商品房买卖合同“直更名”，一般指尚未取得房屋不动产权证的商品房，前一手买受人将房屋转让给后一手买受人，通过开发商把前一手买受人签定的商品房买卖合同注销，然后由后一手买受人跟开发商重新签定一份商品房买卖合同。采用“直更名”的方式，可避免二手房交易产生契税、增值税和个人所得税等过户费。

一、商品房买卖合同“直更名”的两大问题

（一）预售商品房的转让须已竣工且取得房屋所有权证，但未竣工且未取得产权证的房屋，法律没有明确规定该转让行为无效。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”

《建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会关于做好稳定住房价格工作的意见》规定：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让；在预售商品房竣工交付预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让手续，房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一样的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记。换言之，预售商品房的转让，须已竣工且取得房屋所有权证。

但是，针对未竣工且未取得产权证的房屋，法律没有明确规定该转让行为无效。以北京市第三中级人民法院（2015）三中民终字第11601号为例，《城市房地产管理法》第四十六条规定商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定（目前国务院未作出相关规定），不能直接认定转让合同无效。

（二）“直更名”必须取得开发商同意，否则难以完成。

《合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”

商品房买卖合同更名的实质是合同主体的变更，也即合同法上规定的合同一方将其在合同中的权利和义务一并转让。办理商品房买卖合同更名必须要征得开发商的同意和配合。实际操作中，购房者与开发商提出申请撤销网签购房合同的预告登记手续后，还需等待房管部门审批通过、回收作废的购房合同、撤销预告登记，然后开发商才能与新购房者签订购房合同。

二、商品房买卖合同“直更名”的案例四则与要点说明

（一）拆迁安置房的房票转让，是双方真实意思表示，合法有效，价格可高于开发商售价。

林丽娜与贺晓芬合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书，审理法院：浙江省高级人民法院，案号：（2015）浙民申字第1092号，案件类型：民事，案由：合同纠纷，裁判日期：2015-07-17。

【案情】

林丽娜于2013年9月7日从案外人顾秀峰处受让涉案房票一份（房票凭证号为0001999），取得拆迁安置户购房权利。2014年4月11日，林丽娜作为房票所有权人，通过第三人虞亚芬开办的中介所，与贺晓芬签订《房屋买卖协议》，并约定“甲方（林丽娜）保证乙方（贺晓芬）房地产直更名”。

而《购房确认书》明确记载了涉案房屋系案外人顾秀峰认购的拆迁安置房，认购人应带上相关资料到售楼处签订《商品房买卖合同》等内容。2008年12月8日，贺晓芬与宁波经济技术开发区天人房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，据此真正受让了涉案房屋。

【法院审理认为】

案涉《房屋买卖协议》虽名为房屋买卖，林丽娜虽以房屋买卖合同关系起诉，但经法院释明已在一审中变更诉讼请求，林丽娜与贺晓芬之间系房票转让合同关系，贺晓芬对此应是知情的，后贺晓芬与开发商直接签订了商品房买卖合同，贺晓芬受让房票的价格高于开发商的销售价，系贺晓芬明知且认可的，也不违反法律规定，故贺晓芬主张其多向银行贷款和税收损失，依据不足，原判未予支持并无不当。

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