摘要：房屋买卖合同签署后，业主以房价上涨为由明确表示不再出售该房屋，客户要求追究业主的违约责任并解除合同，而此时业主又主张继续履行合同，法院对此会如何认定呢？

关键词：违约金、实际损失、过错程度、继续履行

一、案情介绍

2016年8月20日，乙通过丙居间公司购买甲名下位于郑州市的房屋一套，并签署了《房屋买卖合同》，且按约定支付了2万元定金。于2016年9月份办理贷款过程中，甲以房价上涨为由明确表示该房屋不再出售。

而甲则表示自己是为了家庭改善性住房需求急于出售此房套取资金用以购买新房，但合同中约定定金由丙方保管，首付款存入指定账户，违背自己售房初衷。但经与乙协商变更首付款付款方式未果后，甲要求继续履行合同的意愿多次被拒绝。

二、法院认为

（一）关于合同效力
根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。

本案中，甲、乙与居间公司丙签署的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

（二）关于违约问题

1、甲是否承担违约责任？

根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。同时，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。

本案中，结合乙提供的录音资料、证明等相关证据，能够认定甲于2016年9月份已明确表示其不再出售房屋的事实存在，甲的上述行为构成违约，而乙已另行购置房屋，且不愿再继续履行该房屋，故合同予以解除，甲应承担违约责任！

2、违约金数额应如何认定？

又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。同时，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

本案中，乙主张的违约金数额过高，考虑到起诉后甲又表示愿意配合继续履行合同，合同尚存在履行的可能，再结合其过错程度及乙的实际损失，酌定违约金数额为45169元。

三、实务要点

依法成立的《房屋买卖合同》，对当事人具有法律约束力，应当遵循诚实信用原则，按约定履行自己的义务。如一方表示不再履行或迟延履行，不论主观原因亦或客观原因，理应承担相应的违约责任。

四、法务建议

（一）针对业主、客户

1、严格按照合同约定的时间履行相关义务；

2、合同存在变更时签订书面的《变更协议书》。

（二）针对经纪人

1、一方迟延履行义务

需要给迟延履行方以快递形式邮寄《催告函》，并同时发送短信、微信等多方式提醒催告其接下来应履行的义务。

2、一方明确表示不履行义务

将一方明确表示不履行义务的证据，如：短信、微信、电话录音等保存下来，然后与买卖双方进行协商沟通。

注：本文系转载，仅供普法学习。