二、延期办理产权证不需要承担违约责任的方式

1、购房合同约定开发商免责的

（2015）天民初字第3550号为例，原被告双方签订了《长沙市商品房买卖合同》，原告购买被告投资开发的商品房一套。根据合同约定，被告应当于约定的时间交付给原告，并办妥房屋所有权证，逾期办理所有权证的，被告应按日向原告支付100元的违约金，截至起诉之日逾期达326天。最终法院依据双方的补充协议第8条的约定主张由原告自行承担延期办理产权证的责任，对于原告主张被告支付延期办理房屋产权证违约金的诉讼请求，不予支持。

（2014）城民二初字第91号为例，法院认定合同签订后，开发商因供热和煤气配套设施不到位导致逾期交房的客观事实存在，但该情形属于双方合同附件中约定的因社会因素导致合同未能依约履行，属合同约定的免责事由，故被告对因上述原因而导致的逾期交房行为不应承担违约责任，原告要求被告为其办理产权证并支付延期办理产权证违约金，原告购买的此房屋至今未办房产证，被告亦愿及早为其办理房产证，但被告并非办证机关，办理房产证，需待相关手续齐备后，才可办理，本院对原告要求被告支付延期办理产权证违约金的诉讼请求不予支持。

2、扣除相应免责时间的

（2015）东民一初字第840号为例，因道路封闭施工，导致工程进度暂停，属于不可抗力，应当予以扣除。

3、开发商在约定时间到产权登记机关备案的

（2017）赣08民终498号判决书为例，法院认为：原告购买被告的商品房，双方签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效。合同约定被告应于房屋交付后180日内提交办证资料报产权登记机关备案，原告于2015年12月28日收房，产权登记机关通知可办证时间为2015年12月10日，被告并未逾期办证，原告诉请被告支付逾期办证违约金，证据不足，不予支持。

三、是否适用诉讼时效以及诉讼时效的起算

实践中，对于如何适用诉讼时效仍存在一些争议，一方面，持续没有办理产权证侵权行为一直存在，另一方面，开发商与登记部门就办理产权证的相关事宜一直在沟通和交流，导致实际办理产权证到起诉已经超过诉讼时效，但是这种情况很难在诉讼中证明。依据《合同法》第130条、135条的规定，开发商转移房屋的占有和所有权是其主要义务。其产权证的办理为房屋的过户，就属于主要义务。

基于商品房买卖的特殊性，开发商不仅负有按合同义务及时交房，同时也有义务协助办理更名、办证的义务。所以，双方在合同中约定违约金数额的，从约定期满次日起3年计算诉讼时效，双方在合同中没有约定违约金数额的，如果一直未办理产权证，侵权行为在起诉时持续存在，在实践中一般以起诉之日倒推3年的时间。这样可促使开发商尽快履行办证义务。

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