裁判要点：

1.取得建设工程规划许可证是进行合法建设的前提，也是判断是否为合法建筑的标准，租赁的建设项目未取得建设工程规划许可证情况下，该租赁合同应当认定无效。

2.合同被认定无效后，不再涉及违约和解约的问题，合同中有关违约金和解约赔偿金的相关条款不再适用。

3.《中华人民共和国合同法》第五十八条所称的“对方因此所受到的损失”应限于信赖利益，不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。

浙江银泰投资有限公司与包头市中冶置业有限责任公司房屋租赁合同纠纷案

案例来源：
中国裁判文书网

案号：
一审：内蒙古自治区高级人民法院（2015）内民三初字第3号
二审：最高人民法院(2017)最高法民终171号

合议庭法官：
李明义、方芳、于蒙

裁判日期：
二〇一七年九月六日
 
简要事实：
原告：浙江银泰投资有限公司（以下简称银泰公司）
被告：包头市中冶置业有限责任公司（以下简称中冶公司）

2011年6月22日，中冶公司作为出租方，银泰公司作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定中冶公司将房屋出租给银泰公司；中冶公司应当在2013年12月31日前向银泰公司移交租赁房屋；银泰公司应向中冶公司支付租赁保证金500万元；中冶公司迟延交付租赁房屋，则其应按每日5万元向银泰公司支付违约金；迟延交房超过12个月，银泰公司有权解除《租赁合同》，中冶公司应一次性向银泰公司支付解约赔偿金1.3亿，并且应当赔偿银泰公司为主张权利而产生的律师费、诉讼费等合理费用，合同还约定其他事项。

2011年8月18日，银泰公司向中冶公司交付租赁保证金500万元。2013年12月10日，银泰公司催促中冶公司依约交房。2014年8月13日中冶公司向银泰公司退还租赁保证金500万元。

银泰公司于2015年10月30日向中冶公司发送了《解约通知书》，宣布解除《房屋租赁合同》，并要求中冶公司支付迟延交房违约金3365万元和解约赔偿金1.3亿元。

涉案《租赁合同》中房屋地块至一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证。

银泰公司起诉请求：1.判令中冶公司向银泰公司支付迟延交房违约金3365万元；2.判令中冶公司向银泰公司支付解约赔偿金1.3亿元；3.判令中冶公司承担本案全部诉讼费，并赔偿银泰公司为处理本案纠纷而发生的律师费、评估费等合理费用55.4万元。

裁判理由
一审法院认为，关于2011年6月22日银泰公司与中冶公司签订《房屋租赁合同》的效力问题。

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。

本案中，中冶公司作为出租人在2011年6月22日与承租人银泰公司签订《房屋租赁合同》时未取得建设工程规划许可证，至本案法庭辩论终结前亦未取得，故2011年6月22日银泰公司与中冶公司签订《房屋租赁合同》无效。

关于银泰公司要求中冶公司支付迟延交房违约金3365万元及解除合同赔偿金1.3亿元，律师费、评估费55.4万元的诉讼请求是否成立的问题。

银泰公司主张迟延交房违约金3365万元及解除合同赔偿金1.3亿元，律师费、评估费55.4万元，均是依据2011年6月22日双方签订《房屋租赁合同》约定所提出。因该合同无效，双方约定上述迟延交房违约金及解除合同赔偿金，律师费、评估费条款均无效。银泰公司主张迟延交房违约金3365万元及解除合同赔偿金1.3亿元，律师费、评估费55.4万元的诉讼请求均不能成立。

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。
本案中，即使中冶公司的该主张成立，也与银泰公司无关。庭审中，经询问，银泰公司表示即使合同无效，责任完全在于中冶公司，其应承担过错责任赔偿损失，自2011年6月签订合同至2015年10月解除合同，加上2年寻找新项目的合理期间，依据评估报告如合同履行每年经营利润为17264465元，6年虽为1亿余元，但仍主张中冶公司赔偿损失1.3亿元。

经审查，银泰公司提供的评估报告是针对涉案租赁房屋交付后，在2015年针对之后20年经营期间预期收益情况的预估，由于商业经营具有自身的风险，盈亏具有多种不确定因素，不能据此认定银泰公司的经营就一定能够获得利润，且年利润数额均能高达1700余万元。故银泰公司以评估报告主张赔偿损失数额依据不足，不予支持。

银泰公司也未提供其他证据证明其损失数额。考虑银泰公司履行了合同约定支付保证金500万元的义务，其在本案中并无过错，自合同签订至合同解除，银泰公司存在一定的损失，银泰公司虽不能提供证据证明其损失情况，但中冶公司应给予银泰公司适当赔偿。

中冶公司持有银泰公司500万元自2011年8月18日起至2014年8月13日止共两年零361天，参照民间借贷年最高24%的利率计算，中冶公司应向银泰公司支付利息3586849元，作为中冶公司对银泰公司的赔偿。

综上，银泰公司的诉讼理由部分成立，一审法院对其诉讼请求部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百三十八条、第一百四十一条、第一百四十八条第一款，第一百五十二条的规定，一审法院判决如下：一、中冶公司于判决发生效力之日起三十日内赔偿银泰公司损失3586849元。二、驳回银泰公司的其他诉讼请求。

一审判决宣判后，银泰公司、中冶公司均提出上诉。

注：本文系转载，仅供普法学习。