叶某利等与曾某房屋买卖合同纠纷

裁判要旨

离婚后未及时办理户口登记，前夫以前妻名义与买受人签订房屋买卖合同出卖前妻房产，买受人基于户口簿登记的身份关系，有理由相信前夫享有代理权的，构成表见代理，该代理行为有效并应约束被代理人。

法院查明

2010年6月4日，叶某利与宋某才于办理离婚登记手续。以10A号房屋为地址的户口簿载明，户主系叶某利，在册人口包括宋某才（之夫）、宋某蓓（之女），叶某利与宋某才并未就离婚报备变更。10A号房屋系宋某才于2001年9月1日自北京盛世兆业房地产开发有限责任公司处购买。2010年6月8日，10A号房屋办理房屋所有权转移登记手续，转让方为宋某才，受让方为叶某利；10A号房屋登记为叶某利单独所有。

2012年12月8日，经麦田房产提供居间服务，叶某利（出卖人）代理人宋某才与曾某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，出卖人出售10A号房屋。同日，叶某利（甲方）代理人宋某才、曾某（乙方）与麦田房产（丙方）签署《居间服务合同》。签约当日，曾某向叶某利代理人宋某才支付定金20万元。

关于签约过程，曾某表示经麦田房产审查手续后购房，见到了户口簿载明叶某利与宋某才系夫妻关系，叶某利的授权委托书、叶某利及宋某才的身份证原件、房产证原件。就委托书，叶某利表示麦田房产经纪人鞠某上门给付上述文本，但叶某利表示自行填写委托书前面委托人及受托人身份信息，但未于尾部签名确认。宋某才则表示其和鞠某一同在书房找电卡时，打开抽屉发现一摞文件。鞠某拿出委托书让宋某才签字，其拒绝了，没有在委托书上填写任何字迹。而麦田房产表示委托书是宋某才从北向屋内拿出来的，鞠某没有动任何材料，委托书没有增加填写任何内容。关于履约情况，曾某表示支付20万元购房定金后，对方于2012年1月8日以种种理由拒绝出售房屋，不配合办理贷款，不提供支付首付款的账户，后叶某利通过麦田房产告知不卖房了。叶某利表示宋某才与曾某签约后收到鞠某短信得知房屋已经成交，明确表示没有卖房，亦未对宋某才代为售房行为进行追认。

法院认为

一审法院认为：
本案中，曾某通过麦田房产提供居间服务购买10A号房屋，购房时户口簿记载宋某才系叶某利之夫，宋某才亦出具委托书。虽委托书非公证文本，但权限包括了办理出售房屋手续。曾某作为一名普通购房人，不具备实质审查委托书真实性及合法性的能力，亦不具备知悉叶某利与宋某才真实关系的能力。基于叶某利与宋某才之间的身份关系以及宋某才与10A号房屋的渊源，曾某有理由相信宋某才享有代理权，故此代理行为有效并应约束被代理人叶某利，法院对于叶某利及宋某才合同无效抗辩事由，不予采信。
依法成立之合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应依约履行己方义务，不得擅自变更或解除合同。《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议合法有效，应当遵守。现10A号房屋已经办理网签，曾勇亦有能力一次性付清剩余购房款，不存在履约障碍。为保障交易秩序、维护交易安全，法院对于曾勇要求继续履行合同的请求予以准许，此亦与合同订立初衷相符。

二审法院认为：
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理实为无权代理，但基于被代理人过失或被代理人与无权代理人之间特殊关系，使相对人有理由相信无权代理人享有代理权而与之建立民事法律行为，代理后果由被代理人承担。
依据本案查明的事实，曾某从专业的房屋经纪机构购买涉案房屋，购买涉案房屋时查看了宋某才与叶某利的户口薄，该户口登记薄上记载宋某才系叶某利之夫，曾某亦查看了宋某才出具的叶某利委托其卖房的委托书。作为一名普通购房人，基于叶某利与宋某才之间的身份关系以及宋某才与10A号房屋的渊源，曾某有理由相信宋某才享有代理权，在此次交易中尽到了审慎义务，故宋某才的代理行为的法律后果应由叶某利承担，宋某才代理叶某利与曾某签订的房屋买卖合同及补充协议约束被代理人叶某利。在宋某才、叶某利未举证证明涉案合同及补充协议具有其他无效情节的情况下，一审法法院对于叶某利及宋某才合同无效、叶某利不承担合同责任的抗辩不予采信正确。叶某利与曾某之间的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议合法有效。
依法成立之合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应依约履行己方义务，不得擅自变更或解除合同。现曾勇有能力一次性付清剩余购房款，不存在履约障碍，一审法院对曾勇要求叶白利继续履行双方之间的房屋买卖合同、办理房屋移转登记的诉求予以支持正确。

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