裁判文书号

北京海淀区法院2015海民初字第12521号

基本案情

2012年11月9日， C先生与开发商签订《认购协议》，认购某项目三区8号楼3单元、建筑面积386.92平方米房屋，总价1932万元，约定11月9日前交定金50万元， 2012年11月30日前交齐全款并签订正式房屋买卖合同，否则，定金不退。协议签订当日，C先生支付定金50万。

定金交纳后，双方就签订房屋买卖合同发生争议，后C先生以房屋存在抵押为由向法院起诉主张解除双方之间《认购协议》并返还定金50万元。

诉讼过程中，C先生认为是在进一步磋商如何签署正式购房合同时，开发商才披露该房上有抵押等信息，并要求先付款、后解押、再办证；开发商刚称C先生购房时看过大产权证知道抵押情况，并称此种抵押不影响销售，办理完购房手续就去解押，称此为销售惯例，但对于在签订《认购协议》时曾将大产权证出示给C先生的事实未能提供证据。后经审理法院最终判决支持合同解除、开发商须退回50万元。

法律分析

一、本案中，首先，《认购协议》内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效的；

二、对于合同解除的事实原因，定性为因不可归责于当事人双方的事由，认定依据是：庭审查明本案诉争房屋确存在抵押的事实，虽然在房屋销售过程中，此种抵押并不影响销售，但作为购房者，房屋抵押系影响其购房判断的重大事实，售房者应当在签订合同前充分告知，因现开发商并无证据证明已向C先生进行了告知，故C先生不再签订购房合同，系因不可归责于当事人双方的事由；

三、判决支持合同解除、定金返还，法律依据是：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

注：本文系转载，仅供普法学习。