房产抵押是最常见的融资担保方式之一，作为抵押权人，在抵押设立前应当审查房屋权属登记、房屋使用现状等情况，确保抵押物合法有效存续、无权利瑕疵，并与抵押人签署书面抵押合同，办理抵押登记，确保抵押有效设立。
一、抵押生效要件
1.抵押房产权属明确、无禁止/限制交易情形
抵押房产已办理《房屋所有权证》/《不动产权证书》，权属明确、无争议。
抵押房产不属于法律法规禁止抵押的财产，不存在已查封情况。另，需核实抵押房产是否已设定在先抵押，需注意在先抵押权人享有优先受偿权，根据《物权法》第199条，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
抵押房产不存在已出租情况。如抵押前抵押房产已对外签署长期租赁合同，则在处置时，可能因“买卖不破租赁”“承租人优先购买权”的存在，增加执行障碍。根据《合同法》第229条，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第230条，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
抵押房产不存在其他限制交易情形。如抵押房产为“央产房（中央在京单位已购公有住房）”，则在未取得原售房单位出具的同意该房屋上市证明的情形下，即使办理抵押登记，在实现抵押权时也难以交易变现。
2.签署书面抵押合同
设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。根据《物权法》第185条，设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。
抵押合同应与抵押人及房产共有人共同签署。抵押人为自然人的，应当与抵押人及其配偶共同签署。
3.办理抵押登记
抵押物为房产的，抵押权自登记时设立。根据《物权法》第187条，以房产抵押押，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。实践中，目前办理房产抵押登记的部门为县级不动产登记中心。
二、抵押权人应审查的重点事项
1.抵押房产权属证明文件、未对外出租情况说明
①房屋所有权证/不动产权证书
重点核查如下内容：是否存在共有人；是否记载在先抵押信息；是否为经济适用房等保障性质房产；规划用途是否为公益性质；是否以出让方式取得土地使用权；土地使用年限是否超过贷款期限。
②不动产登记中心核查证明
抵押权人作为房屋抵押的利害关系人，有权依据《不动产登记资料查询暂行办法》到不动产所在地登记机构，查询、复制相关不动产登记信息和资料，并有权要求出具查询结果证明。应注意核查不动产登记中心登记的抵押房屋信息与房产证记载信息是否一致；是否存在共有人，是否存在抵押、查封等情况。
③抵押人出具的未对外出租抵押物情况说明
核查情况说明中的抵押物坐落、产权证号与房屋所有权证记载的是否一致。
④在先成立的租赁合同；承租人出具的不影响抵押权人实现抵押权的承诺；承租人身份证明
核查承租人承诺中的房屋信息与租赁合同约定是否相符；承诺中是否存在不影响抵押权人实现抵押权的相关表述。
也可要求抵押人与承租人终止原租赁合同，如原承租人续租的，可重新签订租赁合同，并确定签署日期在办理抵押登记日之后。
2.流押
核查是否有流押条款（该条款无效）。根据《物权法》第186条，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
3.房产抵押他项权利证明
核查抵押权人、抵押人名称是否准确；房屋座落、产权证号是否准确；债权种类及数额是否与抵押合同约定一致。
4.其他应核查的材料
除上述应核查文件外，还应核查抵押人是否提供了具备法定资质的评估机构出具的抵押房产《评估报告》，是否提供了抵押房产保险证明。
三、风险提示
1.未经共同共有人同意，抵押无效
共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。
2.抵押央产房，原产权单位不同意出售难以执行
在实践中，存在以央产房办理抵押而难以执行的案例，在执行阶段，央产房需经拍卖变卖程序变现，但因原产权单位不同意出售，导致拍卖程序无法推进，执行程序停滞。
3.抵押房产存在在先租赁
依据《物权法》第190条，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。如抵押房产上存在在先租赁，进入执行阶段后租期尚未终止的，承租人可能会提出执行异议导致执行程序延长。
4.抵押房产毁损或灭失
抵押房产损毁灭失后，抵押权消灭。如抵押人在抵押房屋灭失未获得赔偿金/保险金或获得赔偿金/保险金额不足以覆盖担保债权的，相应债权可能难以受偿。
5.抵押权人同意销售风险
抵押权人同意抵押人销售抵押房产的情况下，应视为抵押权人放弃抵押权，其只能对买受人支付的款项行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。参考案例中国农业银行股份有限公司哈尔滨道外支行与哈尔滨中财房地产开发有限公司借款合同纠纷案，案号：（2016）最高法民申887号。
注：本文系转载，仅供普法学习。
