购房前，购房人应确认所购买的房屋为毛坯交付还是精装修交付。如选购精装修房屋，须综合考虑价格标准、设计、施工工艺及所有装修项目名称、建材品牌等。

本文着重分析一手房买卖过程中的精装修问题。买受人与开发商可以通过购房合同及其附件进行装饰装修、设备设施的明确约定，也可以通过另行签署补充协议或委托装修协议约定精装修的标准。

此外，既可以约定于购房合同载明的房屋交付日期前完成精装修，也可另行约定在房屋交付后另行完成精装修。

精装修的初衷是为业主省去装修烦恼，“拎包入住”以便快速将房屋投入使用。但是严格的商品房销售管理政策下，有的精装修成为了开发商变相获利的工具，有的精装修质量良莠不齐，故矛盾频发。

本文特就购买精装修房屋，涉及的交付标准、交付时间、价款等问题，作十点重要提示如下：

一、开发商未按照购房合同约定的精装修标准交付房屋，业主有权要求赔偿。

[案例]上海松江雅居乐房地产开发有限公司诉屠其雨商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书，审理法院：上海市第一中级人民法院，案号：（2018）沪01民终2382号，案由：商品房预售合同纠纷，裁判日期：2018-03-14。

[裁判要点]系争预售合同第四条明确约定，系争房屋的总房价款包含附件三中所列明装修及设备的价款，而附件三中写明的“浴缸”理应包含于房屋总价款中。但是，雅居乐公司交付的系争房屋内并未安装浴缸，而且雅居乐公司也明确表示系争房屋的卫生间房型无法安装浴缸。

因此，雅居乐公司已经构成违约。关于补偿金额，根据雅居乐公司与案外人A公司签订的《订货合同》，用于系争房屋所在小区的同品牌浴缸单价为1,151.92元。另，雅居乐公司应按约定支付上述浴缸价款0.50倍的补偿款。故雅居乐公司应支付屠其雨、魏芝浴缸折价补偿款1,728元。

二、精装修工程质量不合格，业主可拒绝收房。因房屋维修造成迟延交付房屋的，开发商应承担逾期交付的责任。

[案例]吴继君与荣盛（徐州）房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书，审理法院：徐州市中级人民法院，案号：（2015）徐民终字第0443号，案由：商品房销售合同纠纷，裁判日期：2015-03-09。

[裁判要点]业主验收时发现房屋存在影响业主正常使用的问题时，业主有权拒绝接收房屋，并要求荣盛徐州公司维修，荣盛徐州公司不能免除其应对业主履行的义务。因房屋维修造成迟延交付房屋的，吴继君作为业主可以按照合同约定的违约金计算标准要求荣盛徐州公司支付逾期交房的违约金。

三、如双方存在明确约定，“除房屋主体结构质量问题及不能修复的严重使用功能性缺陷外，不构成拒绝接房的情形”，该约定不属于格式条款，业主不得以房屋瑕疵为由拒绝收房。

[案例]徐克平与重庆协信远浩房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书，审理法院：重庆市第一中级人民法院，案号：（2015）渝一中法民终字第05765号，案由：商品房预售合同纠纷，裁判日期：2015-12-01。

[裁判要点]《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

本案中，双方在精装修补充协议中关于“装修工程的相关争议，双方协商处理，但除房屋主体结构质量问题及不能修复的严重使用功能性缺陷外，不构成乙方拒绝接房的情形”的约定，并不具备《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形，亦未免除协信公司责任、加重购房者责任和排除购房者的主要权利，故对徐克平关于该条款无效的主张，本院不予支持。

涉案房屋不存在房屋主体结构质量问题及不能修复的严重使用功能性缺陷，根据双方合同约定，徐克平最迟应于2013年12月31日接房。因此，协信公司不应当支付徐克平2013年12月31日之后的延期交房违约金。

四、精装修交付后的房屋存在瑕疵，开发商应履行保修责任。

[案例]北京合生绿洲房地产开发有限公司与KYO FU（許楓）商品房预售合同纠纷二审民事判决书，审理法院：北京市第三中级人民法院，案号：（2017）京03民终3580号，案由：商品房预售合同纠纷，裁判日期：2017-03-20。

[裁判要点]对于房屋装修及小区质量一节，許楓购买合生公司的精装修房屋，并已支付了房屋价款，合生公司应当保证所交付房屋、房屋装修及附属物的质量符合双方的约定。

但本案中合生公司交付给許楓的涉案商品房，在居住使用中发生了暖气片表面有坑洼及太阳能热水器有质量问题的情况，上述情况表明合生公司履行合同不符合约定，故合生公司应承担相应保修责任。

合生公司应于判决生效之日起三十日内对房屋内暖气片及太阳能热水器进行维修，维修至外观完好并可正常使用。

五、精装修交付后的房屋存在瑕疵，业主可修理、重作、更换等采取自力救济，并要求开发商赔偿合理、必要的费用支出损失。

[案例]石建伟与北京北辰万通国际投资有限公司修理、重作、更换纠纷一案一审民事判决书，审理法院：北京市石景山区人民法院，案号：（2016）京0107民初14635号，案由：商品房销售合同纠纷，裁判日期：2017-04-27。

[裁判要点]北辰公司应当交付石XX符合合同约定且无瑕疵的房屋，现有证据表明，在石XX未更换地暖前，涉案房屋存在室温偏低情形。

本院经向北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心咨询，答复为开发商应对涉案三通热敏管的安装以及管内堵塞负有一定责任。北辰公司交付的涉案房屋具有瑕疵，属违约行为。

但石XX可以通过更换、修复三通热敏管等方式进行救济，石XX自行改装地暖所产生的全部费用均请求北辰公司承担，显然不当，但北辰公司应当承担因安装三通热敏管的方式方法不当，给石XX造成的实际的、必要的损失。

在充分释明的情况下，双方均不申请对实际损失数额进行鉴定，故本院根据石XX的实际损失，更换热敏管所需要的施工工程量及相关材料、重新铺设地板、地砖的必要支出费用等因素，酌情予以确定。

北京北辰万通国际投资有限公司于本判决生效后七日内赔偿石XX修复散热器管道费用一万三千元。

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