婚前个人房产，婚后出租收入或增值部分，属于夫妻共同财产吗？

案情介绍：
甲男与乙女于2009年9月登记结婚，未生育子女。婚后甲男将自己的一套婚前房产出售，并用转让价款另行购买了一套房屋B，房屋总价100万元，产权仍登记在自己一方名下。乙女用自己的婚前住房公积金50000元对房屋B进行了装修。2012年5月，甲男将房屋B以300万元的价格卖与第三人，并将该房屋B中的，双方在婚后购买的各项家用电器一并留给了买房人，大约价值10000元，包含在300万房价中。乙女，婚前也有一套房产，婚后一直进行出租，截止到离婚时，租金收入大约有20万元。
2015年，甲男与乙女因夫妻感情不和，起诉至法院要求离婚。双方同意离婚，但对夫妻共同财产产生争议。甲男认为，诉争房屋及增值收益应属于其个人财产，乙女无权要求分割，而乙女的房屋租金收入应属于夫妻共同财产，男方有权要求分割。
案件争议焦点：
该案的主要争议焦点是：（一）甲男婚后另购房屋B是否属于夫妻共同财产，以及增值部分应如何处理的问题。（二）乙女将婚前房屋在婚后进行出租，所得租金收入应属什么性质，如何认定？
（一）甲男婚后另购房屋B是否属于夫妻共同财产，以及增值部分应如何处理的问题，存在两种意见：
第一种意见认为，甲男将自己的婚前房产出售获得转让价款又另行购房的行为，虽然发生的婚姻存续期间，但因房屋B的购房来源于甲男的婚前财产，且未添加婚后收入或乙女的个人财产，故根据《婚姻法》的相关规定：“夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”所以对于房屋B来说，它是由甲男的婚前房屋转化为货币又转化为房产，这只是资产形态上的变化，故应认定为仍属于甲男的个人财产。而后甲男将该房屋B再次转卖于第三人，系由于房价上涨而产生的收益，故该收益应属于自然增值。根据我国《婚姻法解释（三）》第五条规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。” 《婚姻法》第十七条规定：“生产、经营的收益归夫妻共同所有。”故该房屋B的自然增值应属于甲男的个人财产。
第二种意见认为，甲男与乙女登记结婚在前，甲男出售原房屋另购新房在后。除法律规定和双方另有约定外，原则上婚后所得都应认定为夫妻共同财产。故房屋B应属于夫妻共同财产，故转卖房屋所得增值收益也属于夫妻共同财产，离婚时应当依法予以分割。
笔者认为，上述第一种意见是适当的。理由是：
本案中甲男虽然是在婚后另行购买的房屋B，但不能机械地认为只要婚后购买的财产就属于夫妻共同财产，还要审查购买房屋的资金来源。根据民法的基本原理，货币形式和其他财产形态之间的转化并不改变所有权的性质。还有一些国家法律明确规定，夫妻个人财产的替代物应认定为属于夫妻一方的个人财产。故本案中的房屋B应属于男方的个人财产。
关于增值部分应如何认定，笔者认为，应结合具体情况进行分析，如果一方婚前的房屋，在婚后只是单纯的居住或者持有，没有对房屋进行特别处分或者翻建、装修等，且该房屋增值，只是因为市场因素导致的房价上涨，那么这部分增值应属于自然增值，根据法律规定，应属于一方的个人财产。但如果该房屋在婚后并不是用于居住，而是属于投资，比如有人买房不是为了居住而是为了炒房赚取差价，或者将该房屋进行了转投资或其他增值处理，例如翻盖、装修等，因此而导致的房屋升值，则应属于投资经营收益的性质，故应当属于夫妻共同财产。
关于乙女用其住房公积金对房屋B进行装修的问题，应考虑装修款的来源及相应的折旧因素，由甲男对乙女进行合理补偿。虽然，《婚姻法司法解释（二）》第十一条规定：婚姻关系存续期间夫妻双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金，属于夫妻共同财产的范围。但前提是该住房补贴、住房公积金是婚后所取得的。通常情况下，个人住房公积金账户中的数额可能包括婚前取得和婚后取得两个部分，婚前的部分应属于个人财产，婚后部分应属于夫妻共同财产。本案中，乙女用婚前公积金50000元进行装修，则应认定为属于乙女的个人财产。由于装修材料已添附到房屋上，成为房屋不可分割的组成部分，故离婚对房屋价格进行整体评估时，应一并考虑房屋的实际装修状况，故300万元房屋总价中应包含房屋装修部分。甲男应对乙女进行适当补偿。
（二）关于乙女将婚前房屋婚后进行出租，以获得的租金收入应如何认定的问题，也存在两种意见：
第一种意见认为，对于一方个人所有的房屋婚后出租取得的租金收入，应确立一个推定原则。即一方婚前所有的房屋在婚后所得的租金首先推定为夫妻共同所有，但若房屋所有人有证据证明房屋出租的经营管理仅由一方进行的，则该租金收入应归房产所有人个人所有。比如发布租赁信息、寻找租户、带人看房、签订房屋租赁合同、催收租金等均是由房屋所有人负责，另一方从始至终没有参与，对于经营出租房屋并无任何贡献。此种情况下应认定房屋租金归属房产人个人所有。
第二种意见认为，虽然房屋租金在民法理论上认为属于法定孳息，仅仅从法律定义的角度分析，房屋租金是依据租赁合同收取的法定孳息，应当归租赁物的所有人所有。但是，租赁行为本身也是一种经营活动，也需要付出时间、精力和劳动。考虑到租金与单纯的银行存款利息不同，出租方对房屋还有维修等义务，租金的获取与房屋本身的管理状况密切相连，需要投入一定的管理或劳务，故将租金认定为经营性收益比较适宜。尤其对那种夫妻一方依靠房租收益维持生计的情形，如果将一方所有的房屋婚后出租的租金收益认定为个人财产，而另一方的工资、奖金收入则属于夫妻共同财产，结果显然是极不公平的。
笔者赞同第二种意见。
从目前的主流观点来看，越来越注重家务劳动价值，认为家务劳动应当于外出工作、投资经营具有平等的地位和价值。特别对于一些全职太太或全职老公来说，在家带孩子或者照顾父亲，进行家务劳动，不比在外工作轻松，何况有些夫妻，是为了满足另一方的工作需求，而不得已而放弃了自己的工作，所以，对于界定夫妻共同财产时，应考虑这部分的劳动与贡献，公平处理各方财产。另外，从证据的角度来说，判断一方是否对经营出租房屋作出过贡献，恐怕也有一定的难度。
所以在界定本案中的房屋租金性质时，应综合考虑各方因素。如房屋所有权一方，有证据证明，该出租行为始终是由其一人操作，另一方对此没有付出过任何劳动与贡献，则可以认定为该租金为其一方个人财产。反之，该租金应属于经营性收益性质，应认定为属于夫妻共同财产。
律师感悟：
关于一方婚前房产，在婚后进行出租所获租金收入，或者房屋增值收益，到底是属于一方个人财产还是夫妻共同财产的问题，其实法律界也是说法不一，存在争议。根据本律师的多年办案经验来看，要想确定上述财产的性质，还要结合实际情况，当事人证据等综合判断。作为一名律师，我想说，世上没有绝对的公平与正义，法律也存在一定的滞后和不完善性，所以，法院的判决只能尽可能照顾大多数的人利益，维护基本的公平与正义，甚至会经常存在同案不同判的现象。正是如此，才需要律师在其中发挥巨大作用。律师的工作目的就是力求让法官采信我方的观点，为当事人争取最大的权益。但是，请您在咨询律师时，特别是那些存在法律争议的问题时，不要企图律师给你提供出 “ 标准” 答案，因为有些案件没有 “ 标准” 答案。

注：本文系转载，仅供普法学习。