商品房买受人能否以房屋层高不符合合同约定为由解除合同（一）

商品房买受人能否以房屋层高不符合合同约定为由解除合同
—蔡瑞珍与东莞市中惠沁林山庄房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷
 
【裁判要旨】
合同的解除分为协议解除和法定解除，法律关于法定解除仅限于若干严重情形。一般来说，如果合同没有履行的必要，或者当事人的合同目的无法实现的，应当有权解除合同。《合同法》中的相关规定坚持了这样的原则。对于商品房合同的解除，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条仅规定了面积不符合约定时的解除权，对于层高并未作出规定。然而，住房的使用主要在于空间，房屋楼层高度的降低，必然对该房屋的使用功能造成比较大的影响。因此，从合同目的的实现程度以及参照上述司法解释的精神，商品房买受人有权以房屋层高与合同约定的标准不相符且差距较大为由，主张解除合同。
 
 【案情】
        2006年8月31日，蔡瑞珍与中惠公司签订了一份《中惠沁林山庄认购书》，约定蔡瑞珍向中惠公司认购中惠沁林山庄美林苑15栋楼1单元501号复式房一套，蔡瑞珍并于当日向中惠公司交纳定金20000元。后蔡瑞珍与中惠公司于2006年10月21日签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定商品房为东莞市大岭山镇杨屋村中惠沁林山庄美林苑15栋楼1单元501号房，层高为下层：3米，上层：最低1.9米，最高4. 8米，商品房的建筑面积为166. 21平方米，套内建筑面积为151.08平方米；合同第四条约定，每平方米单价为5105. 12元，总金额为771282元；合同第五条约定：“商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按照以下原则处理：1．差异值为±0.6％以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2．差异值为±0.6％以上（不含本数）至±3％以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3．差异值超过±3％以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。”同日，蔡瑞珍与东莞市农村信用合作联社大岭山信用社签订《楼宇按揭抵押贷款合同》，向东莞市农村信用合作联社大岭山信用社贷款539000元用于支付案涉购楼款，蔡瑞珍并于同日向中惠公司支付了首期房款212282元、印花税共计258元（两种印花税分别为231元、27元）、登记费80元、公证费1294元、抵押合同律师费1348元。2006年11月3日，蔡瑞珍通过银行按揭向中惠公司支付了余下的购房款539000元。之后，蔡瑞珍后按月支付按揭还款，2007年5月21日，蔡瑞珍将余下的全部借款及利息共计514530. 86元支付给了东莞市农村信用合作联社大岭山信用社。
　　在一审庭审中，双方已经确认案涉房屋的套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积缩水了3.58平方米，占合同约定计价面积的2. 37％。蔡瑞珍在一审庭审中认为，案涉房屋的上层最低层高只有1.4米，并非合同约定的1.9米，而中惠公司则称层高是包含楼板的厚度的，因蔡瑞珍、中惠公司双方对案涉房屋的上层层高存在争议，蔡瑞珍申请法院对案涉房屋的上层层高进行鉴定，原东莞市人民法院委托广州市汇志测绘技术有限公司对案涉房屋的上层层高进行实地测量，广州市汇志测绘技术有限公司出具的鉴定书显示：“案涉房屋的上层最高净高为3.56米、最低净高为1.78米，最高层高为3.76米，最低层高为1.98米，顶层天面的厚度为0. 2米。”
原审认定以上事实，有蔡瑞珍提供的蔡瑞珍身份证复印件、中惠沁林山庄认购书、商品房买卖合同、买卖合同补充协议、美林苑五楼复式平面图、定金收据、印花税和律师费收据、公证书、首期房款收据、余款按揭借款收据、偿付按揭款存折、供款情况、人伙缴费标准表通知、报告及邮件（快递）回执、收据、照片，中惠公司提供的中惠公司营业执照复印件、证明、测绘资质证书（副本）、工程竣工验收报告、特快专递回执、《入伙通知书》、广州市汇志测绘技术有限公司出具的鉴定书等证据以及该院庭审笔录附卷为证。
 
【裁判】　　
原审法院认为：蔡瑞珍、中惠公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反相关法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应受该合同的约束。本案的争议焦点是双方的《商品房买卖合同》是否达到解除的条件。解决该问题的关键是对两个方面进行认定，其一是案涉商品房的面积缩水是否达到合同约定的可以解除的条件；其二是案涉商品房的层高是否符合合同约定，若不符合，是否达到合同约定的可以解除的条件。
　　首先，蔡瑞珍、中惠公司双方在一审庭审中已经确定案涉房屋的套内建筑面积实际缩水3.58平方米，该院对此予以确认。由于该缩水面积仅占合同约定计价面积的2.37％，是在合同第五条第二款约定的范围内，尚未达到可以解除合同的程度。因此，蔡瑞珍依据面积缩水要求解除合同的理由不充分，该院不予支持。
　　其次，广州市汇志测绘技术有限公司出具的鉴定书已经显示案涉房屋的上层最低层高为1.98米，上层最低净高为1.78米，可见层高和净高是两个不同的概念，而双方的《商品房买卖合同》约定的是层高，因鉴定报告已经确定上层最低层高为1.98米，该高度已经超过了合同约定的上层最低层高为1.9米的标准，故案涉房屋上层最低层高是符合合同的约定的。至于上层最高层高的问题，广州市汇志测绘技术有限公司出具的鉴定书显示案涉房屋的上层最高层高为3.76米，而合同约定的是4. 8米，可见案涉商品房的上层最高层高是低于合同约定的高度的。但该院认为，在人们居住的商品房中，高度一般都在3米左右，案涉商品房的3.76米的高度并不会对蔡瑞珍的居住产生重大影响，蔡瑞珍是可以在该高度的房屋内正常生活的，不属于根本违约，未达到解除双方合同的程度。因此，蔡瑞珍据此要求解除合同的理由不足，该院不予采纳。
　　综上所述，蔡瑞珍要求解除双方签订的商品房买卖合同的诉请，依据不足，该院予以驳回。
　　对于蔡瑞珍要求中惠公司立即退还蔡瑞珍已付房款771282元及利息、支付损失费20803. 18元（其中已支付利息截至2007年5月21日止共17823. 18元、公证费1294元、抵押合同律师见证费1348元、登记费80元、印花税A 27元，印花税B 231元）、违约金，并要求中惠公司双倍返还定金40000元，赔偿蔡瑞珍物价涨幅差额损失费166210元等诉请，因上述诉请均是建立在案涉房屋的面积或上层高度违反合同的约定，已经达到根本违约足以解除合同的基础上，故对上述诉请该院均不予支持。对于案涉房屋因套内建筑面积缩水而导致蔡瑞珍的损失，因蔡瑞珍并未在本案中提出，故该院在本案中不作处理，蔡瑞珍可以另行起诉。
　　原审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条的规定，判决：驳回蔡瑞珍的全部诉讼请求。本案一审受理费13988元，鉴定费1500元，共计15488元，均由蔡瑞珍负担。
　　一审宣判后，蔡瑞珍不服，向本院提起上诉称：一、原审判决混淆本案基本事实，回避本案争议焦点。（一）本案基本事实：2006年8月，中惠公司开发的沁林山庄公开对外发售商品房，我有意购买，在察看样板房后（该沁林山庄第一期2栋1单元4-5楼），同月31日与中惠公司签订《中惠沁林山庄认购书》，相继签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）并按照中惠公司的要求交纳各项费用，包括购房款。2007年4月中惠公司通知我入伙时，我发现中惠公司即将交付的房屋与合同约定的交付标准相差甚远，当即拒收房屋，要求中惠公司换房（与样板房或合同约定的标准房或返还房款），中惠公司不同意我的要求，才导致本案纠纷的发生。本案争议焦点为：中惠公司所交付的房屋是否符合合同约定的交付标准。合同第三条约定：该商品房屋高为下层3米，上层最低1.9米，最高4. 8米，建筑面积共166. 21平方米，套内面积为151.08平方米。样板房也就是按照上述交付标准建造的，而实际交房时，面积只有120.96平方米（见2007年4月份物管公司向我下发的收费标准表），上层层高最低处为1.41米，最高处为3.76米，显然没有达到合同约定的交付标准。中惠公司即将交付的房屋不符合合同约定及样板房的交付标准，根据有关法律规定，我有权要求换房或返还购房款。（二）一审认定本案发生在房屋交付使用后产生的争议，并依照合同第四条之约定标准进行处理。事实上，本案发生在房屋交付过程中，还在合同履行阶段。依照交易惯例和我国合同法规定，对于产品质量有瑕疵的，买受人有权要求换货或拒收，否则不支付货款。商品房采取预售制，买受人付款在前，而房屋交付在后。交付房屋如果符合双方约定合同的标准，交付后发生所有权的转移，整个合同的履行才完成。在使用过程中，发现了合同约定解除条件，合同可以解除。原审也就是以此种情形来处理本案的，而本案因质量问题争议发生在所有权转移之前，合同根本没有履行完，在中惠公司有悖合同约定的前提下，该合同赋予购房人终止合同的权利。我选择行使此权利，一审法院应当支持我的请求。二、一审判决明显偏袒中惠公司，显失公平，表现在：（一）对“层高”概念的理解上，依照合同第二条之约定，对房屋上层的层高约定的为最低不低于1.9米，最高不低于4. 8米，按照大众理解的层高应是房屋净高的概念，而一审法院把层高和净高区分出来，认定房屋上层层高符合合同约定交付标准，不符合常理。再说，该合同是中惠公司制定的格式合同，依照合同法规定，对格式化的合同内容有争议，应作有利于对方的解释。（二）合同第十条明确约定了我享有终止合同的权利，一审判决却对此只字未提。合同法明确规定，对当事人有约定的，应按照约定执行，只是对质量标准未有明确的约定，按照不妨碍合同履行的原则来执行。一审判决没有尊重当事人的事前约定作出判决。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判中惠公司返还我已付房款771282元及利息、支付损失费20863. 18元、双倍返还定金40000元、赔偿我物价涨幅差额损失费166210元。
　　被上诉人中惠公司答辩称：一、一审判决对本案争议的焦点归纳准确。本案争议焦点是涉案商品房买卖合同是否达到解除条件，而不是蔡瑞珍在上诉状中所主张的涉案房屋是否符合合同约定的标准。蔡瑞珍主张涉案房屋的实际面积及层高与合同约定有差异，我公司也承认差异的存在，双方在此问题上并无争议。双方的争议是：这种差异是否达到解除合同的条件。二、一审判决对本案争议焦点的分析认定完全正确。关于面积差异，蔡瑞珍在一审时已确认涉案商品房的套内建筑面积比合同约定缩小3.58平方米，而且表示不再对面积进行鉴定。按照双方确认的缩水面积所计算出的面积差占比为2. 37％，在合同第五条第二款的约定的范围内，尚未达到可以解除合同的条件。关于上层层高差异，根据双方确认的鉴定书的鉴定结论，出现差异的涉案商品房的上层最低层高为1.98米，最高层高为3.76米。由于双方在合同中并未约定层高不符时如何处理，因此依我国合同法，蔡瑞珍仅在差异导致合同目的无法实现时享有解除权。而本案中，涉案商品房仅上层层高与合同约定略有不符，且以现有层高，仍然可以满足蔡瑞珍日常生活需要，不会影响蔡瑞珍的居住品质，所以蔡瑞珍无权以层高差异为由解除合同。三、一审判决准确公正，蔡瑞珍上诉无理，法院应依法驳回其上诉。蔡瑞珍为了达到解除合同退房目的，故意在上诉状作出不实陈述，对已在一审确认的事实又予否认，对已经明确的层高与净高的概念故意混淆，完全置事实于不顾。综上所述，蔡瑞珍的上诉没有事实与法律依据，不应得到支持，请求二审法院予以驳回。
　　经审理查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。
　　本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点在于蔡瑞珍主张解除与中惠公司之间的《商品房买卖合同》的理由是否成立。蔡瑞珍主张解除合同的理由主要是涉案房屋面积缩水和层高不符合合同约定。对于面积差异问题，双方均确认涉案的商品房套内建筑面积实际缩水3.58平方米，由于该缩水面积仅占合同约定计价面积的2.37％，尚未达到可以要求解除合同的条件，因此，蔡瑞珍以房屋面积差异为由要求解除合同并不能成立。但是本案中，经鉴定，涉案商品房的上层最低层高为1. 98米，最高层高为3.76米，而合同中约定的上层层高最低为1.9米，最高为4. 8米，虽然上述上层最低层高符合合同约定，但是上层最高层高相差达1.04米，与双方的合同约定的标准并不相符，差距达21.67％，住房的使用主要在于空间，涉案房屋楼层高度的降低，必然对该房屋的使用功能造成比较大的影响，而且经本院到涉案房屋现场调查核实，涉案房屋上层层高的降低确实严重影响了蔡瑞珍对涉案房屋的使用，蔡瑞珍的购房合同目的不能实现，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持……”的规定，蔡瑞珍要求解除与中惠公司之间于2006年10月21日所签订的《商品房买卖合同》的请求，理由成立，本院予以支持。因此，中惠公司应向蔡瑞珍返还购房款771282元及利息（按照中国人民银行规定的同期贷款利率，以212282元为基数，从2006年10月21日起计至2006年11月2日；以771282元为基数，从2006年11月3日计至本判决确定的履行期限届满之日止）。对于蔡瑞珍请求的贷款利息损失17823. 18元，在上述中惠公司返还购房款利息中已得到补偿，本院不再支持。对于蔡瑞珍请求中惠公司支付公证费1294元、抵押合同律师见证费1348元、登记费80元、印花税258元，合理有据，本院予以支持。对于蔡瑞珍要求中惠公司双倍返还定金40000元及赔偿物价涨幅差额损失费166210元，缺乏合同和法律依据、本院不予支持。
　　综上所述，原审判决对合同应否解除处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，判决如下：
　　一、撤销东莞市第二人民法院（2009）东二法民一初字第898号民事判决。
　　二、解除蔡瑞珍与东莞市中惠沁林山庄房地产开发有限公司于2006年10月21日所签订的《商品房买卖合同》。
　　三、限东莞市中惠沁林山庄房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向蔡瑞珍返还购房款771282元及利息（按照中国人民银行规定的同期贷款利率，以212282元为基数，从2006年10月21日起计至2006年11月2日；以771282元为基数，从2006年11月3日计至本判决确定的履行期限届满之日止）。
　　四、限东莞市中惠沁林山庄房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向蔡瑞珍支付公证费1294元、抵押合同律师见证费1348元、登记费80元、印花税258元，合计2980元。
五、驳回蔡瑞珍的其他诉讼请求。
 
　案号：（2009）东二法民一初字第898号，(2009)东中法民一终字第6328号

商品房买受人能否以房屋层高不符合合同约定为由解除合同
—蔡瑞珍与东莞市中惠沁林山庄房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷
 
【裁判要旨】
合同的解除分为协议解除和法定解除，法律关于法定解除仅限于若干严重情形。一般来说，如果合同没有履行的必要，或者当事人的合同目的无法实现的，应当有权解除合同。《合同法》中的相关规定坚持了这样的原则。对于商品房合同的解除，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条仅规定了面积不符合约定时的解除权，对于层高并未作出规定。然而，住房的使用主要在于空间，房屋楼层高度的降低，必然对该房屋的使用功能造成比较大的影响。因此，从合同目的的实现程度以及参照上述司法解释的精神，商品房买受人有权以房屋层高与合同约定的标准不相符且差距较大为由，主张解除合同。
 
 【案情】
        2006年8月31日，蔡瑞珍与中惠公司签订了一份《中惠沁林山庄认购书》，约定蔡瑞珍向中惠公司认购中惠沁林山庄美林苑15栋楼1单元501号复式房一套，蔡瑞珍并于当日向中惠公司交纳定金20000元。后蔡瑞珍与中惠公司于2006年10月21日签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定商品房为东莞市大岭山镇杨屋村中惠沁林山庄美林苑15栋楼1单元501号房，层高为下层：3米，上层：最低1.9米，最高4. 8米，商品房的建筑面积为166. 21平方米，套内建筑面积为151.08平方米；合同第四条约定，每平方米单价为5105. 12元，总金额为771282元；合同第五条约定：“商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按照以下原则处理：1．差异值为±0.6％以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2．差异值为±0.6％以上（不含本数）至±3％以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3．差异值超过±3％以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。”同日，蔡瑞珍与东莞市农村信用合作联社大岭山信用社签订《楼宇按揭抵押贷款合同》，向东莞市农村信用合作联社大岭山信用社贷款539000元用于支付案涉购楼款，蔡瑞珍并于同日向中惠公司支付了首期房款212282元、印花税共计258元（两种印花税分别为231元、27元）、登记费80元、公证费1294元、抵押合同律师费1348元。2006年11月3日，蔡瑞珍通过银行按揭向中惠公司支付了余下的购房款539000元。之后，蔡瑞珍后按月支付按揭还款，2007年5月21日，蔡瑞珍将余下的全部借款及利息共计514530. 86元支付给了东莞市农村信用合作联社大岭山信用社。
　　在一审庭审中，双方已经确认案涉房屋的套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积缩水了3.58平方米，占合同约定计价面积的2. 37％。蔡瑞珍在一审庭审中认为，案涉房屋的上层最低层高只有1.4米，并非合同约定的1.9米，而中惠公司则称层高是包含楼板的厚度的，因蔡瑞珍、中惠公司双方对案涉房屋的上层层高存在争议，蔡瑞珍申请法院对案涉房屋的上层层高进行鉴定，原东莞市人民法院委托广州市汇志测绘技术有限公司对案涉房屋的上层层高进行实地测量，广州市汇志测绘技术有限公司出具的鉴定书显示：“案涉房屋的上层最高净高为3.56米、最低净高为1.78米，最高层高为3.76米，最低层高为1.98米，顶层天面的厚度为0. 2米。”
原审认定以上事实，有蔡瑞珍提供的蔡瑞珍身份证复印件、中惠沁林山庄认购书、商品房买卖合同、买卖合同补充协议、美林苑五楼复式平面图、定金收据、印花税和律师费收据、公证书、首期房款收据、余款按揭借款收据、偿付按揭款存折、供款情况、人伙缴费标准表通知、报告及邮件（快递）回执、收据、照片，中惠公司提供的中惠公司营业执照复印件、证明、测绘资质证书（副本）、工程竣工验收报告、特快专递回执、《入伙通知书》、广州市汇志测绘技术有限公司出具的鉴定书等证据以及该院庭审笔录附卷为证。

 注：本文系转载，仅供普法学习。