编者按
关于房地产企业破产时，购房人购房款在退还时是否具有优先保护的价值判断，最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示曾予以答复，具体可参见(【2014】执他字第23、24号)，该答复认为“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号，下称《批复》）第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述条文明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。”

该答复中并未明确商铺性质的购房人的购房款在退还购房款时是否具有优先保护的利益价值，实践中也不无争议。但从《执行异议、复议规定》的立法精神来看，其从主体和目的两方面进行了限定优先保护的条件，即符合消费者身份，同时购房目的系出于居住且无其他居所，若系购买商铺或者写字楼的购房人当不属于享有对抗效力的消费者。

本期所推送的安徽高院案例则没有完全按照购房性质来确定购房款是否可进行优先保护，而是从购房目的是否具有生存保障这一终极目的进行判断。

裁判主旨
“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该规定确立了普通购房消费者的优先地位。具体在本案中，侯应华作为普通农村居民，购买一套面积仅13.10平方米的商品房，该套商品房虽属商铺，具有一定的经营属性，但该套商品房的价值及所预期的经营收益承载了对侯应华及其家人的生存保障功能，该购房行为仍属普通消费购房范畴。侯应华及其家人就该套商品房及所付购房款具有生存利益，在破产债权清偿中应予优先保障。

案例索引
《吕耀与被上诉人宣城瀛东投资有限公司、侯应华破产债权确认纠纷案》【（2016）皖民终689号】
案情简介
侯应华向瀛东投资公司购买宣城国际服装城1幢1-340号商品房，面积13.10平方米,购房款计108791元，侯应华一次性付清。

2015年10月28日，法院受理瀛东投资公司的破产清算。2016年2月25日，经瀛东投资公司管理人初审，确认侯应华购房债权108791元，并享有优先权。

吕耀向管理人提出异议，认为侯应华等购房户购买的商品房系商铺，是为经营或投资需要，不应被确认为优先债权。

争议焦点
破产时商铺性质的购房人的购房款是否具有优先权？

裁判意见
安徽高院认为：综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：原审法院认定侯应华对瀛东投资公司的108791元购房债权享有优先权是否适当。原审法院在审查购房合同、购房性质及房款支付情况的基础上，确认侯应华对于瀛东投资公司享有破产优先债权108791元。吕耀上诉称因该房屋为商铺，具有投资经营属性，购房债权不享有优先权。侯应华系农村居民，农村土地流转后，失业在家，无固定收入来源。案涉房屋是集其全部积蓄购买，面积仅13.1平方米。该房屋价值及预期的经营收益承载了侯应华及其家人的生存保障功能。原审法院根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的相关规定及破产法优先保护生存利益的司法精神，确认侯应华对瀛东投资公司的108791元购房债权为优先债权，并无不当。吕耀的上诉理由不能成立，本院不予支持。

注：本文系转载，仅供普法学习。