【导读】：2016年春节后，一线城市房价暴涨，卖方违约数量暴增，对于在2015年底签订的居间合同及定金合同的买受人来说，不得不面对卖方的违约，卖方自愿以双倍返还定金的方式来解除定金合同，然而双倍返还定金远远不能弥补买方所受到的损失，那么卖方违约后，买方损失如何确定？且看上海、北京地方法院的解答（值得收藏）：
1
上海高院认为：
一、双方协商确定的，从其约定;

二、双方不能协商确定的：
(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;
(二)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。
最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

参见：
上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条

2
北京市高院认为：

一、有约定的从约定；

二、酌情支持守约方主张房屋差价损失、转售可得利益损失等利益损失；
关于可得利益损失，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。

三、房屋买卖合同不成立、被确认无效或被撤销，信赖合同有效成立致受损害的一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的，应予支持。信赖利益损失包括所受损害和所失利益（当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等），损失赔偿数额以不超过履行利益为限。（这种情形，主要是代理人没有代理权对外签署合同等因素造成的）

四、房屋涨价损失与一倍赔偿的并用
   对于出卖人为开发商的，具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条规定的违约情形，导致商品房买卖合同解除，买受人要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失的，可予以支持，但合同另有约定的除外。出卖人有证据证明两项赔偿数额相加过分高于买受人所受实际损失的，可以酌情降低赔偿总额。

参见：
1、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》【发文字号】京高法发[2010]458号 第24、25条
2、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》京高法发［2014］489号第19条

注：本文系转载，仅供普法学习。