购房人因资格问题延迟办理过户，出售人能否以房价上涨、换房目的无法实现为由解除合同？(上)

购房人因资格问题延迟办理过户，出售人能否以房价上涨、换房目的无法实现为由解除合同？(上)
——徐某等诉冯某等房屋买卖合同纠纷（二审）案法律解析
 
【关键词】
合同解除  购房资格  办理过户  房价上涨   置换房屋  合同目的  口头协议  换房纠纷  连环交易纠纷  房屋买卖合同解除权

【要点提示】
购房人因资格问题延迟办理过户，出售人能否以房价上涨、换房目的无法实现为由要求解除合同?本文所选案例，买受人名下的房屋已经转移登记，中介也曾通知要求配合继续办理过户，因出售人拒绝过户的行为致使其不能以相关形式（如公积金贷款）购买房屋的责任不可归责于购买方；出售人也无证据证明其在出售系争房屋前后有另行购置房屋的行为；即使存在出售人另行购房，房价上涨的情况，在买受人已早于在过户前将购买房屋的所有对价支付情况下，亦并不影响出卖人另行购买房屋。故法院不支持出售人解除房屋买卖合同。

【当事人信息】
原告：冯某（买受人、反诉被告、被上诉人）   
被告：徐某、陆某、徐某1（出卖人、反诉原告、上诉人）

【案情简介】
2013年6月29日，冯某作为买受人（乙方）与徐某、陆某、徐某1作为卖售人（甲方）签订《房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），约定双方在2013年7月31日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，…甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或不及时提供相关材料，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；甲、乙双方同意，甲方于2013年9月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；…甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；…按现有政策规定，因乙方不具有购房资格而导致交易无法正常进行的，则双方可解除合同，但乙方须依前款约定向甲方承担违约责任，双方应及时相互配合办理退税手续；本合同签订后，乙方依据限售政策，至房地产管理部门查询自身及家庭成员在本市拥有住房情况并确认购房资格；如乙方提供的申报材料不实，最终房地产管理部门依据乙方真实情况确认其不具有购房资格，则双方可解除合同，但乙方须依合同约定向甲方承担违约责任；在签订本合同时，甲、乙双方均知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续…。当日，还由徐某1作为甲方与冯某作为乙方签署《特别约定》一份，约定…本次交易过程房屋实际成交价为甲方净到手115万元（房屋买卖合同价75万，房屋持有补贴费用40万），乙方于2013年6月12日以现金方式支付甲方定金5万元，乙方于签订买卖合同后当日支付甲方购房款58万元，乙方应在2013年8月31日支付给甲方购房款52万元，双方约定该房屋过户后新产证仍由出卖方保管，甲方在收到乙方全部房款后，把该房屋进行清点，验看交付给乙方。合同签订后，2013年6月12日，冯某支付5万元定金，同年6月29日及7月21日，冯某又分别通过转账的形式支付房款58万元及52万元，前后支付合计为115万元。2013年7月15日，徐某1向中国银行归还了银行贷款，但至2013年11月15日查询得知该房屋上的债权抵押登记并未予以涤除。2013年7月31日前，买卖双方并未办理系争房屋的过户手续。
另，2013年6月23日，冯某作为卖售人与案外人赵某等就其所有的房屋签署《房地产买卖合同》。2013年7月2日，冯某与案外人丁某解除婚姻关系。同年8月27日，上述房屋的权利转移核准登记至案外人赵某等名下。随后，中介通知徐某等配合办理系争房屋过户，但徐某以时间过晚，已造成其损失为由不同意继续履行。双方多次协商沟通均无果。
冯某诉至法院，请求：1、徐某等继续履行买卖合同，涤除系争房屋上设定的抵押登记；2、徐某等协助冯某办理系争房屋的产权转移登记手续；3、徐某等向冯某交付系争房屋；4、徐某等配合冯某办理系争房屋水、电、煤气、有线电视、物业管理等过户手续。
徐某等三人反诉请求： 1、解除双方就系争房屋签订的买卖合同；2、冯某支付违约金23万元（依照总房价115万元的20%计算），徐某等向冯某返还房款。

【法院判决】
一审：1. 徐某等涤除房屋上的抵押登记，在抵押权涤除后协助冯某将房屋的产权过户登记至冯某名下；2.徐某等将房屋交付给冯某；3.徐某等协助冯某办理房屋的水、电、煤气、有线电视、物业管理费的更名手续；4. 驳回徐某等的反诉诉讼请求。
二审：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】
一、购房人超出房屋买卖合同约定日期过户，法院为何不支持出售人解除房屋买卖合同，反而支持购房人继续履行，过户、交付？
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案争议在于，因购房人原因致使延迟办理系争房屋过户是否赋予出售人对买卖合同的解除权。当事人是否享有买卖合同的解除权，有约定的从约定，无约定的应遵从法律规定。根据双方买卖合同的约定，就购房人在不符合购房资格的情况下，双方可解除合同，说明买卖合同并不必然发生解除的后果，也未赋予任何一方有独立的解除权，即使购房人客观无法实际购买房屋，解除的前提也基于需要房地产相关部门予以确认并出具相应的通知，作为依此解除合同的依据。就本案的情况，作为购房人虽在双方约定的过户时间内不符合购房资格，但根据其在购买系争房屋前即出售自有房屋的行为及家庭情况，其完全能够通过自行条件的改变使符合购房的资质，双方缔约目的能够得以实现。从法律规定来看，房屋买卖是出卖人转移标的物（房屋）所有权给买受人，买受人支付对价为主要权利义务关系的法律行为。根据双方的实际履行，买卖合同条款“乙方应在2013年8月31日前支付给甲方第二笔房款52万元”及“甲、乙双方约定，该房屋过户后新产证仍由甲方保管，甲方应在收到乙方全部房款后，把该房屋进行清点，验看交付给乙方”以及《特别约定》关于“乙方应在2013年8月31日支付给甲方购房款52万元”的约定，说明缔约时，双方就最后一笔52万元款项支付，应在双方办理过户之后，然而2013年7月21日双方在并未办理过户手续，也尚未至合同约定的过户期限时，冯某即将系争房屋所有的款项全部向出卖人付清，履行了其买卖合同中的主要义务，说明购买人有积极履行并促成交易成功的诚意。同时，将房屋的权利转移给买受人是作为出售人的主要合同义务，购买人逾期过户，是对其债权受领的迟延，可免除出售人延迟履约的合同责任，但尚未构成出售人的法定解除权。
故，综合上述履行及分析，难以认定冯某的延迟履约构成根本性违约，在之后购买人即具备购房资格下，买卖双方仍应秉持诚实信用及促使交易成功的原则积极履行，由此对徐某等要求双方买卖关系解除及对解除后果的相应请求，法院不予支持。冯某表示要求继续履行买卖合同，办理系争房屋抵押权涤除、过户、交付、相关手续更名手续，符合合同约定，法院予以支持。
 
二、购房人因资格问题延迟办理过户，出售人以房价上涨、换房目的无法实现等为由解除合同，法院不支持有何具体原因？
（另附文解析）

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
  第十条 当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
第七十七条 当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。

注：本文系转载，仅供普法学习。