开发商延迟交付房屋,逾期办理所有权证书,如何确定违约起算时间?
---陈某与某开发商房屋买卖合同纠纷案例解析

关键词
房屋买卖  逾期办理房屋所有权证书  约定交房日期  延期交房  违约责任  违约金起算日期
 
要点提示
依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于违约金的起算时间，应当以合同中双方约定的起算时间为准。
 
案情简介
陈某：原告、买方

某开发商：被告、卖方
   
2008年4月某日，陈某与某开发商签订《某市商品房预售合同》，约定：一、陈某购买某市某区某房屋（以下简称“涉案房屋”）；二、某开发商应在2009年5月31日前向陈某交付涉案房屋；三、如因某开发商的责任，陈某未能在涉案房屋交付之日起900日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，某开发商按日计算向陈某支付全部已付款万分之一点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。

双方签订合同后，陈某按照合同约定履行了合同义务，但某开发商不但延迟至2010年2月13日才交付房屋，而且没有按照约定的期限为陈某办理房屋所有权证书，直到2014年8月5日才为陈某办理房屋所有权证书。故陈某诉至法院，请求判令：要求某开发商按照每日万分之一点五的标准向陈某支付自双方约定的房屋交付日期（即2009年5月31日）起算至陈某实际取得房产证之日（即2014年8月5日）止扣除900天后计算为990天的逾期办理房产证的违约金447107.22元（即全款3010823元＊990天＊万分之一点五）。
 
法院判决
一审：

1.某开发商于判决生效之日起七日内支付陈某逾期办理产权证的违约金三十三万一千零三十九元九角九分；
2.驳回陈某其他诉讼请求。

二审：

1.撤销一审民事判决第一项、第二项；
2.某开发商于判决生效之日起七日内支付陈某逾期办理产权证的违约金四十四万七千一百零七元二角二分。

即，经两级法院审理后，判决完全支持了陈某的诉讼请求。
 
案件评析
本案的争议焦点系违约金的起算点如何计算？

在本案的审理中，某开发商辩称违约金应该从房屋实际交付之日即2010年2月13日起计算。但是实际上，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《某市商品房预售合同》系陈某与某开发商公司的真实意思表示，合法有效，双方理应按照约定全面履行自己的义务。就违约金的起算时间，双方在合同中的约定为“自陈某应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止”，就陈某应当取得房屋所有权证书之日在双方合同中有明确的约定，即自2009年5月31日后延900日，该条款并不存在无效情形，亦不存在当事人针对该条款提出撤销、变更的情形，故该条款应作为确定某开发商承担逾期办理房屋所有权证违约责任起算日期的依据。因此，法院最终判决了支持陈某自合同中双方约定的房屋交付日期起算违约责任的诉讼请求。

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