4.购买未领取权属证书的房屋，买受人不能对抗执行
——购买未依法登记领取权属证书的被执行房屋，即使全款、交付占有，因对未能办过户存在过错，故不能对抗执行。
标签：执行｜房屋｜房屋买卖｜无证房屋｜房产执行｜买受人优先权
案情简介：2014年，法院查封陶某向开发公司购买、未领取权属证书的房屋。王某以其从陶某处购买该房、支付全款、装修入住为由提出案外人异议。
法院认为：①最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。②《城市房地产管理法》第38条第1款第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。陶某在未依法登记领取权属证书情况下，将案涉商品房转卖给王某，后者至今未能办理房屋过户登记手续。王某购买该房屋时应知晓陶某未依法登记领取权属证书，在该房屋未依法登记领取权属证书情况下，仍违法交易，导致其至今未能办理产权过户登记手续，对此显然存在过错。故王某即使支付全部购房款并实际占有，其也无权要求法院解除对该房屋的查封。裁定驳回案外人王某异议。
实务要点：购买未依法登记领取权属证书的被执行房屋，即使全款、交付占有，因对未能办理产权过户登记手续存在过错，故不能对抗执行。
案例索引：江苏南通港闸区法院（2015）港执异字第00004号“王智勇与陈萍查封房屋执行异议案”，见《第三人购买被执行人房屋被法院查封的救济》（张善华、顾建兵），载《人民司法·案例》（201717:109）。
5.房产代持协议仅内部有效，不能对抗法院强制执行
——房产代持协议并不能对房产物权及物权变动认定产生影响，因此不能对抗代持人的债权人所提起的法院强制执行。
标签：房产执行｜房产代持｜物权变动｜权属登记
案情简介：2014年，银行依生效判决，申请执行。法院查封了家具厂名下房产及车库。徐某以2010年与家具厂所签房产代持协议提出案外人执行异议。
法院认为：①案涉房产登记所有权人及销售发票载明付款人均为家具厂，故家具厂系该房产买受人。代持产权协议，或称隐名购房协议，顾名思义是指自己购房并不将房产权属登记在自己名下，而登记在他人名下，购房人与房产登记人签订的有关协议。依《物权法》第6条、第14条和第16条规定，不动产权属情况应以不动产登记簿记载内容为准。就效力而言，不动产登记簿具有推定力和公信力。依《物权法》第9条规定，我国采取的是登记生效主义的不动产物权变动模式，即除法律另有规定外，不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件。而代持产权协议并不属于法律另有规定情况，亦即不属于《物权法》第28条、第29条和第30条“其他规定”情形，故依《物权法》规定的物权公示原则，代持产权协议效力主要体现在对内效力上，对外不具有物权效力，不能直接引起物权变动。②本案徐某虽和家具厂签订代持产权协议，且支付购房款，但代持产权协议并不能对涉案房产物权及物权变动认定产生影响，其效力仅及于协议订立双方。另外，徐某出于某些因素考虑将房产登记在第三人家具厂名下，即应预见到可能由此带来的风险，并应承担这种风险出现的后果。因家具厂经法院判决而对银行承担债务，法院在执行中依据不动产登记簿，采取查封登记在第三人家具厂名下车位执行措施符合物权法定原则，该执行措施并无不当。至于所查封车位，在被执行后用于偿付债务而确导致徐某经济损失的，徐某可根据代持产权协议等约定来要求合同相对方赔偿损失。③依《物权法》和房地产登记相关规定，房屋登记管理机关对房产登记管理是对房屋产权登记确权的唯一法定部门。如允许以公民、法人私下协议方式来挑战法律、法规相关产权登记制度规定，势必造成社会经济乱序和公民法人有关诚实信用方面要求的降低。综上，在涉案房产权属未登记变动至徐某名下时，徐某要求直接确认涉案地下车位为其所有，并要求法院终止对该财产执行诉请与法不符。判决驳回徐某诉请。
实务要点：房产代持不能产生物权效力，亦不能导致物权变动，委托人因未能取得物权而不能对抗代持人的债权人所提起的法院强制执行。
案例索引：浙江台州中院（2016）浙10民终351号“徐松等与上海浦东发展银行股份有限公司台州临海支行案外人执行异议之诉纠纷案”，见《代持产权协议不能对抗法院强制执行》（陈龙、胡芦丹），载《人民司法·案例》（201711:108）。
6.被执行人财产不足清偿时，其他债权人可参与分配
——被执行自然人财产不足以清偿全部债权时，申请执行人以外的其他债权人凭有效执行依据，可申请参与执行分配。
标签：执行｜执行分配｜被执行公民
案情简介：2011年4月，生效判决判令沈某返还章某垫付款250万余元及相应利息，法院查封了沈某名下6套价值400万余元商铺。2012年，陈某以2011年6月法院一审生效判决确定其对沈某享有的240万元债权申请参与执行分配。章某以陈某已诉讼保全沈某所持混凝土公司60%股权为由抗辩。
法院认为：①最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第88条第1款规定：“多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。”第90条规定：“被执行人为公民或其他组织，其全部或主要财产已被一个人民法院因执行确定金钱给付的生效法律文书而查封、扣押或冻结，无其他财产可供执行或其他财产不足清偿全部债务的，在被执行人的财产被执行完毕前，对该被执行人已经取得金钱债权执行依据的其他债权人可以申请对该被执行人的财产参与分配。”②本案中，章某、陈某均为不同案件的债权人向法院申请对被执行人沈某强制执行，从对被执行人沈某6幢商铺采取执行措施的时间顺序来看，章某对沈某6幢商铺查封时间早于陈某。在章某、陈某对被查封的6幢商铺均无担保物权情况下，对于6幢商铺拍卖所得款分配上一般考虑按采取执行措施的先后顺序受偿，即章某对6幢商铺拍卖款313万余元享有优先受偿权，但在被执行人主要财产被查封而无其他财产可供执行或其他债务不足清偿全部债务时，对该被执行人已取得金钱债权执行依据的其他债权人可申请对该被执行人的财产参与分配。③陈某享有混凝土公司60％股权虽具有能清偿全部债务的表象，但该公司被搬迁，所获补偿费430万元余元已被该公司偿还债务，目前，该公司处于停产状态。混凝土公司2012年年检报告虽载明所有者权益计919万余元，但现无证据证明股东沈某所享有60％股权现有价值多少，亦无证据证明沈某所享有60％股权能否足以清偿全部债务。判决确认陈某可对被执行人沈某的6幢商铺拍卖所得款项参与分配。
实务要点：被执行自然人财产不足以清偿各债权人全部债权时，申请执行人以外的其他债权人凭有效执行依据可申请加入已开始的执行程序参与分配。
案例索引：江苏扬州中院（2014）扬民终字第1438号“章某与陈某等执行分配异议案”，见《“被执行人的财产不能清偿所有债权”应从宽把握》（黄宝生、陈雷），载《人民司法·案例》（201726:53）；另见《章关根诉陈法根、沈炳炎等执行分配方案异议之诉案》，载《江苏省高级人民法院公报》（201606/48:55）。
注：本文系转载，仅供普法学习。
