【基本案情】

家住北京的王女士夫妻，为了儿子上学的方便打算在海淀区购买一套学区房。2012年3月，王女士通过中介公司的介绍，选中了一套两居室，房主登记为何某，但是房产证、户口本等手续证明均在其子李某手中，在中介公司与王女士夫妻协商购买细节的也是李某。

在商谈过程中，李某说母亲年事已高，因此将卖房事宜委托李某办理，让王女士放心。因是母子关系，且通过中介公司介绍，王女士夫妻也实地查看过房屋情况，因此比较相信对方。

同年3月27日，李某作为何某的代理人，与王女士签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：何某将位于北京市海淀区某小区的508号房出售给王女士，房屋总价款为270万元，合同签订当日需支付定金10万元，剩余房款260万元待过户当日一次性付清，自本合同签订之日起90日内双方共同到房屋管理部门办理房屋权属转移手续。

另外，由于王女士购房主要是为了孩子上学，因此在合同中该特别约定签订后两个月内何某需将房屋内的全部户口迁出，王女士将儿子的户口迁入，之后双方再到房管局办理过户手续；如何某逾期未将相关户口迁出，则按日向王女士支付违约金。

 合同签订当日，王女士依照合同约定支付了10万元定金，李某向王女士出具了其代母亲签名的定金收据一张。之后的两个月，王女士一直在等待何某将户口迁出，并盼着儿子的户口能早日迁进去，可始终没有等到李某的消息。

5月20日，王女士通过中介公司与对方预约过户日期。可此时对方却反悔了，何某称其一直不知李某将其房屋买卖的事情，就李某与王女士达成的合同主张无效。王女士曾通过中介公司试图与对方协商，但都以失败告终，最终只能以诉讼方式解决纠纷。

【法院判决】

北京市海淀区人民法院经过审理，认定何某的儿子李某构成表见代理，买卖合同有效，法院判决：

一、被告何某继续履行其与原告王女士与2012年3月2月签订的《北京市存量房屋买卖合同》，于本判决生效后20日内将位于北京市海淀区某小区508号房屋过户至原告王女士名下，同时原告王女士支付被告何某剩余购房款260万元。

二、被告何某于本判决生效后10日内支付原告王女士逾期迁出户口的违约金（以人民币270万为基数，按照每日万分之一的标准自2012年5月27日起至户口迁出手续办理完毕之日止）。

三、驳回原告王女士的其他诉讼请求。

一审判决后，对方没有上诉，最终双方达成和解。何某将全家户口迁走并配合办理了房产过户手续。

【律师看法】

本案是典型的因为代理权而引发的房屋买卖合同纠纷，儿子李某究竟是否具有代理权呢？

据王女士介绍，中介公司承认当时过于相信李某，并未让其出示何某的授权委托书。但中介公司的工作人员带王女士去看房时，何某就在家中，她说自己年事已高，将卖房事宜交由儿子李某代理。

因此，王女士有理由相信李某是有代理权的，如果何某不同意儿子代为售房，就不会在王女士夫妇看房时说出那番话。对于李某突然说母亲何某从未给其授权，母亲对售房一事一概不知，买卖合同因不是母亲签字而无效的说辞是不成立的。针对看房时的所见所闻，王女士绝对有理由相信李某具有代理权，因此李某的行为符合表见代理。

代理行为既然有效，那么李某代理其母何某签订的买卖合同为有效合同。根据我国《合同法》的相关规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力，各方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。

本案合同签订后，王女士已经按照合同约定向对方支付了10万元定金，并已将剩余购房款准备好，只等出卖人将相关户口迁出，及配合办理过户手续。但是，出卖人何某在合同签订后，并未履行合同约定，显然在代理行为有效的前提下，代理的后果应被代理人何某承担，何某应依法按照合同约定履行相应义务，包括将户口迁出及配合办理过户手续等。

另外，何某曾明确表示售房一事由儿子全权代理，现因房价上涨，何某与儿子一同反悔。根据以上事实概述，也可知何某虽未亲自在合同上签字，但对于卖方事宜是完全知情的。母子二人毁约完全是因房价上涨，恶意毁约，其行为已经构成违约，依据双方签订的买卖合同，违约方应承担相应对违约责任。

同时，中介公司也并非毫无责任。在交易过程中，中介公司并未认真审核李某的代理权，没有要求其出示母亲和某签名的授权委托书，仅凭其个人所述便轻易相信其具有代理权，显然中介公司是存在过错的。如果最终给买受人造成了损失，中介公司也应当承担相应的法律责任。

注:本文系转载，仅供普法学习。