一、遗产的范围

《继承法》第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：……(二)公民的房屋、储蓄和生活用品；……” 第二十六条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。”根据上述法律规定，房屋属于遗产的范围。如果房产是多人共有，则共有人的份额不属于遗产的范围。

二、“继承”的方式

《继承法》第五条规定：“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。”继承分为法定继承和遗嘱继承，此外还有遗赠（遗赠分为纯获利益的遗赠和以扶养被继承人为对价的遗赠）。其中，法定继承一般是由第一顺位的继承人继承【《继承法》第十条规定：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。……”】

三、买房人权利的保护

1、继承的情形
《继承法》第三十三条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”继承人（不论是法定继承还是遗嘱继承）应当在继承遗产的范围内替被继承人履行债务。卖房人对买房人的债务即是过户、交房等，这些债务应当由继承人替被继承人继续履行。

2、遗赠的情形
《继承法》第三十四条规定：“执行遗赠不得妨碍清偿遗赠人依法应当缴纳的税款和债务。”接受遗赠的人也应当在接受遗赠财产的范围内替被继承人履行债务，具体到房屋买卖合同中即继续履行房屋买卖合同（过户和交房）。这里面需要注意的是，通过遗赠扶养协议接受遗赠的人是履行了自己的协议义务了的，其权利不能被侵害，因此在其履行了过户和交房等义务后，依法应当获得房屋的对价——房款。

四、诉讼程序上的问题

在诉讼程序上，应当把未死亡的卖房人和已经死亡的卖房人的继承人或者受遗赠人列为被告（放弃继承的继承人除外），在起诉前和诉讼中可能会遇到两个问题：

1、被继承人身份的确定
买房人起诉的时候如果不清楚遗赠的具体情况，可以不用考虑遗赠的可能，直接起诉未死亡的卖房人和已经死亡的卖房人的继承人（按顺位，有第一顺位继承人的不得起诉第二顺位的继承人），而已死亡的卖房人的第一顺位继承人包括其配偶、子女、父母，起诉的时候需要有这些继承人的身份信息。如果被继承人死亡时年龄很大，其父母一般也早就已经死亡，而且由于时间久远、人口迁徙等因素，其死亡信息或者身份信息很难调取，和被继承人的身份关系也很难调取。有些法院要求比较宽松，可以顺利立案，审理的时候只要其他继承人都表示被继承人的父母先于被继承人死亡即可；但是有些法院要求非常严格，这就给立案和举证带来很大的困难。

2、因遗产纠纷导致诉讼中止
如果遗产纠纷只是份额多少之争，对于房屋买卖合同继续履行的诉讼没有影响，因为不管份额多少，继承人都会被列为被告，都要承担继续履行的义务。但是，如果遗产纠纷涉及到某个或者某些人是否有权继承（包括接受遗赠）则涉及到房屋买卖合同纠纷中被告是否适格的问题，房屋买卖合同纠纷可能会因为另案的诉讼而中止【《民事诉讼法》第一百五十条规定：“有下列情形之一的，中止诉讼：……（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；……”】

综上，卖房人死亡，房屋买卖合同可以继续履行。

注：本文系转载，仅供普法学习。