在房屋买卖实践中，经常会出现“一房二卖”情形，出卖人与先买受人签订房屋买卖合同后未按合同约定将房屋办理过户登记手续，把房屋另行出卖于第三人并办理了过户手续，目前我国立法和司法实践中为了维护交易安全侧重于保护第三人的利益，同时这也与我国深受德国民法“物权行为理论”的影响有关，但笔者认为这不是先买受人得不到合理救济的原因所在，笔者将对这一问题进行简要阐述。
一、我国目前司法实践的态度
目前根据我国《民法总则》、《合同法》、《物权法》等相关法条以及司法解释的规定，在发生“一房二卖”时，法院会先对出卖人与先买受人，出卖人与第三人签订的房屋买卖合同的效力进行认定在有效的情况下（但并不会以合同有效为前提要件），法院会以先买受人与出卖人未对房屋办理过户登记手续，物权未发生变动为由，肯定出卖人与第三人之间的法律行为的效力并肯定房屋所有权的变动。
二、先买受人的救济途径与问题
对于发生“一房二卖”情形，目前先买受人的救济途径大概有四种。
1、先买受人可在债法层面上基于与出卖人签订的房屋买卖合同有效的前提下，追究出卖人的违约责任，法律依据是《合同法》第113条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。但这种“预见”或“应当预见”该如何界定？目前随着房地产市场的发展，房价的增长幅度不断刷新着人们对其的认知，先买受人在订立合同时可以预见到未来房价会增长，但具体增长到什么程度很难预见，实践中，往往是出卖人在签订第一份房屋买卖合同时没有预见到未来房地产的行市，在发现有更大的利益时才决定冒着违约损害赔偿的风险与第三人签订新的房屋买卖合同，出卖人知道即便这么做依据该法条赔偿了先买受人的损失也是“有利可图”的，所以这种“预见”或“应当预见”其实从另一个角度讲是在减轻出卖人的责任，让其可以和任何第三人签订一份新的房屋买卖合同，因为先买受人在签订合同时对以后房地产行市的预见是有限的，在这种有限预见的情况下，最终得到的赔偿其实是不足以弥补先买受人在这次“被违约”之下造成的损失，因为这次“被违约”的行为甚至会对他们以后的生活产生影响。我们不能苛求先买受人在签订房屋买卖合同时就能预见到以后房价的具体走势，所以如果不去尝试对“预见”或“应当预见”做出合理的定义，那么得到的赔偿也很难弥补损失，也使得出卖人可以将其对房屋的物权行使到了极限。但这种价值取向真的有助于市场的发展吗？真的会做到保护交易安全吗？我们知道权利是不可以滥用的，诚实信用原则是私法领域的霸王条款这也是维持市场稳定的一个不可或缺的因素，所以出卖人这种不顾代价，言而无信的行为对于每一个买受人来说都是一种不安，因为他们随时都有被毁约的风险，也未必能做到真正的交易安全。同时，无救济则无权利，无完善的救济措施无法保障权利的实现，先买受人的救济方式在得不到充分完善的情况下，他们的权利也将不断被侵害，所以在如何充分保护和权衡先买受人与第三人的利益，也是立法者在立法过程中进行价值取向的一个问题，同时这也是法的局限性所在吧。
2、第二种救济途径是先买受人可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷的司法解释》第8条规定“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，该救济方式相对于第一种救济方式完善了许多，但也存在问题，比如此法条的适用范围仅限于商品房买卖，那对于其它房屋不动产并不能适用，还有如果买受人并没来得及支付购房款呢？或者只按认购协议只支付了认购金呢？在这种情形就不能让其承担不超过已付房款一倍的赔偿责任，这样也是在无形之中减轻出卖人的违约责任，还有一点就是刚才提到的“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，这个数到底是多少？给了人民法院很大的自由裁量空间，同样的案情甚至是同样的标的，在不同地区我们的法官可能会得出不一样的结果，同案不同判的情况也随之发生，况且法官很容易从弥补损失的角度去考虑这个问题，将惩罚性损害赔偿的数额降低很低，难以真正起到对出卖人惩罚的作用。
3、第三种救济途径是请求人民法院确认出卖人与第三人签订的房屋买卖合同无效，此种救济途径的法律依据是《合同法》52条的规定，但要想适用此法条买受人需要举证证明出卖人与第三人之间存在欺诈、胁迫、恶意串通、损害国家或第三人利益，但此种证明责任对于先买受人来说无疑是难上加难，且实务中多半情况是出卖人与第三人签订的房屋买卖合同系真实意思表示合同是有效的。
4、第四种途径是请求法院撤销出卖人与第三人的买卖合同，这种救济方式的法律依据是《合同法》第74条，但要想适用此法条，先买受人要符合行使撤销权的一系列条件。
三、笔者观点
笔者主要针对第一种救济途径进行阐述，因为第一种救济途径是实务中利用率和适用范围最广的一种方式，对于上文中的“预见”或“应当预见”同样是受德国民法影响，认可“物权行为”理论的我国台湾地区的阐述是“前买约签订后房价看涨的部分，应当是前买人资产价值的增加，该项应当获得的利益因二次买卖而无法获得，因此后买约之价格高于前买约价格的差价即为前买受人失去的订立合同预期得到的利益”，台湾地区这样界定的好处是把给先买受人的赔偿范围扩大到了出卖人与第三人签订的新买卖合同的房屋差价中，这样做即便出卖人将房屋另售于第三人也不会从中得到很大利益，先买受人的损失也会得到合理赔偿，“债即法锁”或者说债是“向死而生”的每一个债的存在都是为了当事人之间能够按照合同享有各自的权利，履行完各自的义务，这也是契约精神的要求，这样做的目的对于出卖人履行其与先买受人的合同是有利的，同时这样也尊重了出卖人对其房屋享有的物权，让其可以充分的行使他的权利，同样由于是其真实意思表示在他行使权利完成第二个负担行为签订买卖合同以及转移房屋所有权的处分行为的情况下，他就要按照法律规定承担相应的法律后果，更重要的是真正的保护了交易安全且贯彻了“物权行为”理论的无因性和分离性的原则，故对于“预见”或“应当预见”的解释，笔者认为我们不妨可以效仿一下我国的台湾地区的做法，更好的权衡三方当事人利益。
注：本文系转载，仅供普法学习。
