案例　
甲因民间借贷纠纷，将乙诉至法院，请求乙归还借款本金及利息。诉讼中，甲发现乙购买了丙开发商开发的商品房一套，虽然丙已经办理了房屋的初始登记，但直到甲乙诉讼之时，商品房买卖合同还在履行中，乙未取得产权登记。甲遂向法院申请预查封了该商品房。法院最终判决支持了甲的全部诉讼请求。如果乙未履行生效判决所确定的支付义务，甲能否在执行程序中直接申请法院强制执行预查封的房屋呢？

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案例中涉及的问题便是预查封的房屋在执行程序中的处理问题。2004年2月10日，最高人民法院、国土资源部、建设部发布《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》），由此设立了预查封制度。《通知》第十五条规定了三种房屋预查封的情形，分别为：

(一)作为被执行人的房地产开发企业,已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;
(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;
(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

法律规范的缺位，以及预查封制度本身的性质及其与正式查封之间的区别，导致预查封房屋在执行程序中的处理成为一大实务难点，且衍生出大量的执行异议纠纷。实践中第一种预查封引发的争议较小，且法律对此也有规定，因此大多数纠纷集中在第二、三种情形，即被执行人为购房人的情况。其中第二种情形是指房屋建成后被预查封，第三种情况是指预售的房屋被预查封。

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回到案例中的问题，在进入执行程序后，申请执行人能否申请法院强制执行，对预查封的房屋进行拍卖呢？答案是不能。为什么呢？首先让我们来听听支持者的声音。

支持者A认为：
根据《通知》第十八条规定：预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日,人民法院未办理预查封续封手续的,预查封的效力消灭。因此，预查封的房屋与正式查封的房屋一样，可以在执行程序中进行处分。

支持者B认为：
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十九条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
此条规定可以看出，法律首先保护的是购房者对预售房屋的期待利益，即使开发商已经取得房屋的初始登记。从这一点上来讲，在购房人作为被执行人的房屋预查封案件中，申请执行人申请法院强制执行预查封房屋，若房地产企业提出执行异议，因法律首先保护购房者的期待利益，房地产企业的执行异议不能得到支持，从而预查封房屋可以强制执行。

小编认为
上述第一种观点没有正确认识到《通知》第十八条规定的预查封的效力具体指什么？应当说，在限制房屋所有权转移至被执行人以外的第三人方面，预查封的效力等同于查封。但这并不意味着预查封等于查封。

上述第二种观点混淆了利益及其对比主体。《规定》第二十九条中，进行利益衡量的是购房者的期待利益与房地产企业债权人的普通债权；而在开发商针对预查封房屋的执行异议中，进行比较的是申请执行人的债权与开发商的物权，很显然，后者优先于前者。不能对《规定》第二十九条断章取义。

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关于预查封的房屋在执行程序中如何处理，目前未见法律或司法解释的规定。在规范缺位的情况下，我们仅能在现有法律框架内行事。《通知》第十六条规定：

“……土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的,预查封登记自动转为查封登记,预查封转为正式查封后,查封期限从预查封之日起开始计算。”

从该规定来看，存在从预查封到查封的一个转变。如果当事人可以直接申请法院对预查封房屋进行强制执行的话，那么预查封转变为查封的规定就是多余的了。由此，我们也可看出，当事人不能申请强制执行预查封房屋的根本原因在于：

被申请人未取得预查封房屋的所有权。被执行人在签订商品房买卖合同、支付部分或者全部价款，甚至占有房屋的情况下，只要未经登记，其便没有取得预查封的房屋的所有权。预查封房屋的所有权在未来处于一个不确定的状态，强制执行预查封房屋缺乏基本的法律依据。

那么，预查封制度的意义何在？

在房屋预查封不能强制执行的情况下，如果被执行人消极履行或者恶意不履行商品房买卖合同，导致预查封无法顺利转变为正式查封，而其名下又未发现新的财产线索，进而执行程序无法推进，生效判决长期无法得到执行，又该如何应对呢？

请听下回分解。

注：本文系转载，仅供普法学习。