裁判主旨
在尚未取得商品房预售许可证时所签订的商品房买卖合同的效力处于待定状态，而在起诉前取得商品房预售许可证明时双方签订的商品房买卖合同就具有了法律效力。虽然商品房预售许可证因超规划建设被撤销，但这与出卖人自始未取得过商品房预售许可证的情形不同，并不必然导双方签订的商品房买卖合同又转为无效合同。
案例索引
《赵奎、布宪霞与微山县弘兴房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷案》【(2017)最高法民申57号】
争议焦点
商品房预售许可证因超规划建设被撤销后是否导致原有效的商品房买卖合同又转为无效合同？
裁判意见
最高院认为：2012年6月14日双方签订商品房买卖合同时弘兴公司尚未取得商品房预售许可证，此时本案合同的效力处于待定状态，因弘兴公司于2012年7月24日取得了商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，此时双方签订的商品房买卖合同具有了法律效力，虽然弘兴公司商品房预售许可证因超规划建设于2014年10月11日被撤销，但这与出卖人自始未取得过商品房预售许可证的情形不同，并不必然导致赵奎、布宪霞与弘兴公司签订的商品房买卖合同又转为无效合同。赵奎、布宪霞实际占有、使用了所购房屋并取得了部分收益等权利，弘兴公司亦在一审审理过程中取得了19号商住楼的大产权证，弘兴公司具备了履行合同的条件，能够实现双方签订合同的目的。因此，二审判决认定案涉合同有效有事实和法律依据，符合诚实信用原则。赵奎、布宪霞有关案涉合同无效的再审申请理由不成立。
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