《民事诉讼法》第33条第（一）项规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”。对该条规定如何理解，是我国民事诉讼管辖制度的一大难点。
由于不动产是社会经济活动中的重要财产，现实中有大量纠纷案件围绕不动产展开。然而，由于《民事诉讼法》规定存在极大的模糊性，导致当事人难以判断一起纠纷案件究竟是属于法律规定所指向的“不动产纠纷”，还是属于仅仅与不动产存在牵连关系但本质上仍是其他民事纠纷。关于判断不动产纠纷的标准，各地法院在实践中也莫衷一是。
此外，《民事诉讼法》规定，协议管辖不得违反法律关于专属管辖的规定。然而，在现实中，当事人在订立以不动产为标的物或与不动产相关的民事合同时，往往忽略该条规定，约定的管辖权条款可以称得上五花八门。
单就房屋租赁合同而言，笔者见过的管辖法院约定就包括租赁房屋所在地、出租人住所地/所在地、承租人住所地/所在地、“违约方”住所地/所在地、合同签订地、起诉时被告住所地/所在地等。由于法律对何为“不动产纠纷”进行清晰界定，当事人对上述约定是否有效，无法进行明确预期。实践中，一旦产生纠纷，管辖权异议往往成为涉不动产纠纷案件的“必点曲目”。而且，就笔者有限的经验来看，此类案件中当事人提起管辖权异议往往是“真”异议，并非单纯的诉讼策略。
2015年2月4日，最高法院出台了民诉法司法解释，试图对上述问题予以澄清。司法解释第28条规定：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”据此，我国不动产纠纷专属管辖制度确立了“3+4”原则，即3类物权纠纷和4类合同纠纷适用不动产专属管辖。
不过，“3+4”原则的出台，在司法实践中也引发了新的争议问题。本文结合有关司法判例，总结目前司法实践对不动产纠纷专属管辖的理解与适用规则。
一、物权纠纷
（一）不动产权利确认纠纷
从民事诉讼的基本理论上讲，诉的种类分为确认之诉、变更之诉和给付之诉。司法解释规定的因不动产的权利确认引起的物权纠纷，应指确认之诉的类型，即原告起诉确认存在或不存在物权法律关系。因物权侵权提起的给付之诉，如诉请返还原物、排除妨害、消除危险等，不属于因不动产的权利确认引起的物权纠纷。
具体而言，从实体法上讲，当事人依据《物权法》第33条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”，向法院诉请确认物权的，属于不动产纠纷，应当适用专属管辖，而依据《物权法》第34条（返还原物请求权）、第35条（排除妨害、消除危险请求权）、第36条（恢复原状请求权）、第37条（损害赔偿请求权）之一条或数条提出相应诉讼请求的，属于给付之诉，不属于“因不动产的权利确认引起的物权纠纷”的范围，不应适用不动产专属管辖的规定，而应当适用侵权纠纷管辖的有关规定。
试举两例进行说明：
例1：借名买房案件中，甲为实际购房人，因房屋限购政策，借有购买权乙的名义购买商品房一套，房屋所有权登记在乙的名下。后甲乙发生纠纷，甲诉至法院，请求确认其为房屋所有权人，并请求乙交还房屋。
在此案件中，甲对争议房屋是否享有所有权需要法院进行判决。确认房屋物权归属属于诉讼请求事项，应当适用不动产专属管辖。
例2：一房二卖案件中，甲将其所有的房屋出卖给乙、丙，为乙办理过户登记手续，但将房屋交付给丙。乙向法院提起诉讼，请求丙搬离房屋，返还原物。
在此案件中，乙对争议房屋具有所有权，是乙提起返还原物请求权所依据的基础法律关系，对案件裁判结果而言，属于事实问题，并非诉讼请求事项。因此，该案不属于不动产专属管辖的范围。
从诉讼法上讲，“因不动产的权利确认引起的物权纠纷”应当指《民事案件案由规定》第三部分“物权纠纷”中，关于物权确认之诉的纠纷类型，包括以下三类：
1、第32个三级案由“物权确认纠纷”项下的全部纠纷，包括所有权确认纠纷、用益物权确认纠纷和担保物权确认纠纷；
2、第48个三级标题共有纠纷项下的第1个四级案由“共有权确认纠纷”；
3、第55个三级标题“土地承包经营权纠纷”项下的第1个四级案由“土地承包经营权确认纠纷”。
如果一个争议案件中，既有不动产物权确认之诉，又有不动产物权给付之诉，因确认之诉为给付之诉的基础，此类案件也应适用专属管辖。
需要说明的是，从学理上讲，将物权归为支配权，物权请求权归为请求权属于我国民法理论界比较晚近的发展，在司法实践中，对上述问题仍未形成统一认识。因此，现实中，法院将物权请求权纠纷案件认定为物权纠纷案件，进而适用专属管辖规定的现象，仍极为普遍。
（二）不动产分割纠纷
此类纠纷，应当按照《民事案件案由规定》第48个三级案由“共有纠纷”项下的第2个四级案由“共有物分割纠纷”，确定案由。实践中存在较大争议的是，离婚案件和分家析产案件中，分割共有房屋是否应当属于不动产纠纷。对此，各地裁判口径不一。目前，北京地区法院认为，此类纠纷属于婚姻家庭纠纷，不属于不动产纠纷。北京高院《关于民事诉讼管辖若干问题的规定（试行）》第8条规定：“婚约财产纠纷、离婚后财产纠纷、夫妻财产约定纠纷、分家析产纠纷等纠纷属于婚姻家庭纠纷，不适用不动产专属管辖，按照被告住所地确定管辖法院。《民事诉讼法解释》第十七条规定的情形除外。”
（三）相邻关系纠纷
《民事案件案由规定》第47个三级标题“相邻关系纠纷”项下的7类四级案由，均属于不动产纠纷，包括：
1、相邻用水、排水纠纷；
2、相邻通行纠纷；
3、相邻土地、建筑物利用关系纠纷；
4、相邻通风纠纷；
5、相邻采光、日照纠纷；
6、相邻污染侵害纠纷；
7、相邻损害防免关系纠纷。
司法解释出台后，此问题在实践中争议不大，在此不作赘述。
（四）占有保护纠纷是否属于“物权纠纷”
《物权法》第2条第3款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”第241条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”据此，《物权法》并未将占有规定为物权，而是将其视为因合同关系等产生的一种事实，是占有人受法律保护的财产利益。因此，因占有关系产生的是否属于物权纠纷，存在一定疑问。
与《物权法》规定有所不同，最高法院《民事案件案由规定》的第三部分“物权纠纷”项下则规定了六类纠纷，分别为不动产登记纠纷、物权保护纠纷、所有权纠纷、用益物权纠纷、担保物权纠纷和占有保护纠纷。
据此，尽管从实体法角度讲，占有并非物权的一种，但在诉讼法视野下，将占有保护纠纷视为物权纠纷，当无疑义。不过，鉴于占有只是一种财产利益，并非民事权利，不能作为确认之诉的诉讼标的，因此，不动产占有纠纷均不属于不动产纠纷，不适用专属管辖的规定。也就是说，《民事案件案由规定》“占有保护纠纷诉讼”项下的4个案由，“占有物返还纠纷”“占有排除妨害纠纷”“占有消除危险纠纷”和“占有物损害赔偿纠纷”，均不适用不动产专属管辖。
注：本文系转载，仅供普法学习。
