实务探讨 | 父母为已婚子女出资购房的若干法律问题研究

摘要：父母为结婚之后的子女购置房产，或者将自己名下的房产转让给子女时，总会担心此阶段是否会因为子女既定的婚姻事实侵害到己方（出资一方）或其子女对于房产享有的利益。为此，如何安排购房或权利让与的环节，使之最有利于保障自己子女的利益，是很多出资购房或拥有房产父母考虑和担忧的问题。本文根据现行法律、法规和政策的规定，总结出几种不同的房产处理方式，包括将房产直接登记在子女名下；或将房产登记在出资人自己名下，之后再以买卖、赠与或继承的方式转让给子女，以期给即将为已婚子女购房或转让已购房产的父母（出资人）提供一些参考和规划建议。

在全国房价高涨，楼市持续高温的环境下，一套普通的商品房可能需要一个家庭倾尽心血才能支付得起；即使对于买房并非难事的家庭，通常也没有把资产拱手让人的道理。而婚姻制度，自古以来就是资产重组、资源再分配、甚至改变个人命运的重要手段。因此，当父母面临为子女买房的问题时，总需要考虑如何安排才会更有利于己方子女的财产安全，以免在其婚姻过程中“人财两失”。

因为篇幅所限，本文仅讨论子女婚后一方父母出资购房或者父母已经有房需要进行房产转让的情况，不涉及双方共同买房的情况。同时，本文会按照出资的程度（全款或部分出资）、房产登记情况（登记在出资父母名下或子女名下）、房屋转让方式（买卖、赠与、遗嘱）进行分类讨论。

一、不同出资情况的法律后果

为已婚子女购买新房时，根据不同的出资程度可以分为父母全款出资和父母部分出资（通常为父母出首付，子女还贷）。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》（以下称婚姻法解释二）第二十二条规定：

“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”

《深圳市中级人民法院关于婚姻家庭纠纷案件的裁判指引》第二十七条规定：

“婚后由一方父母部分出资为子女购买房产，夫妻双方支付其余款项，如果该房产登记在出资方子女名下，父母出资部分应视为对其子女个人的赠与；如果该房登记在夫妻双方名下或者出资方子女配偶名下，父母出资部分应视为对夫妻双方的赠与。”

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》（以下称婚姻法解释三）第七条中对此也有规定，结合深圳中院裁判指引有关规定，需要综合考虑父母出资情况以及房屋登记情况来判断是对一方赠与还是对双方的赠与。

当然，也有父母在为子女出资购房时，将购房款的性质设定为借款。此时则需签订借款协议，之后根据借款协议及转账凭证等进行还款。若子女及其配偶需要分割房产，取得补偿款的一方也需要偿还原出资方父母借款的部分。

在购房出资被视为出资人对子女的赠与时，产生了下面的问题：不同的房屋产权登记结果，会产生不同的法律后果。

二、不同登记情况的法律后果
（一）登记在出资人子女名下
婚姻法解释三第七条第一款规定：

“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”

因此，父母出资购买新房并将房屋登记在己方子女名下时的法律保护比较周全。若购房时父母部分出资，夫妻以共同财产支付剩余房款及贷款的，在房产分割时需给予另一方一定补偿。

（二）登记在出资人子女的配偶名下
实践中出现这种情况，往往是出于购房人符合或满足有关购房政策的考虑，例如具备购房资格、享受购房税收优惠等。

?1.父母部分出资的，按照上述婚姻法解释二第二十二条规定，司法实务中分割财产时，会对多出资方有倾斜性考量。

?2.父母出全款的，若仅有出资人与子女之间的赠与协议，庭审中会出现难以认定的情形，此时建议在购房之前就签订出资人、子女、子女配偶的三方协议，明确该全款出资房产赠与出资人子女一方，同时保留银行转款证明，以确保得到法院的支持，避免诉累。

（三）登记在出资父母名下，但由子女实际居住使用的
子女及其配偶居住在父母的房子里是目前非常普遍的做法。有时父母担忧若将房屋直接登记在子女名下，若婚姻存续期间子女出于一些家庭因素的考虑或者配偶的劝说甚至威胁等，将子女配偶的名字登记在房屋名下，日后一旦离婚，又会产生房屋财产纠纷（例如今年杭州萧山的“小伙婚前全款买房，婚后因与老婆吵架，房本加上老婆名字，离婚时被分走99%房产”一案）。因此有些父母认为尽可能长时间把房屋产权掌握在自己手里，等子女婚姻非常稳定或子女已经离婚后再将房产转让比较稳妥。

由此也引发了各种不同的转让方式，其法律后果也各不相同。

三、不同房产转让方式的法律后果
（一）赠与
即父母将自己的私有房产无偿给予子女，子女也愿意接受的行为。

?1.手续：先办理赠与公证，然后办理房屋评估作价，最后办理过户。

（1）首先父母与子女携带物业产权证、契证、购买合同、赠与公证书和接受赠与公证书或赠与合同公证书一起到所在地房管局签署确认书，公证书需同时出具。

（2）房管局派专业房产评估师上门测绘，出具评估结果报告，在当地地税局开具免税证明后可以去国土局办理相关手续。

?2.费用：房产赠与需要缴纳的费用有契税、公证费以及登记费等，其中房产赠与的公证费全国各地标准不一，各项费用中最主要的是契税。

同时各类转让方式均需按照《印花税暂行条例》的规定缴纳万分之五的印花税。

?3.风险：根据《合同法》第一百八十六条规定，经过公证的赠与合同不能撤销，因此父母在赠与房产办理公证前须考虑清楚。同时，国内许多城市有限购政策，以深圳为例，若子女不在限购范围内的，无法接受父母的房产赠与，只能等到父母百年之后以遗嘱、法定继承等方式取得房屋产权。

（二）买卖
以买卖的方式按照交易的程序去办理过户。这是最普遍的一种做法，程序方面同一般的房屋买卖无异，不做过多介绍。

需要特别留意的是，房屋买卖办理过户的主要税费有营业税、个人所得税和契税三种。根据《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税﹝2015﹞39号）规定，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税；根据《财税字﹝1999﹞278号》第四条，满五年且为家庭唯一住房的可以免征20%的个人所得税，只需要缴纳契税和产权转移登记费。

（三）继承
这种情况出现在父母一方死亡时，子女按照继承法、公证法等相关规定将父母的房屋过户到自己名下。

?1.手续：《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令﹝2016﹞63号）第十四条规定：

“因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。”

继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管管理部门办理过户更名。

?2.费用：继承的房产无需缴纳营业税、个税和契税，只需要缴纳公证费、登记费和万分之五的印花税之类小额杂费。以深圳实际情况为例，子女通过继承方式取得房产证满5年之后，如果再出售该房产时没有其他物业，则可同时免缴个人所得税和营业税，只需要缴纳少量的交易手续费；即使在房产证不到5年的情况下出手，也只需缴纳1%的个人所得税和5.5%的营业税。不过，如果今后国家出台遗产税的相关规定，也要考虑遗产税的缴付成本问题。

?3.风险：在子女未丧失继承人资格，并且父母及子女均有意愿就遗产事项进行继承时，也存在子女不能顺利继承父母遗产（包括房产）的情况，下举几例以说明。

（1）在无公证遗嘱的情况下子女可能无法顺利继承到父母的房产

参考案例：小丽是父母的独生女，父母亲生前留下一套127平方米的房产。该房产原登记于父亲名下，父亲去世时未将房产过户到小丽名下。母亲去世后小丽想把房屋过户到自己名下。但小丽拿着房产证和父母的死亡证明到房管局要求过户时被拒，理由是房产不全属于她一个人。按照法定继承关系，第一顺位继承人包括配偶、子女、父母。父亲过世时奶奶仍在世，因此仅凭独生子女证不能认定独生女小丽就是唯一的继承人。

因此，一份合法有效的公证遗嘱可以帮助独生子女避免遭遇上述继承困境。

（2）限购城市的身份政策导致子女无法继承父母房产

举北京的例子，根据《北京市共有产权住房管理暂行办法》(京建法﹝2017﹞16号)中“限改共”的相关规定，共有限价房在购买资格、转让方式、使用权、处分权上的限制都比较严格，购房者取得不动产权证5年之后，只能将共有限价房卖回给政府，或者转卖给其他共有产权房轮候者。换言之，即使以后儿女继承，也需要儿女拥有共有产权房购买资格，否则住房还是由政府回购。

（3）农村地区因为对宅基地的特殊要求导致的宅基地无法继承情况

在农村地区，继承的不仅是房产，还有可能是宅基地。而宅基地的继承，可能会因为子女已分户、违章私建房屋、子女户口已迁出该村、父母为五保户、宅基地上房产年久失修等情况，导致子女无法继承。

四、房屋如何过户给子女更经济

（一）继承是经济之道
因为我国还没有开征遗产税，因此在上述三种过户方法之中，继承是最为经济，税费最少的房产过户方式。按照现行有关法律、法规和政策，办理继承过户只需按规定支付相应的继承公证费、登记费、印花税等，其他税费全免。

（二）五年以内的房产：赠与过户更经济
根据现行有效的《财税﹝2009﹞111号》第二条、《财税﹝2009﹞78号》第一条的相关规定，父母把房产赠与子女是免征营业税和个人所得税的，只缴纳占房屋总价2%的公证费和1%或2%的契税以及根据当地规定的合同印花税、登记费等杂费即可。

（三）五年以上唯一住房：买卖更经济
根据上文介绍，“满五唯一”的房产买卖时免征营业税和个人所得税，只需交纳契税，比赠与过户少缴纳公证的费用。买卖过户虽不用缴纳公证费，但有以下两个注意点：

1.面积超过140平方米的住房，买卖过户时要征收营业税；

2.不是家庭唯一住房的，买卖过户时要征收个人所得税。

结论：具体选择哪种购房和过户方式，要看家庭以及房屋的具体情况，并对购房资格、房屋年限、房屋面积、转让费用等因素有一个总体判断和把握。同时，建议在办理房产过户时咨询一下当地的房产管理部门，选择最适合的方式为子女购房或者过户。

注：本文系转载，仅供普法学习。