购房人从开发商处购买房屋，为了享受平台或渠道优惠、中介服务，购房人直接向第三方支付“电商费”，由第三方出具相应的收据，常见的电商费如“以钱抵钱”，也会称之为团购金、服务费、信息费等等。

值得注意的是，“电商费”一般不由开发商直接收取，且不写入认购书或购房合同中，故应谨慎对待。

一、认购书或合同中约定了房价款，开发商主张购买房屋的前提条件是另行支付电商费，如无证据证明购房人明知且认可，仍应按约定价格销售房屋。如开发商拒绝履行，购房人有权要求双倍返还定金

[案例]上海象屿鼎城有限公司诉曹良等定金合同纠纷一案二审民事判决书，审理法院：上海市第一中级人民法院，案号：（2014）沪一中民二（民）终字第3408号，案件类型：民事，案由：定金合同纠纷，裁判日期：2015-01-19。

[法院审理认为]上诉人与被上诉人就系争房屋签订的定金合同系双方的真实意思表示，应为合法有效，双方均应恪守履行。

根据本案查明的事实，定金合同明确约定系争房屋的总房价为638万元，上诉人虽主张被上诉人按照定金合同约定的价款购买系争房屋的前提条件是另行支付8万元电商费，但上诉人提供的证据却难以证明签订定金合同时其曾通过口头或者书面方式告知被上诉人上述事宜，本案亦无证据表明被上诉人对于上述事宜是明知且认可的，原审据此认定上诉人在签订商品房预售合同前要求被上诉人另行支付电商费违反定金合同的约定，并无不当，本院予以认同。

现定金合同因上诉人的违约行为而未能履行，双方发生争议后亦经多次协商未果，被上诉人据此主张上诉人构成根本违约而要求其双倍返还定金，于法有据，本院予以支持。

二、购房合同解除后，电商费应由实际收取的一方予以退还，未按时返还的，应计算利息

[案例]安洋国际房地产营销策划（北京）有限公司与北京顺桥房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，审理法院：北京市第三中级人民法院，案号：（2018）京03民终1162号，案件类型：民事，案由：房屋买卖合同纠纷，裁判日期：2018-01-29。

本案中存在以下争议，该20万元电商服务费属于安洋国际北京公司的中介服务费，应由安洋国际北京公司予以退还，还是该20万元电商服务费属于开发商授权安洋国际北京公司收取的用于折抵佣金的购房款，应由开发商予以退还。

[法院审理认为]因《合同权益转移协议》中已经明确约定，无论何种原因导致客户退房，乙方、丙方、丁方、戊方四方均需在客户提出退房要求5个工作日内无条件将所收取电商服务费退还客户。且安洋国际北京公司认可此20万元由其收取，故应由其退还李兰英。

关于李兰英主张的利息问题，因李兰英与顺桥公司签订的房屋买卖合同已于2017年6月13日解除，李兰英有权在退房后5个工作日内要求安洋国际北京公司返还电商费，因安洋国际北京公司拒绝返还，故李兰英要求安洋国际北京公司自2017年7月26日起支付利息的诉讼请求并无不当，予以支持。

三、收取的电商费，如不具备代理服务费性质，或属于佣金之外的费用的，应予以退还

[案例]林月琴与天津渤海湾房地产开发有限公司、北京众达凯跃房地产经纪有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书，审理法院：天津市宝坻区人民法院，案号：（2018）津0115民初2096号，案件类型：民事，案由：商品房销售合同纠纷，裁判日期：2018-06-05。

[法院审理认为]《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十二条规定，对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

二被告之间的代理销售合同约定了佣金标准，众达经纪公司在销售过程中仍然向原告收取交易服务性质的电商费用，该费用的收取没有法律依据及合同约定，违反了行业规定，应予退还。

四、以商品房销售合同纠纷的案由提起诉讼，要求退还电商服务费的，另案处理

[案例]王建成与千寓（北京）公寓管理有限责任公司等商品房销售合同纠纷一审民事判决书，审理法院：北京市通州区人民法院，案号：（2017）京0112民初15880号，案件类型：民事，案由：商品房销售合同纠纷，裁判日期：2018-02-28。

[法院审理认为]本案被告千寓公司与王建成就团购优惠问题另行订立了《电商服务协议》，并收取了相应“团购款”，双方之间的法律关系是独立于王建成与实地公司的商品房销售合同关系的另一合同关系，王建成应就其与千寓公司之间的纠纷另行诉讼解决，故对其要求解除《电商服务协议》，并要求千寓公司承担返还团购费责任的诉求，本院不予一并处理。

五、员工未获得授权私自收取电商费，可构成职务侵占罪

[案例]何威、何德祥职务侵占申诉、申请刑事通知书，审理法院：北京市高级人民法院，案号：（2017）京刑申145号，案件类型：驳回，裁判日期：2017-11-30。

[法院审理认为]被告人何威在明知北京金科不允许员工承揽公司业务的情况下，利用负责金科廊桥水岸和金科王府项目房屋销售的职务便利，在未经北京金科审批同意和未为北京金科提供电商服务的情况下，以收取电商费用的名义，通过其实际控制的北京年轮印记广告有限公司（以下简称年轮印记），在廊桥水岸和金科王府的销售现场收取客户购房预付款共计人民币1400余万元并非法占为己有。

何威作为公司员工，利用职务上的便利，将本单位财物非法占为己有，其行为已构成职务侵占罪，且数额巨大，依法应予惩处。

六、收取电商费如违反了房屋的销售价格备案管理制度，行政上的责任并不影响销售合同的效力

[案例]奚乾荣、周情懿与上海保利建憬房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书，审理法院：上海市浦东新区人民法院，案号：（2017）沪0115民初22326号，案件类型：民事，案由：商品房预售合同纠纷，裁判日期：2017-06-08。

[法院审理认为]两原告主张“在销售房屋时，开发商以欺诈方式合同价外收取原告电商费12万元，违反了国家规定”的问题，开发商承认此为其与销售代理公司联合开展的优惠活动，与定金合同相比，在预售合同签订时开发商确实对两原告所购房屋的价格进行了优惠，买卖双方也按照预售合同约定的价格履行了合同，而交易价格应尊重当事人意思自治，两原告要求开发商返还电商费缺乏依据。

至于商品房销售过程中的价格备案属于行政管理的问题，开发商若有违规行为可能需承担行政法上的责任，但不必然导致买卖合同的价格条款无效，两原告要求开发商返还电商费的请求不予支持。

注：本文系转载，仅供普法学习。