原创：二手房交易中，卖房人违约如何处理

近年来房价涨势凶猛，买涨不买落的心理使得商品房交易数量剧增，房地产交易问题大量涌现，笔者将结合典型案例从买房人权利角度进行简要分析，并就买房时应注意的事项进行总结。
一、合同签订后，卖房人因房价上涨拒收房款，提出按当时市场价交易，买房人可要求对方继续履行合同，并承担违约责任。
案情简介：代某与中介服务部签订《房屋限时委托销售合同》，约定中介服务部代为销售涉案房屋。后郭某与焦某（系代某至妻）、代某通过第三人签订了《房屋买卖（置换）合同》以45万元的价格交易该涉案房屋，第三人与中介服务部具有业务合作关系。郭某于合同签订当天交纳定金2万元，焦某出具收到条。郭某按合同约定凑够45万元，通过第三人交付焦某、代某时，焦某、代某拒收房款要求按当时的市场价交易。后郭某向法院提起诉讼，要求继续履行合同，交付房屋，协助办理过户手续并按照合同约定支付违约金60000元。一审支持了郭某的诉讼请求。焦某、代某以涉案房屋系代某婚前购买，焦某没有擅自处分的权利也无以代某名义对外出售的权限等为由提起上诉，二审驳回其上诉申请，维持原判。
法院认为：郭某、焦某、代某以及第三人签订的《房屋买卖（置换）合同》有双方签字盖章，系双方真实意思表示，该合同为有效合同，郭某按合同规定交付了定金，在欲交付全部购房款时，焦某、代某拒收，拒绝履行合同，已构成违约，焦某、代某应当继续履行《房屋买卖（置换）合同》，交付房屋，协助办理过户手续，承担违约责任，按合同约定赔偿原告违约金6万元。焦某、代某系夫妻关系，且代某与中介服务部签订了《房屋限时委托销售合同》，中介服务部与第三人系合作关系，中介服务部刘某与代某的录音说明代某同意出售房屋，同时对焦某代理其签订《房屋买卖（置换）合同》时是知情的，代某只是要求“按市场价卖”。因此代某主张其对签订合同一事并不知情，与事实不符，不予采信。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决，驳回上诉，维持原判。
案件索引：（2018）冀01民终6833号民事判决书，郭某与焦某、代某、中介服务部房屋买卖合同纠纷一案。
简析：我国《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。 第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因此，当卖房人违约时，买房人可主张继续履行房屋买卖合同，双方签订的买卖合同中约定定金或违约金条款的，也可一并要求返还双倍定金或支付违约金。
二、合同签订后，卖房人拒绝出售该房屋，买房人可要求解除合同，承担违约责任，并支付因房价上涨所造成的损失。
案情简介：赵某、曹某与中介公司签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，约定曹某将名下房屋出卖给赵某，总成交价格为145万元，当日曹某向赵某出具《收据》、《购房首付款收到证明》，表明其已收到赵某支付的房屋首付款65万元（包含定金一万元）。后曹某明确表示其不再出售涉案房屋，房地产估价咨询有限公司出具《房地产评估报告书》显示，涉案房产当时的价值为205.12万元。故赵某提起诉讼，要求判决曹某返还购房首付款及定金65万元，支付违约金29万元并支付因被告违约房价上涨的差价损失55万元。一审支持赵某的诉讼请求。曹某认为至今不能办理涉案房屋房产证，不能办理过户手续是由于政府的原因，而非不愿过户；房价上涨损失既非双方所能预料，也非赵某现在购买房屋造成的实际损失，同样不是其现在出售房屋所获利益，判决其承担违约金，又判决承担房屋上涨损失，加重了不合法负担，违约金包含在实际损失内，而非双重责任，故提起上诉，二审驳回其上诉申请，维持原判。
法院认为：双方签订的涉案房屋买卖合同及补充协议系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，应全面履行合同义务，赵某依约支付首付款及定金65万元，曹某应当依约定履行合同义务。曹某明确表示拒绝出售房屋，构成合同根本违约，应当承担相应的违约责任。曹某称因政策原因不能交易，但该抗辩理由不能否定其拒绝出售房屋应承担的违约责任；曹某称涉案房屋价值上涨双方当事人均无法预见，一审判决其赔付违约金及房屋上涨损失共计70万元错误。因曹某拒绝售房，构成合同根本违约，一审法院根据具体情况酌定违约金15万元，结合涉案《房地产评估报告书》支持赵某主张房屋上涨损失55万元并无不当，曹某对此的异议不能成立。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决，驳回上诉，维持原判。
案件索引：（2017）豫01民终15455号民事判决书，赵某与曹某、第三人房屋买卖合同纠纷一案。
简析：《合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。因此，买房人可主张解除房屋买卖合同，要求卖房人承担违约责任，同时要求赔偿房屋差价损失。
笔者认为：面对房价上涨，卖房人大多数会以出售房屋时未与其他共有人协商一致，或者以房屋没有取得权属证书为由，要求确认房屋买卖合同无效，从而主张合同无法履行，面对卖房人的故意违约，买房人可根据其是否具备主体资格，房屋是否具备过户条件，是否存在司法查封等情形，选择合适的方式维护自身合法权益。但凡事预防为主，在买房前我们应当注意：1、认真审查卖房人是否具有处分权利，并留意房产证中是否存在共有人，如存在共有人，签订合同时应要求共有人同时到场，当面签订房屋买卖合同。2、要求房主与其到房产登记主管部门对交易房屋情况进行查询，以确定该房屋是否存在抵押或者查封状态。3、明确交易房屋是否处于租赁合同履行期间，如租赁期限尚未届满，可让承租人出具放弃优先购买权的证明，以避免因侵犯优先购买权而导致交易失败。4、房屋买卖合同中应对交易房屋的位置、产权状况、成交价格、房款支付方式及支付时间、房屋交付时间、产权办理时间、税费承担、违约金、违约责任等作出明确约定，合同尽量不要留有空白处，合同签署的日期应如实填写。5、如果购买学区房涉及户口问题，应在签订合同时写明户口迁出的日期及违约责任，必要时可去房屋所在地的公安局查询该房屋户口是否已迁出。6、避免因少缴纳房屋购置税而签订两份价格不一样的房屋买卖合同（黑白合同），以避免房屋价格上涨后，卖房人以此主张合同无效。但是作为合同双方，最重要的还是要遵守诚信，按照约定履行合同，不要因为利益的诱惑而给自己造成更大的损失。
注：本文系转载，仅供普法学习。