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二手房交易中因户口未迁出引发的违约责任及违约金认定

作者:西安婚姻家事李永强律师时间:2018年06月23日分类:律师随笔浏览:235次举报

案情:2015年1月,Z先生和Z女士与F某某签订《存量房屋买卖合同》,约定购买F某某名下的房屋,如因出卖人原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过15日未迁出的,自逾期超过15日起,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。后双方依约完成了购房款给付、房屋过户及交付等主要合同义务。

双方纠纷起因系该房存在F某某家庭成员外的三人户口未依约迁出。Z先生和Z女士曾多次向F某某主张其配合户口迁移,但F某某表示自己家庭成员的户口已依约迁出,涉案房屋系其父当年购买的二手房,案外三人户口在出售房屋时他并不清楚,目前也无法配合迁出。后Z先生和Z女士将F某某诉至法院,要求:F某某支付2015年4月17日至2015年5月1日期间的违约金人民币85000元(以购房款人民币1700000元为基数,按5%的标准计算);F某某支付自2015年5月2日至判决生效之日止的违约金(以购房款人民币1700000元为基数,按每日万分之五的标准计算);由F某某承担本案诉讼费。

该案经一审、二审法院审理认为,F某某负有将与本房相关的户口迁出的义务。现双方纠纷起因系案外人户口未在合同约定时间内迁出,依据合同相对性原则,F某某构成违约,应承担违约责任。考虑到F某某已按期将其家人户口迁出,对履行合同持积极态度。同时,双方约定的逾期迁移户口违约金确系较高,应基于Z先生和Z女士实际损失,F某某过错程度等因素,对F某某应支付的违约金数额酌情下调。判决F某某于判决生效后七日内向Z先生和Z女士支付2015年4月17日至判决生效之日止的逾期迁移户口违约金人民币3万元。

法律分析:

一、本案合同就出卖人户口迁移明确约定了违约责任及违约金的标准,为未能如约迁移户口时买受人主张违约金提供了依据。强调出卖人承担户口未迁移的违约责任具备法律依据。依据合同相对性原则,由合同双方互担合同责任,后已承担合同责任的合同主体可向第三方追偿。

二、从法律价值角度分析,出卖人系缔约时的产权人,其在出售房屋时对原有户口登记情况应了解。在连环交易中,即便其起初不清楚,作为产权人较之后手买受人或居间服务机构都具备更优势的查询条件,故应推定出卖人在卖房时对房屋处的户口情况明知,若其自愿就户口迁移约定期限和违约责任,应对此承担责任。

三、对于违约金,违约金适用采填平原则,补偿性违约金为一般原则,惩罚性违约金的适用具有特殊性。依据合同法解释二之规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。判决下调违约金的事实基础应是买受人往往无法证明实际损失的发生。所购房屋处留有他人户口,不必然影响买受人家庭落户,已完成产权转移登记的买受人有条件依据产权证在公安机关办理落户手续。

四、类似案件,房屋买卖合同中就出卖人的户口迁移逾期违约责任已有约定违约金,当出卖人于诉讼中提出下调违约金的抗辩后,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素,根据公平原则和诚实信用原则,结合举证责任作判断。


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