律师说法：老年人如何防范房产纠纷

“老窝儿、老伴儿、老本儿、老友”，普遍被人们称作晚年生活的四大“法宝”。其中，“老窝儿”是老年人辛苦一生的财产，然而现实中，老年人的住房被人侵占的事情时有发生。如何维护自己的权益，守护好自己的家园，这里给老年朋友四条提醒。

提醒一：勿轻信，谨防共住人“鸠占鹊巢”

案  例

家住六楼的周老太不慎摔倒导致骨折，行动十分不便。考虑到老人的实际情况，同住的孙子和老人商量后决定，将六楼的房屋出售，另行购买一套一楼住房以方便老人起居。办完手续后，周老太惊讶地发现新房子的产权证上只有孙子一人的名字。一气之下，周老太向法院提起诉讼，要求确认她对新房享有共有产权。法院经审理，认定争议房产为原、被告共有，原告要求确认房屋共有的主张成立。

提  醒

现实生活中，由于许多老年人缺乏法律知识，自我保护能力较弱，加之对子孙怀有很深的感情，对晚辈的侵占意图没有丝毫的防范意识，往往在亲情的驱使下默许他人取得自己房屋的所有权，当木已成舟时，一旦发生纠纷，有时即使诉诸法律也难以挽回。在此，建议老年人在办理与房屋产权相关的事项时，不要过于轻信而将自己的身份证、印章等全部交与他人。否则，很可能会像本案中的周老太一样“大吃一惊”。另外，在签订书面协议时，一定要看清约定的内容，不要随便按手印或者签名，以避免不必要的纠纷。

提醒二：细思量，资助儿女购房要量力而行

案  例

小吴结婚后一时冲动付了一套新房的定金，静下心来一盘算才发现，仅靠自己的能力连首付款都难以支付，于是找到父母求援。爱子心切的老吴夫妇不假思索就卖了老房，又拿出全部积蓄帮其买下了房子。老少两对夫妻一同迁入新居后不久，小吴夫妇却突然闹起了离婚。在离婚协议中，小吴把全部财产都“转让”给了妻子小芳。后小吴到法院提起诉讼，请求明确房屋产权，判令老人30天内迁出该房屋。法院经审理，结合被告提供的借条及房屋装修凭证等证据，认定该房屋为原告和被告共有。法院最后判决该房屋原、被告分别拥有60％、40％的产权份额。

提  醒

时下，父母资助子女买房的情况十分普遍。年轻人购房遇到困难，父母常常尽其所能施以援手，虽是亲情使然，但一定要仔细考虑，量力而行，留有退路，千万不能为此赔上自己的“老窝儿”和老本。即使出资也要“先小人后君子”，让子女出具借条，并保留好各种付款凭据，以便在法律上留有证据。

提醒三：缓过户，赠人房产切记三思而行

案  例

空巢老人金某已年逾八旬，靠出租自己仅有的一套住房的租金来支付日常开销。承租人小霞姑娘时常给老人买衣送饭，甚至在老人生病时垫付医药费。时间长了，老金诚心认作小霞为“干女儿”，并将自己的住房无偿赠送给了小霞，双方签订了房屋赠与合同并办理了房产过户手续。3个月后，双方又签订了一份遗赠扶养协议。该协议约定，在老金的有生之年，由小霞照顾其生活起居，养老送终；老金同意在过世后将自己名下的财产遗赠给小霞。遗赠扶养协议签订后，老金渐渐觉得小霞对自己的照顾不那么尽心了，甚至开始出现嫌弃、虐待的迹象，于是老金将小霞告上法庭，请求确认房屋赠与合同无效，同时解除原被告之间的遗赠扶养关系。法院经审理认为，房屋赠与行为实际发生在遗赠扶养协议签订之前，故房屋赠与合同和遗赠扶养协议是两个独立的法律关系。法院最后判决，原告要求确认房屋赠与合同无效的诉讼请求不予支持，准予原被告解除遗赠扶养协议，准予被告自愿补偿原告人民币20万元。

提  醒

本案中，老金自愿将房屋无偿赠送给小霞，小霞也表示愿意接受，则房屋过户意味着赠与合同成立。至于双方后来签订的遗赠扶养协议，因房屋赠与合同早已在该协议签订之前生效，所以即使小霞没有尽到遗赠扶养协议中约定的照顾老人的义务，也不存在返还房屋之说。如果本案中的老金先不急于赠送房屋，而是在签订遗赠扶养协议中明确约定在自己百年之后再赠送房屋，那么房屋产权就不会过早地轻易易主，也不会出现难以扭转的被动局面了。

提醒四：严把关，轻易变动产权当心“覆水难收”

案  例

前几年，张老先生以旧房子的拆迁款购买了一套新房。随着年事渐高，老人希望大女儿一家搬来陪他安度晚年，但大女儿表示他们同住的条件是先将父母的房屋产权变更到他们名下。为方便起居，老人未假思索，便将房产证过户到大女儿名下。谁料想，大女儿拿到产权证后立马翻脸，不仅不搬过来陪老人居住，反而以房主身份欲将老人赶出家门，老人此刻追悔莫及。

提  醒

实践中，个别子女往往利用老年人对相关法律知识不甚了解和隐忍退让的弱点，以赡养、陪护、照料老年人生活为名，经老年人同意后，迁入户口、变更产权、更改户主，其不法目的达到后，便虐待、遗弃老年人。本案中，张老先生的大女儿显然是假借陪护老人居住之名，以达到非法占有房产的目的。鉴于此，在对诸如房屋等重要财产进行处分时，即使对方是自己的子女，老年人也应做好必要的书面约定，最好请相关专业人士把关，以便最大限度地保护自身的合法权益。

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