31

当事人对商品房结算面积的约定优先于测量规范所确定的房屋面积或者房屋的登记面积
——当事人就房屋的某一部分面积是否计算价款、如何计算价款的约定不受测量规范或者登记规范的影响。人民法院应当根据当事人的约定确定商品房的转让价款。

关键词：商品房买卖；结算面积；转让价款

规则详解：商品房于预售合同中，合同的解释具有十分重要的意义。商品房结算面积条款与国家有关部门发布的建筑物测量规范或者房屋初始登记的测量标准具有不同的功能和目的。有关结算面积条款的约定是当事人意思自治的体现，而国家有关部门发布的建筑物测量规范或者房屋初始登记的测量标准主要是基于行政管理、公共政策的目的。当事人就房屋的某一部分面积是否计算价款、如何计算价款的约定不受测量范围或者登记规范的影响。人民法院应当根据当事人的约定确定商品房的转让价款。本案中，根据双方当事人的合同约定，外交服务局不应向华富公司承担支付涉案房屋实测面积超出合同约定面积部分的价款。

案例索引：一审：（2005）二中民初字第01100号；二审：（2005）高民终字第1059号；再审：（2006）高民再终字第915号；见《民事审判指导与参考》（第46辑）第171-182页。

32

合作开发房地产合同无效后，不能根据无效合同约定所能分得的房产价值作为投资补偿
——合作开发房地产合同被认定无效后，当事人无法举证证明因合同无效造成其他具体损失的情形下，投资损失应按银行同期贷款利率计算。

关键词：合同无效；房产估价；投资补偿

规则详解：根据《合同法》第五十八条规定，合同无效时，受损害方可通过请求过错方赔偿损失以回复缔约前其所处的状态。这里的损失是指合同一方基于对合同相对方信任而为合同履行所作必要准备而支出的费用和为准备该合同所丧失的其他合同机会所造成的损失。学理上，一般将该类损失归属到信赖利益损失的范畴。一般认为，信赖利益的损失赔偿，原则上不得超过当事人在订立合同时应预见到合同不成立、无效或被撤销时可能造成的损失，在总额计算上也不得超过合同有效成立后当事人可能得到的履行利益。这里应对信赖利益和履行利益加以区分。信赖利益是缔约人在缔约过程中善意一方因相对人过错行为导致合同未成立、无效或者被撤销时自身失去的利益。与信赖利益不同，履行利益则是合同的有效成立和合同的圆满履行所带来的利益。合同缔约过程中，当事人之所以自愿地实施作为或者不作为，损失掉本属自己拥有的利益，目的在于以牺牲较少的成本获得更大的所需利益——履行利益。当履行利益因当事人的过错无法实现时，则善意一方有权要求过错方弥补其为缔约所付出的成本也即信赖利益。因为合同无效是法律对当事人合意内容的彻底否定性评价，所以当事人因合同无效取得的赔偿，一般不能超过因合同有效得到履行后获得的收益。也即信赖利益应小于履行利益。因此，当事人因合同无效取得的赔偿，一般不能超过因合同有效得到履行后获得的收益。若双方均存在过错，则应对合同无效的损失共同分担责任。本案中，合作开发房地产合同被认定无效后，当事人无法举证证明因合同无效造成其他具体损失的情形下，投资损失应按银行同期贷款利率计算。

案例索引：一审：（2003）高民初字第1301号，见《民事审判指导与参考》（第46辑）第183-199页。

33

房地产开发经营合同尚不具备最终结算条件，一方请求对部分争议先行处理的，法院一般不予支持
——双方合同约定事项尚不具备最终结算条件时，若一方请求对部分争议先行处理的，难免会造成双方利益不平衡的情况，以至影响案件最终处理，故法院一般不予支持。

关键词：未结算；部分争议；先行处理

规则详解：因为合作开发房地产双方当事人未能提供相关结算依据，合同约定事项也尚未履行完毕，并且双方在诉讼中也并未请求解除或终止合同履行，上述原因使得本案始终无法进行结算。由于本案未进行决算，导致双方涉及款项支付的事实问题迟迟无法认定，在此情况下，一方当事人提出因对方过错造成的经济损失，请求对该部分争议先行处理；但另一方提出反诉，请求返还多支付的款项。如果法院仅处理一方的请求，判决另一方给付款项，将有可能导致另一方多支付款项，也有可能造成违约方先行得到补偿的情形，无论发生上述何种状况都将对本案的判决造成不利的影响。因此在双方未进行最终决算，一方当事人请求对部分争议事项先行处理的，法院一般不予支持。

案例索引：（2005）浙民一初字第9号；见《民事审判指导与参考》（第48辑）第145-162页。

34

合同解除以享有解除权一方的相关解除文件送达相对方之时生效
——合同一方当事人构成根本违约时，守约方享有法定解除权，合同解除的确定以享有解除权一方的相关文书送达相对方时作为发生合同解除效果的依据，相对方有一定期限的异议权，未在法定期限内行使的，异议权丧失。

关键词：法定解除权；文书送达；发生效力

规则详解：合同当事人一方构成根本违约时，守约方享有法定解除权。《合同法》第九十六条第一款规定“依法解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”，其中“通知”应当包括各种形式，如信件、函、电话、传真、电子邮件、直接送达等。由此可见，诉讼不是行使法定解除权的唯一方式。为平衡双方利益，守约方行使解除权时，另一方享有异议权，即需在异议期间内，向人民法院提起确认之诉，若“当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月后向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案中富山宝公司于2004年12月25日收到解除函件后，并未在规定的时间内行使异议权，因此，应当认定福星公司与富山宝公司签订的《合作投资兴建三星花园合同书》已经在合同解除函到达富山宝公司时解除。

案例索引：二审：（2010）民一终字第45号，见《民事审判指导与参考》（第48辑）第190-211页。

35

国有划拨土地使用权转让中受让方已经取得国有土地使用证，但因政府相关主管人员失职行为导致未办理土地出让手续的，不影响转让合同效力
——国有划拨土地使用权转让合同中，双方已经就转让行为共同向政府相关部门提出申请，有批准权的人民政府已经为受让方颁发了国有土地使用证，但因政府相关主管人员失职行为导致未办理土地出让手续，未缴纳土地出让金的，转让合同的转让方不得在合同已经履行完毕后，以该转让合同未经有批准权的人民政府批准为由，主张转让合同无效。

关键词：划拨土地；出让手续；合同效力

规则详解：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。根据该条的规定，“有批准权的人民政府的批准”是国有划拨土地转让合同有效与否的关键。本案中，尽管没有一个形式意义上的政府批准行为，但相关政府部门已经为被告颁发了国有土地使用证，说明了政府对案涉国有划拨土地转让行为的批准和认可。《城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。该条规定的关键在于划拨土地使用权转让须经批准权的人民政府批准，对于是否需要办理土地使用权出让手续、缴纳土地使用权出让金，属政府行政管理职权范围，不应因此影响民事合同效力。因此政府相关主管人员的失职，导致土地使用权出让手续上存在瑕疵，应属于行政部门内部管理不规范，不应因此影响国有划拨土地使用权转让合同的效力。

案例索引：（2007）延中民初字第84号，（2009）陕民一终字第16号；见《民事审判指导与参考》（第49辑）第181-188页。

36

经有权人民政府批准转让划拨土地使用权的，应按照补偿合同性质处理
——土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

关键词：划拨土地；转让；合同性质

规则详解：司法实践中划拨土地使用权人将划拨土地转让后，如果划拨土地使用权人与政府办理出让手续，将土地办至自己名下，除需要交纳一笔数目可观的土地出让金外，还要将土地使用权变更至受让方名下。因此，很少有此种情况发生，更多的是有划拨土地的受让方直接与政府办理土地出让手续。当受让方从政府部门受让了土地，受让方成了出让土地的使用权人，原划拨土地使用权人与受让方之间订立的划拨土地使用转让合同性质如何认定，是审判实践中经常遇到的问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条对于划拨土地转为出让土地的纠纷处理作了明确的规定：土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

案例索引：（2006）高民初字第815号；见《民事审判指导与参考》（第50辑）第187-201页。

37

买卖双方均认可存在房屋买卖关系，但在诸多重要事实上存在疑点，人民法院应综合各种证据准确认定是否存在真实购房关系
——买受人与开发商均主张双方之间存在真实有效的商品房买卖关系，但关于买卖过程的细节中存在众多疑点，甚至出现双方多次陈述不一、前后矛盾的，买受人请求开发商按照商品房买卖合同约定，办理房屋过户登记的，应予驳回。

关键词：预售合同；真实购房关系；过户登记

规则详解：商品房买卖关系是否真实存在不能仅以买卖双方是否达成合意为准，需要结合正常交易习惯，综合考虑案件产生的原因、双方利益诉求的对抗程度、双方当事人关系、资金往来等情况，尤其要注意各证据形成的证据链是否合理合法。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此实践中虚构商品房屋买卖关系，抵抗实际施工人建设工程价款优先受偿权的问题，是源于对《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的滥用。这既涉及到物深层次（物权）与债权、物权与物权保护顺位等法委问题，更涉及到平衡各项利益等社会政策的考量。

案例索引：（2006）二中民初字第16218号，（2009）二中民初字第17337号，（2009）高民再终字第5744号；见《民事审判指导与参考》（第51辑）第213-227页。

38

当事人之间签订的合同所约定的合同义务与民事法律行为所附条件是有区别的，其不能被认定为民事法律行为的附条件
——法律上所称的条件是指决定民事法律关系的效力产生和消灭的不确定的事实。双方当事人在合同中约定的一方应履行的合同义务，是确定的。合同约定的当事人义务同民事法律行为的附条件是有区别的，其不能被认定为民事法律行为的附条件。

关键词：附条件；合同效力；不确定事实

规则详解：民事法律行为的附条件与给付义务的区别主要在于：第一，附条件是不确定的，而履行义务是确定的。第二，对于所附条件来说，当事人恶意阻止条件成就的，则视为条件已成就，当事人之间约定所约定的法律行为就发生法律效力；对于合同义务来说，当事人违反则要承担相应的违约责任。第三，民事法律行为的条件还可以区分为延缓条件和解除条件，其所附条件的成就对于法律后果有影响；而在履行义务上其分类对于其法律后果来说影响不大。实践中，当事人一方往往会将合同履行条件未成就作为抗辩理由，此时法院会审查抗辩理由是否成立。若成立，则另一方主张的事实就不存在；若不成立，则另一方主张的原因就成立，此时才需要进一步审查是否存在违反交付义务的情形。本案中，关于建宇公司配合香泉湖公司取得高尔夫别墅用地的土地使用权证的问题，如果这是绿庭公司付款的条件，则此条件无论是否系建宇公司配合取得的条件，还是建宇公司的主要条件，在条件不成就时，则绿庭公司的付款行为即不成立，而一审法院支持建宇公司相应的诉讼请求则理由并不充分。而将上述事实理解为合同的履行义务来说，则当事人基于实际行动就可以实现合同内容的相应变更。故虽然双方当事人关于建宇公司配合香泉湖公司取得高尔夫别墅用地的土地使用权证的约定因违反国家土地管理政策不能履行，但双方对上述约定已经在实际履行时作了变更，香泉湖公司能否取得高尔夫别墅用地的土地使用权证，并不影响香泉湖公司按照政府批准的香泉湖温泉度假区总体规划的要求进行建设。进一步，绿庭公司以建宇公司未配合香泉湖公司取得高尔夫别墅用地的土地使用权证拒绝支付本案所涉相应款项，不符合诚实信用原则，亦与双方当事人实际履行行为和本案事实不符。对于绿庭公司拒绝付款的理由，法院不予支持。

案例索引：一审：（2011）皖民四初字第00005号，见《民事审判指导与参考》（第53辑）第184-204页。

39

合作开发房地产合同中，不负有出资建设义务的一方，实际完成案涉项目建设的，不应认定为违约
——合作开发房地产合同中，不负有出资建设义务的一方，实际完成案涉项目建设，在对方对此明知并认可的情况下，应视为双方在合同履行过程中的变更行为。工程已实际交付使用的，负有出资义务的一方应自工程实际移交之日支付相应的工程款及利息。

关键词：出资义务；房地产开发；项目工程

规则详解：合作开发房地产合同中，对不负有出资建设义务的一方，实际完成涉案项目建设的行为应如何认定的问题。二审法院最终将该行为的性质定性为合同履行过程中的变更，理由在于双方合同中只约定了其中一方有出资的义务，而未约定其有项目建设的义务，但从各方签署的会议纪要、用地分配协议以及公司付款等事实看，能够证明各方对此行为默示同意。故认定本案中当事人已在实际履行过程中对合同原约定进行了变更，不视为违约，各方应按照变更后的权利义务关系承担相应责任。

案例索引：一审：（2007）高民初字第154号，见《民事审判指导与参考》（第53辑）第205-216页。

40

国有土地使用权受让人与国有土地原使用权人约定交地义务不足以否定国有土地使用权受让人与国土部门随后签订的国有土地使用权出让合同性质
——具体判断国有土地出让还是转让关系时，应结合合同文义表述、合同签订主体是否特定、土地使用权年限长短、土地使用权用途是否变化以及土地使用权价款的归属等因素加以判断。

关键词：合同性质；出让；转让

规则详解：司法实践中，有些划拨土地使用权人为了使自身利益最大化，往往采取先与竞买人签订协议要求竞买人满足其利益要求后，才将土地交由国土部门收回再以招拍挂形式出让土地使用权。这种方式既规避了现行国有土地使用权出让和转让的相关法律、行政法规的规定，也使得该类合同的合同性质变得难以界定。对此最高院观点认为，国有土地原使用权人与国有土地使用权受让人对交地事项作出约定，不能必然得出案涉法律关系为国有土地使用权转让性质的结论，更不能以此否定国有土地使用权出让关系的性质。在具体判断国有土地出让还是转让关系时，应结合两者在合同签订主体、标的土地使用权用途及其使用期限等方面的不同特征加以正确的界定。

案例索引：（2009）湘高法民一初字第3号；见《民事审判指导与参考》（第54辑）第168-188页。

注：本文系转载，仅供普法学习。