一、事情经过
张梅的母亲于2013年7月去世，留下房屋一套，张梅与同为继承人的妹妹张莉口头协商，由张梅将房屋出售后分给张莉100万，但张梅没有和妹妹张莉就如何继承房屋签署任何协议或合同，也未办理继承手续。
2013年9月，张梅以自己的名义在某中介公司的介绍下与购房人李明明签署了《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定房屋出售价格为人民币260万元。合同签署后李明明依约向张梅支付了首付款人民币90万元。之后，张梅按照中介公司的要求约妹妹张莉办理继承手续，但是张莉觉得最近房价上涨幅度较大，自己拿100万太亏了，遂以各种理由推脱。就这样，直至2013年11月继承手续仍未办理，而此时，已经远远超过了张梅与李明明房屋买卖合同约定的过户时间。李明明在过户无望且等待多日无结果后，在律师的建议下将张梅起诉至法院要求张梅退还购房款并承担违约金人民币52万元。
二、法院判决
法院审理过程中，张梅辩称房屋无法过户是因为妹妹张莉不配合办理继承手续导致合同无法履行，自己并非有意违约，故不应承担违约责任。而且，签署合同时房屋也未登记在自己名下，自己并不是房屋的产权人，合同应为无效合同。
法院经审理认为：张梅作为独立的民事主体，具备完整的民事行为能力，而且其与李明明签署的《存量房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思的体现，且不违反法律强制性规定，应为有效的合同，张梅未能在合同约定的期限内将房屋过户给李明明已经构成违约，故应当承担违约责任，张梅辩称无主观故意的理由不成立，遂判决解除合同且张梅应向李明明支付违约金人民币50万元。
三、说法
本案中，法院判决的依据是《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
以本案为例，在签署合同时涉案房屋是否登记在张梅个人名下并不影响合同的有效性，其与李明明签署的房屋买卖合同依然受到法律保护。同时，违约责任的承担并不以故意为前提，也就是说，只要张梅无法按照约定履行合同就要承担违约责任。
四、律师支招
那么，对于存在继承情况的房屋出售时，经纪人应该注意哪些问题，才能避免风险、减少纠纷产生呢？
1、对于存在继承情况的房屋，应提示“业主”先办理完毕继承手续再进行出售，从而避免因继承手续办理过程中不确定的因素导致合同无法继续履行，而承担违约责任的情况发生。
2、如果确实因时间等特殊原因必须在继承手续办理前签署售房合同的，房产继承人之间应该先行办理继承公证手续再签署售房合同。
3、如果既无法办理完毕继承手续、也来不及做继承公证的，应该要求全部继承人作为房屋出售人签署合同，避免因某一继承人的不配合导致买卖合同无法履行。

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