市场丨长三角重点城市二手房市场降温

从年初至今，全国二手房呈现出政策和市场博弈的特征。

一方面，二手房市场继续保持高热度，一线城市二手房市场回暖迹象明显，这其中既有受政策抑制的需求自然释放，也有一系列利好政策如人才引进的带动；另一方面，二手房市场也出现了明显分化，这其中，长三角重点城市上海、杭州、南京、苏州等地在全国范围内二手房市场表现突出，挂牌均价在20个重点城市中居于领先位置。

根据诸葛找房数据研究院监测的数据显示，在其监测的20个重点城市中，上海与北京、深圳共同位于第一梯队，挂牌价遥遥领先于其他城市，展现了一线城市强大的吸引力和高房价的支撑能力；杭州、南京位于第二梯队，这两个城市由于2016年以来市场持续火热，因此房价上涨较快，杭州二手房挂牌价更是领跑二线城市，仅次于四个一线城市；苏州虽然位于第三梯队，但从整体来看，苏州的二手房市场表现依然优于其他二三线城市。

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上海二手房挂牌价下跌

从上海二手房市场挂牌情况来看，截至7月份，上海二手房挂牌量小幅微涨，但挂牌价却依然跌跌不休。2018年上半年上海市二手房挂牌量前5月不断下跌，6月份打破下跌趋势，半年挂牌量累计上涨3.91%。挂牌价整体走低，半年累计下跌1.26%。6月份挂牌价打破下跌趋势，小幅回升。7月份上海市二手房挂牌价为57218元/平方米，环比下跌0.18%。从过去一年挂牌情况来看，市场较冷，挂牌价持续下跌。从单月挂牌价趋势来看，7月上海挂牌价呈现先涨后跌趋势，7月下旬挂牌价下跌幅度变大。有业内人士预测，伴随着越来越多置换型购房者对价格预期的调整，上海二手房市场将逐渐形成量涨价稳的局面。

从成交方面来看，随着楼市调控政策“重拳出击”，上海二手房成交逐步平稳。上海链家市场研究院和中原地产的数据显示，从2016年11月到2018年3月，上海二手住宅月均成交量已经连续17个月处于2万套以下的低水平，仅有1.25万套。相比2016年二手房月成交量最高达5.6万余套，如今成交量已大幅降低。

中原地产分析师卢文曦认为，二手房成交量降低还与同期进入市场的新盘数量增多有关。自去年下半年以来，上海市严格管控新盘预售证发放，而这种情况在今年二季度得到缓解。中原地产提供的数据显示，今年4月上海新房市场推出楼盘达到25个，共计9100余套房源，这是近23个月以来，进入市场房源数量的最高点。预售证“开闸”使大量新盘入市，新房价格相比同区域二手房价格具有明显优势，项目开盘便实现热销。新房的热卖在一定程度上挤压了二手房的购房需求，导致二手房市场成交疲弱。

上海作为一线城市，虽然上半年二手房市场并未像北京一样迎来爆发，但从诸葛找房数据研究院监测的上海二手房挂牌量价情况来看，上海二手房市场挂牌价降幅已收窄，已经有了走出低谷的趋势。

诸葛找房首席分析师陈雷指出，上海之所以并未出现北京二手房市场的火爆，一方面是上海的调控政策对于市场的打击没有那么大，不会造成积压需求集中释放，另一方面，上海在2017年及2018年上半年积极发展租赁市场，分散了一部分购房需求，因此筑底时间较长。

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杭州二手房挂牌量推高 成交量下跌

长三角城市群中，除了一线城市上海，强二线城市杭州的楼市表现一直引发市场关注。受益于“杭州湾”政策影响，杭州的城市地位愈发显著，房地产市场持续处于高温状态。2018年上半年杭州市二手房挂牌价持续上涨，6月份开始受调控政策收紧以及销售乱象治理等影响开始小幅下降，半年累计上涨3.11%。挂牌量方面波动上涨，半年挂牌量累计上涨12.12%，其中3月份超过8万套，市场非常活跃。

从成交端来看，近期杭州二手房市场成交量明显降低，尤其是进入7月，杭州二手房的周成交量开始呈现下跌趋势。据透明售房网数据显示，7月前两周二手住宅周成交套数均维持在1200套左右，后两周的成交量仅1000套左右，而6月份杭州市区单周二手房住宅签约套数均在1600套左右，最高的一周达到了1764套。

杭州我爱我家品牌中心总监周包军表示：““新房推盘量、推地量都与二手房密切相关。就目前来说，杭州7月份二手房成交量降低，有一个重要因素就是6月份与7月份新房推盘量非常大。这对二手房市场造成很大的分流。”

从市场需求来看，由于房价快速上涨且外来人口快速涌入，刚需快速释放，杭州二手房市场中，1居室房源消化速度最快，6月份1居室房源占比仅有13%，比1月份减少6个百分点。可能受到前些年投资需求变现的影响，3居室以上房源占比明显提升，达到55%，比1月份提高了6个百分点，而且明显高于其他一二线城市。

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南京、苏州二手房量跌价涨

截至7月，南京二手房市场经历了阶段性分化。2018年一季度南京市二手房市场延续去年的火热行情，但不久后南京出台一系列政策强化市场监管、规范租赁市场、加大住房保障力度等打击炒作需求，迫使市场趋于稳定。上半年南京二手房挂牌均价累计上涨5.25%，挂牌量累计上涨7.88%。但从6月以来，南京二手房挂牌价依然稳中有升，而挂牌量却出现下跌，据一位中介人士称，随着气温升高，不少客户不愿意在极端环境出门办理房产交易，因此挂牌量有所减少，成交周期也相对拉长。

从成交量来看，上半年，南京二手房成交35763套，环比下跌14.7%，同比跌幅达28.2%，成交量达近3年最低值。

苏州上半年二手房表现与南京类似，均呈现量跌价涨的态势。2018年上半年，市场经过一年多的调整，在严格市场调控背景下，苏州二手房市场逐步平稳，挂牌价半年累计上涨1.91%，挂牌量保持在80000套左右的水平，整体市场较为平稳。从不同类型房源构成来看，由于苏州过去几年房地产市场供求中存在一定的配置不合理状况，在市场平稳状态下，高总价的大户型房产开始逐步入市，4居室以上的房产占比提高4%。

今年以来，在市场火热的情况下，很多城市纷纷出台限购、限价政策抑制楼市过快上涨趋势，但二手房市场价格受政策影响较小，因此新房价格稳定，二手房价格继续上涨，造成新房、二手房价格倒挂。有分析人士指出，下半年，全国二手房市场将整体趋于稳定，保持健康和理性发展，未来难以出现明显上行趋势。

注：本文系转载，仅供普法学习。