买二手房最重要的是什么？曾有北京一间5平方的小居室卖出过百万，只因该小房间能上户口，且附近有名校资源。二手房买卖常常涉及户口迁出问题，有的购房者在购买二手房的时候对户口相关问题没有与原业主协商好，导致房买了，户口却上不了的尴尬场面。
   户籍迁移纠纷法院也没办法处理，规避是关键

户籍迁移一直都是二手房交易过程中最难解决的问题，由于户籍管理属于公安部门管理的范畴，法院也无权干涉，而且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉求的案件。
因户口的迁出需要户主的同意及配合，且需要户主提交相应的审批文件和新的落户地址，所以假若原业主不愿意配合迁出户口，公安机关也无权要求原业主迁出，因此这个问题就目前而言可以说是解决无术。

户籍迁移是个大难题，一旦发生纠纷也很难处理，所以要规避二手房户口纠纷，在购房前及签订购房合同时一定要与原业主协商好，同时注意法律细节，以免日后出现纠纷无处维权。

【真实案例】原业主迟迟未迁出户口，购房者获赔2万
梁先生看中了一套二手房并与原业主签订了房屋转让合同。双方在合同中对户口问题作了明确的约定：甲方于交房前迁清该房屋内户口，如未迁出则向乙方支付违约金20000元。
    签约后不久，梁先生就取得了该房的产权证。可是在张先生在办理立户时，发现原业主的户口迟迟没有迁出。无奈，梁先生就将原业主告到法院，要求原业主支付违约金20000元。
法院审理认为，双方关于交房前迁清户口，不迁出则承担违约金的条款有效。原业主未按约定时间内迁出户口，按《合同法》的规定，原业主未能完全履行合同，已经构成对梁某的违约。最终法院判决，原业主向梁先生支付违约金20000元。

【律师说】
户籍问题补救很困难，购房者必须在纠纷的预防上下足功夫。卖方仅将户口迁出作为承诺是不够的，购房者一定要与卖方约定违反该承诺的责任，白纸黑字写清楚。明确了违约责任，就可以购房者在遇到纠纷时就不需要再诉讼中收集证据证明自己的所遭受的损害，对于赔偿金额也界定得十分清晰。
购房是大额交易，合同中存在大量细节是购房者未必能注意到的，在签订购房合同时可以先咨询专业律师，让律师审查购房合同有没有不利条款，同时把保障条款列入到购房合同当中，这样就可以避免了很多不必要的麻烦和纠纷。
购房者诉讼请求只能要求原房主支付违约金，但不能要求法院判令原房主限期将户口迁出。
所以，除了审查房屋户籍资料、在合同上约定违约责任外，在签订购房合同时一定要注意付款时间，只有在确认房屋中的全部户口已经迁出时，才可以付清全部购房款。如果卖方逾期迁出户口的违约金总额已超过了两万元，购房者可以主张债务抵销，不再向对方支付余下购房款。

 
律师郑重提醒购房者：房与户口二者缺一不可，花钱买到不仅仅是一套产权无争议的房屋，还应该是一套户籍无争议的房屋。

注：本文系转载，仅供普法学习。