周五的平静还是打破了。

9月21日下午，“广东省酝酿取消商品房预售制度 全面实施现房销售”的消息开始流传，这则加有“特急”字样的由广东省房地产行业协会发布的“关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知”表示：日前住房城乡建设部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》。其中要求，对商品房预售许可进行深入研究，建议保留或提高许可条件的，要列明法律法规依据外的理据，充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性；建议取消的，要同步研究提出事中事后监管措施。

广东省住房和城乡建设厅已拟订了有关材料，将于9 月 25 日上报住房和城乡建设部。材料“关于商品房预售许可事项调整”提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

文件列举了五个方面关于“预售制”的问题，分别如下：

一是一旦发生资金链断裂，导致工程烂尾。一方面严重损害购房人的切身利益，另一方面将会产生大范围长时间信访事件，增加维稳压力。据不完全统计，2017 年全省资金链断裂类矛盾总数 61 宗，其中 2016 年转存数 28 宗，2017 年新增数 33 宗，造成较大的社会影响和经济损失。2017 年全省资金链断裂类矛盾已化解 44 宗，结余 17 宗，矛盾化解率 72.1%。

二是使违法违规销售有机可乘，房地产市场乱象丛生。如：虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、会所改变用途、延期办证，得房率、绿化率、容积率与实际不符，将已抵押的期房销售、将已预售的商品房抵押、用假按揭骗贷等种种恶意违约和欺诈行为，极大地损害了购房人的利益，并引发了大量的法律纠纷。

三是交易不公平。我国实行的期房销售制度，住房还处在建设过程中，购房者就支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。

四是房屋面积管理职能难以厘清，易产生行政风险。

五是造成不平衡发展和低效率竞争。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，广东此次对商品房预售政策调整的建议，体现了当前住房供给侧结构性改革的导向，即认为现房销售模式将更加成熟，而预售或者说期房制度会更加不适合。类似政策也符合改革开放40年广东房地产市场的发展实际，属于较大的创新，和租赁市场改革等都可以理解为房地产领域的体制重大创新，其对于全国10万家规模之多的开发企业来说，显然有较为明显的影响。

对于这个政策，首创集团房地产部总经理、北京首创新城镇基金董事长苏健表示，预售制度对房地产行业发展发挥了重要作用，目前是否具备了取消条件，应以行业实际调研为基础，不宜一刀切，用力过猛。虽然预售制度也产生一些负面影响，但是仓促取消，可能发生的连锁性的，行业甚至跨行业异常波动及负面影响，一定要有所预判和备选举措。如果广东有意尝试，建议试点先行，市场条件好/地产企业成熟度高的城市可以先试，不宜操之过急。

“取消的话对资金紧张的房企打击是致命的。”一房企人士表示。

不过，对于上述房企的担心，这份文件也表示，为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。但考虑到当前的信贷政策持续收紧，开发企业资金压力普遍加大，如直接取消预售，一方面，房地产相关企业融资的周期必然大幅变长，一旦遇到市场变动冲击，极易出现资金链断裂，导致工程烂尾。另一方面，可能会出现阶段性供应“休克”，相应的矛盾会集中爆发，影响社会稳定和市场健康发展。

因此，广东房协建议在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步实行现售。并拟定取消预售，全面实施现售的时间表，分阶段推进，并将时间表向社会公布，让房地产行业和社会公众都做好充分的准备。

自 1994 年《房地产管理法》颁布以来，商品房预售制度实施已近 25 年。商品房预售制度的改变，事关房地产行业发展模式及其配套制度的重塑，更直接关系到房地产企业的资金安排、建设计划乃至战略规划等重大事项的调整。

注：本文系转载，仅供普法学习。