如何认定农村房屋买卖合同的效力？农村房屋买卖合同被确认无效后，如何判定买卖双方之间的过错责任？农村房屋买卖合同无效后，法院如何裁判买受人的信赖利益损失？
宅基地房屋卖给非集体经济组织成员合同无效，卖方承担主要责任被判退款、赔偿!
——吕某与麻某等农村房屋买卖合同纠纷案法律解析
 
【关键词】
合同无效  农村房屋买卖合同  房屋现值  宅基地区位补偿价  信赖利益损失  评估  购房款 主要责任  重置成新价

【要点提示】
农村房屋买卖必然涉及到宅基地买卖，而宅基地属于集体经济组织所有，根据相关法律规定不允许随意买卖和转让，宅基地房屋卖给非集体经济组织成员合同无效。卖方明知国家禁止农村房屋向城镇居民出售而故意为之，在合同已经被双方严格履行情况下，事后又违反诚实信用原则主张合同无效，应对此承担主要过错责任。对于买方主张的信赖利益损失，法院将根据评估的区位补偿价、双方的过错程度以及合同的履行情况予以酌情确定。

【当事人信息】
原告：吕某（出卖人、反诉买受人）   
被告：麻某、张某（买受人、反诉出卖人）

【案情简介】
2012年9月30日，吕某与麻某、张某（均非北京某村集体组织成员）签订《房屋买卖合同》（以下简称合同），吕某将位于北京某村某号院内的房屋以15万元的价格出售给麻某、张某，麻某、张某分两次将购房款交付给吕某，吕某亦将房屋交付给麻某、张某居住使用。诉讼过程中，麻某、张某向法院申请对房屋现值及宅基地区位补偿价进行评估，2013年1月24日法院依法委托房地产评估公司对该房屋及其他附属设施的现状价值及宅基地区位补偿价进行了评估，估价报告显示案涉房屋以及附属设施重置成新价81072元、宅基地区位价595700元。
吕某诉至法院请求依法判令原买卖双方签署的房屋买卖合同无效，判令买受人返还房屋。
麻某、张某提出反诉，要求吕某返还其购房款15万元，并赔偿相应的信赖利益损失416990元。

【法院判决】
1.确认出卖人吕某与买受人麻某、张某于二〇一二年九月三十日签订的《房屋买卖合同》无效；
2.买受人麻某、张某将案涉房屋腾退给出卖人吕某；
3.出卖人吕某返还出卖人麻某、张某购房款十五万元；
4.出卖人吕某赔偿出卖人麻某、张某信赖利益损失四十万元；
5.驳回买受人麻某、张某的其他反诉请求。

【案件解析】
一、如何认定农村房屋买卖合同的效力？农村房屋买卖合同被确认无效后，如何判定买卖双方之间的过错责任？
1.关于案涉农村房屋买卖合同的效力。违反国家法律法规强制性效力性规定的合同应属无效。卖方吕某与买方麻某、张某所签订的农村房屋买卖合同虽系双方当事人真实意思表示，但是该房屋买卖必然涉及到宅基地买卖，而宅基地属于集体经济组织所有，根据相关法律规定不允许随意买卖和转让，吕某与麻某、张某所签订的房屋买卖合同在处分房屋的同时也处分了农村的宅基地，而麻某、张某均非北京某村的集体经济组织成员，因此吕某与麻某、张某所签订的房屋买卖合同应属无效。
2.关于案涉农村房屋买卖合同无效后，买卖双方的过错责任。出卖人吕某作为房屋出卖者在明知国家不允许将农村房屋出卖给城镇居民情况下，将自有农村房屋出卖给买受人麻某、张某，在买受人麻某、张某虽有一定过错（应知有关农村房屋的上述政策的情况下而购买房屋）但已按照约定严格履行的情况下，又违反诚实信用原则主张合同无效要回房屋，因此法院判定出卖人吕某应对合同无效承担主要责任，具体责任比例为70%。

二、农村房屋买卖合同无效后，法院如何裁判买受人的信赖利益损失？
根据法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。本案例中，关于买受人麻某、张某主张的信赖利益损失，法院根据评估部门评估的区位补偿价、双方的过错程度以及合同的履行情况，酌情确定为40万元，对于出卖人吕某主张的过高部分不支持。

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
　　（三）以合法形式掩盖非法目的；
　　（四）损害社会公共利益；
　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

注：本文系转载，仅供普法学习。