限购政策致买方无购房资格、合同解除，买方是否需要承当违约责任？
限购政策不可归责于当事人，合同解除、卖方返还购房款，买卖双方互不承担责任！
——张某与袁某房屋买卖合同纠纷案法律解析

【关键词】
限购政策 无购房资格 合同不能继续履行 解除合同 居间合同居间委托代理合同 合同相对性 服务费  不可归责于双方的事由 无过错 违约责任

【要点提示】
导致屋屋买卖合同不能履行的真正原因并非是买方违约拒绝履行合同，而是因限购政策所致，属于“不可归责于双方当事人的事由”。所以，解除合同买卖双方应互不承担违约责任。

【当事人信息】
原告：张某（反诉被告、买受人）  
被告：袁某（反诉原告、出卖人）
第三人：某中介公司

【案情简介】
2017年3月27日，张某与袁某经第三人介绍，张某购买了袁某名下的位于三河市的某房屋。张某与袁某签订了《存量房买卖合同》、《补充协议》，与第三人签订了《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》。涉案房屋购房总价为2689500元，约定的购房方式为银行按揭购房。合同签订后，张某依约向袁某支付购房款共计1799500元（含定金100000元）。张某也在签订合同当日依约向第三人支付了居间服务费53790元、贷款服务费3000元、过户服务费3000元、评估费13448元，共计73238元。
2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室发布了《关于进一步加强全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。该意见第二条，从严调整住房限购措施：“实行住房限购的区域为廊坊市主城区及三河市。非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手房。已经拥有1套以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买房屋，补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证。”
2017年6月6日，三河市人民政府办公室发布了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。该意见第二条，从严调整商品房限购政策：“...非当地户籍居民家庭能够提供当地3年以及以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手房。已经拥有1套以上住房，或者无法提供当地3年及以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买房屋，补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。”
依据上述规定，张某无购房资格，后张某诉至法院，请求：1、判令解除张某与袁某签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、判令袁某返还张某已经支付的购房款共计1799500元；3、判令解除张某、袁某及第三人签订的《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》；4、判令第三人返还张某已经支付的各项费用，包括居间服务费53790元、评估费13448元、贷款服务费3000元、过户服务费3000元，共计73238元。
袁某提起反诉，请求：张某支付其合同违约金537900元。

【法院判决】
一、解除张某与袁某签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；
二、袁某返还张某支付的购房款1799500元（含定金100000元）；
三、解除张某、袁某与第三人某中介公司签订的《过户、按揭代理合同》；
四、第三人某中介公司返还张某贷款服务费3000元、过户服务费3000元、评估费13448元，共计19448元；
五、驳回张某其他诉讼请求；
六、驳回袁某的反诉请求。

【案件解析】
一、新政限购买方丧失资格，约定可过户第三人，房屋买卖合同解除or继续履行？
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二、房屋买卖合同解除后，相应的《居间服务合同》及《过户、按揭代理合同》是否一并解除？已支付的各项费用该如何处理？
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三、限购政策致买方无购房资格、合同解除，买方是否需要承当违约责任？
法院认为，导致张某与袁某之间的屋屋买卖合同不能履行的真正原因并非是张某违约拒绝履行合同，而是因限购政策所致，属于“不可归责于双方当事人的事由”。对此，袁某和张某均无过错，所以，解除合同袁某和张某应互不承担违约责任。袁某在本诉中要求张某继续履行房屋买卖合同，在反诉中又要求张某承担拒绝履行合同导致合同解除的违约责任，本诉抗辩主张和反诉请求依据的事实矛盾。基于以上因素，袁某要求张某支付违约金的诉讼请求，法院不予维护。

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第四百零五条 受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。
第四百二十六条 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

注：本文系转载，仅供普法学习。