二
限贷政策的影响

（一）因限贷政策的出台致使买受人完全无法获得贷款

1、因限贷政策致使签约后的买受人完全无法申请银行贷款，且买卖双方对于发生该情形后的付款方式无特别约定，属于情势变更，合同解除后买卖双方互不承担违约责任。

案例来源
(2013)普中民终字第110号-普洱天壁房地产开发有限公司与李志恒买卖合同纠纷二审民事判决书

 裁判观点
本案中，买卖双方签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》时国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发（2010）10号，以下简称《通知》）尚未出台。《通知》颁布实施后，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本案居民暂停发放住房贷款。因此买受人李某某的个人住房贷款申请，因不符合上述《通知》要求，银行最终未向其发放贷款。以上情况表明，国务院《通知》出台，使得银行房贷政策发生调整，直接导致李某某未能订立商品房担保贷款合同，并导致其无法按时取得足额贷款履行合同义务，而《通知》何时出台以及具体内容，买卖双方在订立合同时均无法知悉，也超出买受人的合理预期。若仍要求买受人依合同约定承担责任，相当于强制买受人单方承担因政策调整带来的全部不利后果，而出卖人的利益不受任何影响，甚至有所获利，既不符合诚实信用原则，亦显然有失公平。

故本案中，房贷政策的调整可以认定为“不可归责于当事人双方的事由”，从而平衡合同当事方的利益，合理分担因政策性调整，带来的合同不能继续履行的责任。原审法院适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决解除购房买卖合同，买受人不承担违约责任并由出卖人返还首期款及利息并无不当。

2、如买受人与出卖人之间就银行无法办理按揭时应当如何支付余款的问题并未达成特别约定，则因限贷政策出台导致无法取得贷款的，买受人仍可以情势变更为由解除购房合同。

案例来源
（2015）粤高法审监民提字第92号-杨戬与中山市协力房地产发展有限公司、珠海市永信房地产投资顾问有限公司商品房预售合同纠纷再审民事判决书

 裁判观点
涉案《中山市商品房买卖合同》签订于国务院颁布限贷政策之前，因此，国家贷款政策的变化超出了双方当事人订立合同时所能预见的范围。出卖人认为买受人在合同签订时对合同订立之后可能出现的银行贷款障碍和不能贷款的风险，应有充分的、合理的预见，该主张缺乏事实依据，本院不予采纳。理由如下：

1.买受人与出卖人于2010年3月31日签订的《中山市商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”约定：买受人按银行按揭方式按期付款。该合同其他条款并未就如果银行无法办理按揭时余款应当如何支付的问题进行约定；

2. 上述合同的附件六“合同补充协议一”第六条的内容为：“如银行不同意买受人申请的贷款成数（金额）或贷款年限，买受人须根据银行同意的贷款金额相应补足首期款，并提交银行要求的其它资料，由此导致办结时间迟延的或者合同无法履行的，买受人不能免除违约责任。买受人未按约定支付房款时，出售人将向买受人发出解除合同通知，通知发出之后出售人有权随时将房屋另行销售。合同解除时，买受人无权要求出售人退回已经收取的定金；买受人须向出售人支付违约金，违约金额与买受人已交房款等额。……”对该条款可能出现两种理解：第一种理解是，“银行不同意买受人申请的贷款成数”包括银行完全不同意贷款申请的情形；第二种理解是，“银行不同意买受人申请的贷款成数”中隐含着银行可以办理按揭的前提，仅是银行同意的贷款成数低于买受人申请的贷款成数。“合同补充协议一”是由出卖人提供的格式合同，在对格式合同的理解上存在两种解释时，按照《中华人民共和国合同法》第四十一条所规定的不利解释原则，应当作出不利于出卖人的理解。因此，“合同补充协议一”的第六条不构成在完全不能办理银行按揭时支付余款方式的特别约定；

3.出卖人主张，其在收到买受人首期款时开具的收据上已写明：“已收2成首期，客户自行选择银行按揭，须符合银行政策，否则自理。”但该收据是出卖人单方出具给买受人的，买受人对于上述加注并未以任何形式表示认可，故不能视为买受人与出卖人已就无法办理银行按揭时的处理方式达成协议。综上可知，在涉案商品房买卖的过程中，买受人与出卖人之间就银行无法办理按揭时应当如何支付余款的问题并未达成特别约定，二审判决对该问题认定错误，本院予以纠正。

注：本文系转载，仅供普法学习。