2014年12月3日讯，今年，李先生准备投资移民加拿大，考虑到经济大环境并不乐观，生意上资金紧张，于是李先生决定把朝阳公园附近的一套房子出售变现。正巧，北漂小伙小张终于向自己的爱人求婚成功，两个年轻人准备步入婚姻殿堂。为了在北京落脚，小张拿出了多年的积蓄，准备通过按揭买一套二手房。在看了不少房子之后，小张看上了李先生将要出售的这一套房。房屋的地段、朝向、装修风格、价格等条件都让小张和他的爱人非常满意。于是李先生和小张一拍即合，双方在第一次见面当天，就签订了房屋买卖合同。
合同约定了房屋首付为90万元，小张应该在合同签订当天向李先生支付30万的定金，合同生效之日起一个月内，再将另外60万元交付给李先生，剩余款项则通过银行贷款方式支付。只待小张的批贷函一下发，李先生就会将房屋交付给小张。
签好了合同，小张就积极地筹措首付款。但是，天有不测风云，小张的妈妈突然遭遇了严重的车祸。意外发生后，小张立刻赶回了老家去照顾母亲。
一个月的时间很快就到了，到了交款的日子，李先生却怎么也联系不到小张，说好的首付款也没了音讯。无奈之下，急于出手房屋的李先生就另行联系了买家，将房屋卖给了王某，并很快办理了过户手续。
又过了一个月，母亲的病情稳定后，小张联系到了李先生，要求双方继续履行合同。但房屋已经卖给了王某，小张的要求自然遭到了李先生的拒绝。
感到不快的李先生还来到法院起诉，认为小张是违约在先，因此自己有权解除合同。而小张也通过朋友了解到了李先生将房屋另行出售的事实，于是也起诉要求解除合同并主张赔偿。于是两方吵到了法庭上，都要求对方承担违约责任。
逾期付款VS一房二卖 究竟是谁根本违约？
法庭上，李先生将他第二次出卖房屋的行为归因于小张的逾期付款，认为既然小张没有按期缴纳首付款，他再次出卖也就没有过错，不应该承担责任。小张则表示，李先生的“一房二卖”行为已经导致了他不可能再将房屋过户，李先生已经构成了根本违约，由此要求李先生按照法律规定的定金罚则，双倍返还定金。
济和律师事务所赵鸿江律师分析认为，这个案件的关键在于违约责任的认定。“一方当事人是不是构成违约，关键要看他的行为造成了什么后果。”赵律师介绍说，如果一方当事人的行为导致了合同目的无法实现，那么他就构成了根本违约。而根据法律规定，一方根本违约时，另一方当事人可以解除合同，并要求对方承担违约责任。
“这个案子中，小张确实没有如期支付首付款，确实是一种违约行为。”赵律师分析道，买卖双方签订房屋买卖合同的目的分别是买方获得房屋，卖方获得购房款，因此，小张没有按照合同约定支付首付款的行为，属于根本违约。
“但是问题在于，一方出现了根本违约，并不代表合同自动解除”，赵律师说，“根据法律的规定，李先生必须通知小张。在通知到达小张之时，合同才算正式解除。”
但是在本案中，李先生并对小张做任何通知。所以虽然小张的逾期付款已经构成根本违约，但双方的合同依然有效。“依法生效的合同，对合同双方当事人都有约束力，故在房屋买卖合同被依法解除前，李先生也就不能以另行出售房屋的事实行为为由解除合同。”赵律师说。
对方失联 通知方为何要担责？
李先生则觉得很冤枉。他认为，不是他不想通知，而是他根本联系不到小张。但赵律师分析，李先生是可以通过合理的方式进行通知的。“根据司法实践，李先生可以使用快递方式或登报方式发出催促付款通知，限定小张在某个期限内必须支付钱款。如果小张仍然没有支付，李先生才可以解除合同。”
如果李先生能够按照法律规定进行催告，而小张一直没有履行合同，李先生就可以以小张根本违约的理由解除合同。“不过合同的解除也要履行法定程序”，赵律师提示道，“守约方需要通知到违约的一方。在通知到达违约方之时，合同才真正解除。”
本案中，李先生在未经小张同意的情况下，就将房屋卖给了王某并且已经过户。这导致了小张希望取得房屋所有权的合同目的无法实现。最终，法院认定李先生的行为属于“一房二卖”，属于对房屋买卖合同的根本违约，判决双方的房屋买卖合同解除，李先生双倍返还定金。
双倍返还 定金罚则如何适用？
定金根据担保目的不同，可以分为违约定金、立约定金、成约定金、解约定金。赵律师认为，本案中约定小张向李先生支付定金30万元，并且在支付首付款时转化为首付款，可以认定合同中约定的是违约定金，也就是定金是为小张向李先生支付购房款提供担保的。
“定金罚则是指违约的一方需要承担与定金金额相等的损失，因此给付定金一方违约的，无权要求返还定金，收受定金一方违约则要双倍返还。”赵律师认为，由于李先生的行为确实构成了根本违约，因此可以援引定金罚则进行判决，要求其双倍返还定金。
“房屋买卖交易金额巨大，交易环节多，程序复杂，涉及的房源性质也是多种多样，属于专业性非常强的交易类型。”赵律师认为，普通消费者经历房屋买卖交易的频率较低，对交易风险普遍预估不足，容易上当受骗。并且房屋买卖交易往往涉及交易双方重大切身利益，故提醒广大消费者通过专业中介机构、律师提供专业的服务来避免争议的发生。
注：本文系转载，仅供普法学习。
