【办案随笔】房屋存在质量问题的维权操作

对于就房屋质量问题诉诸法院解决时，诉讼请求的设计应明确依据，可参考的表述：要求出卖人对房屋进行维修，并经法定的质量检验部门验收合格，验收费用由出卖人承担；如出卖人如不履行前述维修义务，则由买受人负责维修，维修费用由出卖人负担；鉴定费由出卖人承担。

在房屋存在质量问题，与开发商协商未果的情况下，自行维修时，应注意保留相关质量问题及损害证据。以房屋漏水为例，建议在证据固定时可以如此操作：

1、通过与楼上住户、物业三方踏勘进行确认，可采取录音或经各方签字的书面解决方案的方式对事实进行确认，在未妥善解决后依此主张权利。

2、在对损害事实进行确认，并要求相关责任人维修未果的情况下，权利人方可自行维修，考虑选择正规的施工单位及工程评估鉴定单位，并取得正规支出票据，事后可就相关维修费用向责任人主张。自行维修可以高标准、严要求，也可避免法院判决相关责任主体承担维修义务时不适当履行、权利人只能再诉的烦扰。

3、起诉时建议将可以确认有责任的楼上住户和物业、或开发商作为共同被告，以免在侵权或违约性质认定上存在出入，导致责任人遗漏而被驳回诉讼请求的风险。

另外，在主张建房材料或配套设施存在质量问题时一定在一审时申请鉴定，否则可能产生不予认定的后果。如未在一审提出，而在二审提出鉴定，依然不会得到支持。