委托经纪方已促成买卖双方签订了本合同，且经纪方在买卖该物业时提供了信贷业务服务（信贷事宜），买卖双方同意，于本合同签订之日买方须向经纪方支付咨询及中介服务费16100元整因经纪方已全权代理本次交易服务，提供了咨询及中介服务和信贷业务服务，故无论在任何情况下，买卖双方都需即时支付经纪方上述应支付之咨询及中介服务费和信贷业务服务费。”合同第十二条约定：“卖方不能按本合同约定将物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方须无息退还买方已付的所有款项外，并需以同等数目之金额作为违约金赔偿买方，以弥补买方之损失，但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行该合同。卖方逾期交付物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，直至卖方交付该物业之日或履行完合同的其他义务止”。合同第十八条第三款注明：“由于产权人之一的李安东未能亲自到场签署本合同，现由产权人邓月金代签，如因此产生一切法律责任由邓月金全权负责，并确认该物业已出售给买方。”合同第十七条约定合同“自三方签署之日起生效”。合同附件第3条约定：“买方按照一次性付款，卖方自行偿还银行贷款”，并约定：1、买方于2015年9月7日支付人民币2万元作为定金；2、卖方收到全额定金5个工作日内需即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续。卖方应在收到买方全额定金之日起12个工作日内完成提前偿还银行贷款、注销抵押登记及归档等手续，并在7个工作日内与买方到南宁市房屋产权交易中心办理此次交易过户手续。如因南宁市房屋产权交易管理中心或银行原因导致延迟则时间相应延迟，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由卖方负责支付。3、前期楼款50.8万元，由买方于双方到南宁市房屋产权交易中心成功办理交易手续时支付，余款1万元于房屋产权过户到买方名下后支付。
该《房屋买卖合同》一式三份，均有被告邓月金之签名，在第三人留存的《房屋买卖合同》中，被告李安东亦在被告邓月金签名后补上其本人之签名。
2015年9月7日，原告郭金枝向被告邓月金交纳购房定金2万元，定金收据载明“给付定金一方不履行约定事宜，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定事宜，应当双倍返还定金”。2015年9月30日，原告郭金枝向第三人恒创公司交纳佣金1万元。2015年11月17日，原告向两被告发出履约催促函。该函主要内容为要求两被告在2015年11月20日前按合同约定到相关银行、南宁市房地产交易中心或相关部门办理房产交易的偿还银行贷款、过户等手续，否则将视为被告违约。被告李安东已签收该邮件。
附：本案案号（2015）西民一初字第3811号

三、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
被告在第三人持有的合同上签字视为被告对出售房屋无异议，在其他两份合同上不签字不影响第三人持有合同的效力
一审法院认为，关于《房屋买卖合同》是否有效的问题。现各方当事人均确认讼争的房产为两被告的夫妻共同财产，因在第三人留存的《房屋买卖合同》上，两被告作为卖方，虽在合同上签字确认有先后之别，但两被告均已签名，应视为被告李安东对邓月金出售房产之行为不持异议，其他两份合同有无李安东之签字并不影响到第三人留存之《房屋买卖合同》之效力，因此，被告李安东以无权处分为由主张房产交易无效，于法无据，本院不予支持。前述《房屋买卖合同》系出自各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对各方当事人均具有约束力。
（二）二审法官观点
本案无二审。

四、分析意见
1、实践中，合同签订往往存在先后的顺序，一般双方各自在空白合同上各自一方签订后就将该份合同交给对方，己方签字处则由己方自行签订。此时一方是否在己方持有的合同上签字盖章并不影响对方手中持有合同的效力。
2、除非双方持有的合同均只有一方签字，且双方未实际履行合同方可认定合同未成立或生效。

五、判决结果
1、一审判决结果
合同成立并生效，出卖人违约不履行合同应双倍返还定金。
2、二审判决结果
本案无二审。

六、争议焦点
合同是否成立并生效？是否适用定金罚则？

注：本文系转载，仅供普法学习。