摘要：代理人以产权人的名义和买受人签署房屋买卖合同，但未提供授权委托书，其后产权人不予追认，合同效力如何？违约责任又该如何认定？

关键词：无权代理、违约金、定金、追认

一、案情介绍
2016年7月29日，乙购买甲方名下位于郑州市的房屋一套，且丁在未提供委托书的情况下作为甲的代理人与乙签署了《房屋买卖合同》，且乙已按约定支付了6万定金，由居间方丙代为保管。但甲、丁与丙一直未按约定办理过户手续，现合同已严重预期。

其后，在审理过程中得知，甲于2016年5月15日已将房屋售出，于2016年8月19日已公证委托给王某办理完毕过户手续。且表示对于该房屋再次出售并不知情，亦不追认丁的代理行为。

二、法院认为
（一）关于合同效力

根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”

本案中，甲于2016年8月19日公证委托王某代为办理房屋过户事宜，并未委托丁，且在庭审中对丁的代理行为亦不追认，故在签署《房屋买卖合同》时丁系无权代理，合同无效！

（二）关于合同无效的法律后果

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

本案中，丁作为丙居间公司的法定代表人，对丙的运营情况应该了解，应知悉甲已通过本公司将该房屋售出，且丁明知自己没有代理权，仍与乙签署《房屋买卖合同》，故其对合同无效存在明显过错，应承担赔偿责任。

合同无效后，丙应将已取得6万元定金、佣金、代办费返还给乙。另，丙作为居间方亦参与了2016年5月15日的《房屋买卖合同》，故其对2016年7月29日的《房屋买卖合同》无效亦存在一定过错，亦应另行承担赔偿责任。

三、实务要点
代理人在未提供授权委托书的情况下以产权人的名义和买受人签署房屋买卖合同，其后产权人不同意出售该房屋，合同无效！行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。而合同无效的后果由双方根据各自的过错程度承担相应的责任！

四、法务建议
（一）正在准备签约的单子

1、若是代理人签约，需要提供本人亲笔签署的授权委托书原件或者公证的授权委托书原件；

2、针对代理人提供的授权委托书原件要通过视频或电话录音和本人确认该授权，留存相关证据；代理人则要签署《代理人关于代理权的承诺书》，以承诺授权委托的真实性。【务必清楚：承诺书绝不是授权委托书的替代物】

3、若授权委托书的原件无法提供，则不允许签约！

（二）已经签约完毕的在途单

若是代理人签约且尚未提供授权委托书的，请通过视频或电话录音积极联系本人确认合同的签署事宜，并补签授权委托书。

注：本文系转载，仅供普法学习。