导读

      从2016年9月30日至今，全国已经有20个城市加入了房产调控的队列，而且调控政策之严，史上罕见。伴随着限购、限贷政策的实施，房价可能阶段性的进入拐点。对于“限贷、限购”导致房屋买卖合同无法继续履行，该如何承担法律责任？

“限贷、限购”咨询对话
 
法律人秋雨:秋天你好！有在吗？
秋天:有在，有什么事情？
 
法律人秋雨:福州市人民政府办公室印发《商品房限购政策》，在这个政策的影响下，许多购房者购房受到限制，面临退单。
 
法律人秋雨:如果因为限购原因不能买房子了，但政策出来前就签订了购房合同，但还没网签（网络签约），如果卖房人不同意撤销购房合同，买房人该怎么办？^_^
秋天:根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
 
秋天:根据最高人民法院于2011年印发的《全国民事审判工作会议纪要》法办[2011]442号规定：
     人民法院对因国家宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失，应适当区分基本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处理，依法保护普通民众特别是弱势群体和低收入阶层的利益。对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的的，原则上不予支持；对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的，补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。
 
      司法实践中，由于购买投资性住房的事实比较难得到认定，买受人可以主张解除合同，要求返还定金及已支付的款项，并不承担因解除合同的违约责任或者进行损失的补偿。

福州购房双限政策
福州实施商品住房限购政策

对3种类型居民家庭

暂停销售144平方米及以下商品住房

发布时间：2016-10-07

       为促进福州房地产市场平稳健康发展，昨日，我市印发《福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》，明确福州市从10月7日起实施商品住房限购政策，即对3种类型居民家庭，暂停向其销售本市五城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房。

　 《补充通知》是将9月26日印发的《福州市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干意见》中的第五条内容进行细化，并加大房地产市场调控力度。
　　3种类型居民家庭限购商品住房
　　《补充通知》对以下3种类型居民家庭，暂停向其销售本市五城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房。
　　1.拥有2套及以上商品住房的本市五城区户籍居民家庭；
　　2.拥有1套及以上商品住房的非本市五城区户籍居民家庭；
　　3.无法提供购房之日前2年内在本市五城区累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险证明的非本市五城区户籍居民家庭。
　　居民家庭住房套数的认定包含购买新建商品住房和存量住房（二手住房），不包含居民家庭自建房、房改房、经济适用住房、征迁安置房等。
　　交易时间按购买新建商品住房和存量住房（二手住房）以买卖合同网签时间为准。

　　首套房商贷首付不低于30%
　　对在本市五城区范围内购买首套商品住房的居民家庭，拥有本市五城区户籍的家庭申请商业性个人住房贷款，首付比例不低于30%；非本市五城区户籍居民家庭申请商业性个人住房贷款，首付比例不低于40%。
　　对拥有1套住房且相应贷款未结清的本市五城区户籍家庭购买第2套商品住房，申请商业性个人住房贷款首付比例不低于40%。

注：本文系转载，仅供普法学习。