摘要：在“租售同权”、“房子是用来住的，不是用来炒的”方针指引下，长租公寓市场呈现爆发式增长，并应运而生出不同的商业运营模式和融资路径，新派公寓作为其中知名度较高的创业类运营商，获得资本市场青睐并成功发行资产证券化产品，体现了市场对新派公寓优良运营管理能力的认可。但2018年春节期间，新派公寓“踩雷”事件却令我们不能不重视长租公寓运营中深层次的法律风险。

一
新派公寓“踩雷”事件的法律争议分析
据新派公寓出具的《关于新派公寓新国展店承租遭遇不公平待遇并被强制停水停电全过程记录说明》和相关报道，新派公寓在得到北京市顺义区天竺镇政府出具的《关于天禧大厦产业发展意见的复函》（以下简称“《复函》”）批准天竺镇天竺大街12号院天禧大厦（以下简称“天禧大厦”）2栋楼宇用于酒店经营的前提下，于2016年5月与原产权方北京九州隆华投资管理有限公司（下称“九州隆华”）委托的北京腾信科技孵化器有限公司签署《租赁合同书》，租赁期限为12.5年（2016年5月1日至2028年11月30）。运营过程中，运营方新派公寓耗费五六千万元装修费用打造此项目。然而，在装修完毕后不久，却得知物业被查封，原产权方九州隆华因债务纠纷，物业被强制拍卖给新业主北京帝景房地产有限公司，引发了后续租赁合同纠纷。

新派公寓创始人王戈宏于2018年2月21日深夜在微信朋友圈中发布长文，声讨“中国式”的“买卖不破租赁”在顺义形同虚设，根据《合同法》第二百二十九条，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

但是该条规定的“买卖不破租赁”并非畅通无阻。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：

租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

根据该司法解释，需要确定租赁合同的时间是在房屋被查封前还是被查封后、被抵押前还是被抵押后；被抵押前、查封前对新业主有法律约束效力，被抵押后、查封后对新业主无法律约束力。目前新派公寓对外公布的信息也没有排除签订租赁合同时标的资产已经被查封的可能性。若情况属实，新业主援引上述法律依据涨租甚至终止租赁合同，都是有法律依据的。而遭此祸端的运营方只能向原业主追讨赔偿损失，而实际上早已“资不抵债”的原业主根本无经济能力赔偿新派公寓前期投入的巨额成本。在当前长租公寓的行业平均利润并不高的现状下，运营方对承租租金成本和装修成本非常之敏感，如果不能妥善的处理这一危机，长租公寓的持续运营将面临巨大挑战。

此次事件的另一争议焦点在于，若该物业已被抵押或查封，北京市顺义区天竺镇政府如何出具《复函》批准天禧大厦用于酒店经营？新派公寓方对此提出了质疑。若复函涉及特定法人权利义务的行政处理，影响行政相对人的权利或义务，依法应当认定为具体行政行为，具有可诉性。但是倘若复函并未对该物业产权无权属瑕疵作出承诺，则运营方亦不该迷信政府出具的《复函》之保障力。

诸如此类中国式“买卖不破租赁”，公开司法案例中对在租赁期间房屋产权发生变动的，法院在结合具体查封/抵押与租赁合同时间先后根据该司法解释对具体合同效力作出认定。从司法实践角度来看，如何进一步完善“买卖不破租赁”的合同法原则，梳理基本法、司法解释及司法政策之间的衔接关系，使法律规范去向、法律规范与审判实践之间实现有效统一，也是摆在法律工作者面前的任务。

二
长租公寓“轻资产”运营模式的法律风险
新派公寓“踩雷事件”绝非偶然，它反映出的是长租公寓“轻资产”运营模式背后潜存的“集体性”风险——底层资产瑕疵及租赁合同履行风险，进而影响住房租赁市场稳定及后续在资本市场的发展。

根据运营商的资产结构不同，长租公寓运营模式大体可以分为重资产运营和轻资产运营。较之于“轻资产”运营模式，“重资产”运营模式能够从根本上确定产权，维持租赁合同的稳定性。但“重资产”运营模式资本投入巨大、资金周转漫长、退出方式有限等特点决定了其更多适用于拥有雄厚的资金或融资资源的开发商类公寓运营商或涉及住房租赁的国有企业等。而轻资产运营商，主要通过长期租赁或受托管理等方式获取底层资产的租赁权或管理权，进而通过转租或管理输出等获得租金价差和管理报酬的模式，不可避免的，选择“轻资产”运营模式的同时，伴随而来的是“轻资产”运营模式的风险。

1、底层资产产权不清晰
目前我国房地产市场普遍存在大批产权不清晰、产权关系错综复杂的物业。结合集体建设用地等底层资产，一方面对长租公寓发展提供巨大市场空间，同时也带来部分产权与用地性质未明确的问题，以及由此引发的合同签订不规范，建筑、消防验收规范不清晰；水电办理流程不清楚等问题。一旦底层资产出现纠纷，则有可能影响该资产上租赁合同或管理合同继续履行。另外，目前市场上投入改建长租公寓的物业原先以办公、商业属性居多，此类物业抵押较为频繁，部分项目还存在大业主、小业主等多个产权方并存的情况，如果存在抵押在先租赁在后等则有可能影响底层资产稳定性。而长租公寓行业处于起步初期，各方争相进入市场跑马圈地而有可能忽略掉底层资产的瑕疵，此次新派公寓“踩雷”事件也反映出运营方经验不足、着急做大进而影响到对项目的风险评估。

2、合同履约风险
除前述底层资产瑕疵外，即使运营商与产权清晰的物业业主签署了规范的租赁合同，由于轻资产运营商并不持有物业，一旦业主方，尤其是分散式运营中众多小业主，因为各种原因不愿意继续履行租赁合同，采取前文所述的断水断电或其他恶意干扰房屋正常租赁的行为，即使运营方后续通过法律途径维护自身合法权益，但现实中漫长的司法程序对轻资产的运营商而言并非是最经济有效的途径，甚至可能直接影响到长租公寓的长远发展。另外，通过受托管理提供服务的运营商也存在极大不确定性，业主方作为委托人可以随时解除委托合同，即使运营商与业主之间签订的委托协议约定了委托关系不可撤销，但在业主拒绝继续履行协议的情况下，运营商也仅能事后追究业主的违约责任。

在商业契约精神有待提高的大环境下，无论轻资产运营方选择哪种业务模式，对标的资产的产权及合作方相关情况进行充分的尽调是保障自身权益的前提，在租赁签约或接受委托前，必须反复核查标的物业上是否存在权利瑕疵，前往当地房地产产权交易中心或政府相关主管部门调查标的物业是否存在抵押或查封或其他权利限制情形，而不能单凭某政府“红头文件”或内部复函等即确认标的资产的权属。如果确有瑕疵，则须进一步考虑经营方式和双方业务合作模式，以便在商务上充分考量并维护自身合法权益，同时增加业主方违约成本，切实维护租赁方或受托方权益才是题中之意。

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三
租购并举政策下做好风险预防和管理
党的十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。2017年7月，住建部会同国家发改委等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。广州、北京带头相应号召，分别出台了相应的地方规范性文件，通过税收优惠、户籍联动、租赁补贴、增加供应、公积金支持等方式多维度推进租售同权，落实住房利益的保障。在租购并举的政策红利的推动下，我国长租公寓市场在去年呈现了爆发式的增长。以链家自如为例，2015年长租公寓的门店增长率不足15%，但是在2016年增长率接近35%，2017年为40%。

在租赁成为房地产行业一个热点的时代背景下，忽视标的资产的房源风险对长租公寓行业的发展和租户利益的保护带来的破坏是大家都不愿意看到的。行业的高成本、低利润伴随着运营方的风险抵御能力的有限性，从行业良性循环和住房利益保障的视角考虑，加快完善长租公寓相关法律法规，推动租赁权益保障和维护诚信履约是迫不及待的。而运营方自身法律意识的提升才是关键，做好每一项基础资产的产权及其他方面的尽调，充分了解标的物业的产权查封、抵押及其它受限制情况，调查标的物业是否存在诉讼仲裁等重大争议，必要时要求业主或其背后的实际控制人对产权作出保证或承诺，或协商具体运营模式，包括委托管理及共担风险等。即使在发现标的资产被查封时，做好利用租赁合同项下的优先购买权参与竞标购买物业的准备。任何一个行业的成熟，都是不断的教训和数不清的陷阱堆砌的结果。只有经历过这些洗礼，长租公寓市场才能够成长为一个健康有序发展的房地产领域。

注：本文系转载，仅供普法学习。