【法院判决】

上海市闵行区人民法院经审理认为：博锦公司逾期交房已超过60日，肖树生等有权解除商品房预售合同。该合同解除后，肖树生等有权解除借款担保合同，博锦公司应按约将肖树生等支付的房款返还肖树生等，并赔偿肖树生等因此所产生的损失。博锦公司应向上行青浦支行返还自判决生效之日起的剩余贷款。

上海市闵行区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第二十四条、第二十五条之规定，作出如下判决：

1、解除预售合同；

2、解除借款担保合同；

3、博锦公司返还肖树生等首付款及肖树生等已向上行青浦支行归还的相应贷款本金；

4、博锦公司赔偿肖树生等以首付款为本金的相应利息；

5、博锦公司赔偿肖树生等已向上行青浦支行支付的贷款利息；

6、博锦公司偿还上行青浦支行借款担保合同项下剩余的贷款。

后上行青浦支行提起上诉称：根据有关司法解释，其应当作为有独立请求权的第三人参加诉讼。借款担保合同解除后，归还贷款的义务主体应包括肖树生等与博锦公司双方。

上海市第一中级人民法院经审理认为：肖树生等作为一审原告将上行青浦支行列为被告，并无不当。商品房买卖合同解除后，购房人有权解除按揭贷款合同。银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终应由开发商承担。在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。就结果而言，一审判决并无不当。

在该案件中，法院在现有法律上进行变通，突破了法定诉的合并情形甚至突破了法院的管辖，允许买方将卖方与银行作为共同被告，合并审理，减少了不必要的重复、繁琐和徒生的风险，法院依据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定直接判决博锦公司将按揭贷款及肖树生等应当赔偿青浦支行的损失部分直接支付给青浦支行，将首付款及应当赔偿肖树生等的其他损失支付给肖树生等。可以说是一定程度上推动了实质正义。至于银行以被告身份存在，并不妨碍其以反诉的形式主张权利。

参考案例：上海市第一中级人民法院(2013)沪一中民二（民）终字第325号民事判决书

三、买受人是否可因解除买卖合同免除还款义务

在借款担保合同中，虽然卖方作为借贷人，但实际上并没有真正得到款项，而是以房屋期权作为担保。因此在商品房买卖合同解除后，履行还款或者担保的义务也随之消失。从法理上看，不应当在作为还款义务人。当然如果银行未提出解除贷款担保合同，在实践处理中，是否可以考虑，出卖人可督促银行行使解除权，如果银行不提出解除的，出卖人在将银行借出款归还买受人后，对买受人的欠款不再承担担保责任，殊值研究。

四、在房屋买卖合同解除前，银行可否要求买卖双方连带责任。

买方如果在与卖方解除合同前不按期归还贷款，卖方开发商又可能存在破产、跑路可能，这种情况下如果银行先行起诉，请求解除借款担保合同，要求买卖双方承担连带责任。这种操作就可以避免银行只能向一方追究责任。这种操作方法在实践中一般会得到支持。

参考案例：（2017）黔0402民初930号

合并审理，能提高审判效率，减轻当事人诉累，推动实质正义的发展，根据最高法院民一庭编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》对“商品房买卖司法解释”第二十五条的解释，之所以规定，担保权人独立提出诉讼请求的，将商品房担保贷款合同和商品房买卖合同合并审理，是“以期在适当的框架中在一个诉讼过程中尽量解决更多的纠纷”（该书第326页），之所以规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人主要是基于充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累，并在此基础上保护当事人的权利。”（该书第327页）。

作为代理律师，在起诉时应当结合实际情况确定合适的诉讼主体和诉求，以免造成程序上的拖延，损害代理人的利益。

注：本文系转载，仅供普法学习。